자영업자가 500만명에 달하는 시대다. 해마다 10여만명이 창업하고 또 그만한 숫자가 폐업을 한다. 3년 내 문을 닫을 확률이 40%에 이른다고 할 정도로 암담하다. 앞으로 경기가 더 침체되면 휴·폐업률은 더 늘어난다.
'디플레이션(deflation;물가가 떨어지고, 경기침체가 오는 현상)' 위기가 닥치자 현금 부자들이 노리는 투자 대상 가운데 하나가 임차료가 안정적으로 나올 수 있는 '상가'다. 월세 열풍을 타고 아파트나 오피스텔 등 거주용 부동산 투자에도 관심이 많지만 보다 수익률이 높고 안정적인 상가 투자를 선호한다.
주거용 부동산은 정책에 따라 공급이 크게 증가하고 이에 따른 가격이 급변할 수 있지만 상가는 상대적으로 그 변화폭이 적다. 또 주거용은 임대차 기간이 2년이지만 상가는 5년 계약이 일반적이어서 좀 더 길게 안정된 임대 수입을 기대할 수 있는 것이다.
다만 입지조건이 떨어지거나 유동인구에 제한이 있다면 상가가 활성화되는 데에는 한계가 있다. 상가 투자의 가장 큰 장점은 꾸준한 임대료인데 임대료를 제 때 못 내거나 도중에 장사를 그만 두게 되면 몇 달씩 공실로 비워둬야 한다. 서북권 최대 상권인 지하철 3·6호선 연신내·불광역세권을 통해 상가 투자의 요령을 알아봤다.
상가투자 이곳을 주목하라…"교통만 개선되면 대박"
◇유동인구 넘치고 개발호재도 많아…교통혼잡은 '여전' 서울 서북부 지역은 은평뉴타운 등 각종 재개발·재건축 사업이 속속 진행되고 있지만 여전히 낙후된 이미지가 강해 도심 접근성에 비해 상대적으로 가격이 낮은 편이다. 주요 상권으로 연결되는 교통편도 열악하다 보니 상권 부흥이 다소 늦은 것이 흠이자 장점이라는 분석이다.
최근 서울시가 강남·강북 균형 발전의 핵심 사업지로 개발함과 동시에 서울서 가장 청정한 지역에 위치해 무엇보다 친환경 요소를 갖췄다는 것이 가장 큰 매력이다. 특히 지하철 3·6호선 환승역인 연신내역과 불광역 상권은 서울 서북부의 중심 상권이다. 지하철로 경복궁역까지 10분, 강남 교대역까지는 40분이면 도달해 도심 접근성이 뛰어난 데 반해 아직 부동산 가격은 내재가치에 미치지 못하고 있다는 분석이다.
2014년 시가 발표한 이곳의 지구단위계획구역 결정안을 보면 연신내역 지역은 용적률 500% 이하의 상업·업무 중심지로 발전한다. 불광역 일대는 용적률 630% 이하의 업무·문화 중심지가 될 예정이다. 서북부지역 중심도로인 통일로의 상습적인 교통정체를 풀어줄 2개의 민자도로와 GTX(광역급행철도) 등도 호재다.
이에 연신내역 중심 상권 대로변 땅은 3.3㎡당 6000만원을 호가한다는 게 주변 공인중개업소의 공통된 설명이다. 이면에 있는 땅도 3.3㎡당 4500만원은 줘야 한다. 최근 2~3년새 1000만원 이상 오른 수치다.
이 지역의 유동인구를 보면 10~20대 젊은 층을 비롯해 30~40대 직장인과 인근 지역주민, 등산객 등 다양한 세대와 소비층으로 이뤄졌다는 게 장점이다. 특히 연신내역 6번 출구쪽 '로데오거리'는 가장 왕성한 상권을 자랑한다. 각종 음식점들과 유흥업소가 밀집해 있다.
이곳의 약 33㎡ 규모의 점포 임대시세는 위치에 따라 보증금 4000만~1억원에서 월세 80만~250만원 선이다. 서울 강남이나 도심에 비해 소득수준이 낮고 주거환경도 열악하지만 소비에 대한 열성도가 매우 높은 곳이다. 가격이 저평가된 곳이 있는 만큼 투자가치가 높다는 게 전문가들의 분석이다.
최원철 상가정보연구소 소장은 "연신내 상권은 큰 도로로 인해 횡단이 까다롭고 상권의 연계성이 떨어지는 단점이 있어 업종 연계성이 높은지를 충분히 고려해야 한다"며 "소비층에 대한 유형을 잘 파악해 업종을 선택해야 한다"고 조언했다.
상가투자 이곳을 주목하라…"교통만 개선되면 대박"
연신내역과 인접한 불광역 주변도 주목할 만하다. 불광역 주변 대지는 연신내역 상권에 비해 3.3㎡당 1000만원 가량 저렴하지만 최근 주상복합건물이 이미 들어서 있거나 신축하고 있는 곳이 많다.
역 주변에 NC백화점 건물외에 일반상업지역이라 볼 수 없을 만큼 상가건물 노후도가 심한 편이다. 재래시장인 '제일시장'과 의류점, 등산용품 전문점, 병원, 한의원 등이 밀집돼 있다. 북한산 등산객들이 평일, 주말에 상관없이 몰려와 소비를 해주고 있는 것이 이곳의 가장 큰 장점이다.
제일시장 대로변 주변은 아직 노후화 된 상가가 많아서 리모델링 및 건물 신축이 필요한 지역이다. NC백화점 뒤편은 낡은 모텔과 근생건물 및 단독주택들이 다수 들어서 있어 투자 대상으로서 관심을 둘 만한 지역이다. 게다가 상권의 소비층이 폭넓은 편이 아니라서 임대료 및 권리금은 상대적으로 낮은 편이다.
다만 여전히 대중교통 이용이 불편하고 만성적인 교통 체증으로 인한 접근성의 개선이 필요하다. 이미 일산 등에서 밀려오는 차량으로 상습적인 정체를 보이고 있는데 인근 삼송·지축·향동지구 입주 시점엔 교통 문제가 더욱 심각해질 것으로 보이는 만큼 투자시에 고려해야 한다.
