2015년 4분기 서울 상권 임대료(2.93만원/㎡)는 전분기대비 7.15% 상승했다. 연말 특수와 소비 진작 효과, 중국 국경절 연휴로 인해 관광객수요가 증가하며 서울 주요 상권이 활기를 띈 영향으로 분석된다. 특히 홍대 주변 상권의 임대료 상승이 두드러졌다. 경의선 숲길 연남동 구간(연트럴파크)으로 인기를 얻고 있는 연남동과 아날로그적인 감성을 지닌 상수동 등을 찾는 수요자들의 발길이 꾸준하다. 홍대 상권의 임대료 상승으로 비교적 저렴한 주변지역으로 임차수요가 확산된 영향도 더해졌다.
한편 상권시장의 큰 이슈로 두산과 신세계의 면세점 사업권 획득이 있었다. 상권이 이미 조성돼 있던 지역에 면세점이 들어서며, 도심면세관광특구로의 변모가 기대된다.
▣ 강남 및 도심권역 강남권역은 △신사 (2.0%) △강남역 (0.5%) ▽삼성역 (-0.5%) ▽압구정 (-4.2%)순으로 임대료 변동을 나타냈다. 신사동 가로수길 및 세로수길 상권은 중국 국경절 연휴로 인한 중국인 관광객 유입과 연말 특수에 따른 내국인 수요로 붐볐다. 데상트, 카파 등 스포츠 브랜드들이 진출해 인기를 얻기 시작했으며 한류 여파로 중국인관광객들이 선호하는 화장품, 선글라스 매장 등을 중심으로 매출이 증가하는 모양새다. 강남역 상권 역시 연말 특수 영향으로 활기를 보였으나 중국인 관광객 효과는 크지 않다. 대로변에 늘어서 있는 안테나샵과 대형 SPA브랜드 외 쇼핑 거리가 없어 관광객 유치에 힘이 실리지 못하고 있다. 강남권역 내 오피스이전으로 상주인구도 줄 것으로 예상돼 상권에 활기를 불어넣을 집객요인이 부족한 상황이다.
한편 삼성역 일대는 큰 이슈 없이 한산한 분위기를 이어갔고 매물에도 비교적 여유가 있다. 압구정로데오 상권은 유동인구 감소로 인해 상권 분위기가 어둡다. 공실인 점포들도 눈에 띄지만 높은 임대료 수준으로 임차인을 찾기는 쉽지 않다. 이런 상황 속에 최근에는 상권 활성화를 위한 다양한 행사들이 개최되고 있어 2016년 압구정로데오 상권이 반등할 수 있을지 귀추가 주목된다.
도심권역은 △광화문 (6.3%) △종로3가 (4.7%) △종각역 (0.2%) ▽종로5가 (-4.7%) 순으로 임대료가 변동했다. 세종문화회관 후면부와 교보생명 이면부를 중심으로 조성된 광화문 상권은 오피스 상주직원을 주 수요층으로 한다. 건물이 노후화돼 있고 상권 규모가 작아 빌딩 지하아케이드도 상권의 일부분으로 자리잡고 있다. 최근에는 종각, 광화문 일대 신규 오피스 입주로 상주 직원이 늘면서 상권 임대료 상승에 영향을 준 것으로 보여진다. 한편 종로3가는 낙원동 일대 5만원/㎡대 매물이 출시되며 가격 상승을 유인했다. 종각역도 소폭이지만 임대료가 0.2% 상승했다. 출시된 매물의 임대료가 높아 임차인 구하기가 어려워도 여전히 높은 가격대를 유지하는 모양새다.
▣ 신촌 및 영등포권역 신촌권역은 연남동 및 상수동, 합정역의 임대료가 강세였다. 연트럴파크 일대 소규모 점포들과 연남동 상권에 대한 입소문이 퍼지며 연남동 상권의 임대료가 전분기대비 12.6% 상승했다. 인근 공인중개사무소 관계자에 의하면 홍대입구역 3번출구 일대의 유동인구가 많아지면서 일대 점포들의 임대료가 상승하지만 매물은 귀한 상황이다. 경의선 숲길이 상암동까지 연결(2017년 예정)된다면 앞으로 연남동 일대 임대료 및 상권 활기는 더욱 뛸 것으로 예상된다. 상수동이나 합정동 일대 점포 임대료도 9.3%, 6.2%씩 올랐다. 홍대 중심 상권의 높은 임대료에 임차 수요가 확산된 영향인 것으로 분석된다. 내국인 수요 및 중국인 관광객으로 붐비는 중심상권 대신 한적한 주택가 상권을 선호하는 수요 또한 늘고 있는 모습이다. 한편 홍대 상권 임대료는 상수동, 연남동 등으로 상권이 확장되면서 전분기대비 2.0% 가량 하락했다. 이화여대 상권도 최근 상권 활성화를 위한 노력을 이어가고 있다. 최근 이화여대가 이대 상권 일대 빈 점포를 임차해 창업 전진 기지를 조성한다고 발표하고 최근 저렴한 주택을 매입해 리모델링하려는 투자자들의 움직임도 감지되고 있다.
영등포권역 상권 월 임대료는 여의도역이 5.6%, 영등포시장역이 2.4% 상승했고 영등포역이 6.3% 하락했다. 여의도 상권은 한화갤러리아면세점으로 인한 기대가 높다. 면세점 개장으로 외국인 관광객 밀집으로 유동인구가 늘면서 향후 상권이 활성화될 것으로 기대하는 분위기다. 지난 12월 30일 부분 개장해 비교적 한산했지만 관광객 유치 등 자리를 잡기까지는 시간이 필요할 것으로 예상된다.
▣ 서울 기타권역 서울 기타권역은 청량리 상권 임대료가 11.0% 상승했다. 전농사거리 대로변과 전농동에 위치한 대규모 단지 내 상가의 매물이 ㎡당 5만원 수준에서 출시된 영향이다. 한편 이태원 상권의 변화가 감지 된다. 최근 우사단로에 특색 있는 점포들이 들어서면서 수요자들의 관심을 끌고 있다. 이 중 일부는 경리단길의 높은 임대료를 감당하지 못한 공방이나 작업실들이 우사단로 일대로 이동하는 모습이다.
▣ 분당 및 일산권역 분당 상권 임대료는 △판교(7.5%) △정자(4.3%) △야탑(2.0%) ▽서현(-2.0%) ▽미금(-5.9%) ▽수내(-12.6%) 순으로 변동했다. 판교는 알파리움 입주가 진행되고 삼성물산의 입주를 앞두고 있어 상권 활성화에 대한 기대가 크다. 인근 개업 공인중개사에 따르면 오피스 상주 인구 증가로 상가 운영에 관심 있는 수요자들의 문의가 증가했다. 하지만 한편으로는 현대백화점 입주로 인해 상권 내부의 분위기가 밝지만은 않다. 최근 중소기업중앙회 조사에 따르면 현대백화점 2015년 입점 후 인근 지역상권의 매출(3,283만원>2,718만원) 및 종사자수(3.6명>3.3명)가 감소한 것으로 나타났다. 또한 응 답자의 절반 이상(62.3%)이 현대백화점 입점에 따른 상권 전망을 부정적으로 관측한 바 있다. 한편 수내역 상권이 조용하다. 신해철 거리 조성 등 상권 활성화 조짐이 보이긴 했지만 다시 잠잠해졌다.
일산 주요 상권 임대료는 △마두(4.4%) △화정(0.4%) ▽정발산(-0.1%) ▽백석(-3.7%) %) ▽주엽(-6.4%) ▽대화(-7.2%) 순으로 변동했다. 마두역 상권은 우수한 교통여건으로 유동인구가 꾸준하다. 고양지원, 사법연수원 등이 위치해 상주수요가 유지되며 상권 자체가 안정적인 편이다. 한편 대화는 백화점 인근에 위치한 복합쇼핑몰에서 저렴한 매물이 출시 중이다. 쇼핑몰 규모는 제법 크지만 집객요인이 없어 수요 유입이 쉽지 않은 모습이다.
뜨는 상권 뒤엔 ‘젠트리피케이션’이란 그림자 지자체 노력만으론 부족, 이해관계자들의 의식 변화 필요해 신사동 가로수길, 경리단길, 연남동, 상수동 등이 서울에서 내로라 하는 주요 상권으로 자리매김화했다면 그 이면에는 젠트리피케이션이 존재한다. 젠트리피케이션이란 기존 지역의 임대료가 오르자 원주민이 더 저렴한 지역으로 내몰리는 현상이다. 높은 임대료 때문에 청담동에서 밀려난 예술가들이 가로수길로 밀려났고 이태원의 임대료 상승이 경리단길 상권을 조성했다. 수요자 측면에서는 갈 곳이 생겼지만 정작 그 상권을 조성한 상인들의 경우 죽 쒀서 남 준 격이다. 애써 상권을 만들어 놓으니 턱 없이 높게 오른 임대료를 버티지 못하고 다른 지역으로 이동할 수 밖다. 지자체들도 젠트리피케이션의 심각성을 인지하는 모습이다. 서울시는 업종제한 등을 담은 젠트리피케이션 종합대책을 내놓았고 그에 앞서 성동구는 애초부터 과도한 임대료 상승을 차단하기 위해 전담부서를 마련하고 관련 조례를 제정했다. 젠트리피케이션은 서울만의 문제가 아니다. 대구, 부산 등 지방 상권에서도 젠트리피케이션으로 골머리를 앓고 있다. 사실 젠트리피케이션이 문제는 해당 상권 내에서 일어나는 이해관계자들의 이익싸움과 밀접하기에 지자체의 노력이나 대책만으로 해결하기에는 한계가 있다. 당장 눈앞의 이익보다는 지역의 문화 조성과 가치 창출도 고려하는 시민적 의식 변화가 전제돼야 할 것이다.
