전셋값 상승세가 무섭다. '전세 난민', '미친 전셋값'이 헛말이 아니다. 서울 아파트 전셋값은 2009년 이후 7년간 80% 넘게 상승했다. 지난해만 놓고 보면 상승률이 20% 가깝다. 부동산시장을 쥐락펴락한다는 강남구 전셋값은 3.3㎡당 2000만원 시대가 멀지 않았다.
◇전셋값 1.8배 뛰는 동안 소득은 0.3배 증가 31일 머니투데이가 부동산114와 공동으로 2009년 이후 서울시 전셋값을 분석한 결과, 지난 2009년 3.3㎡당 684만원이던 서울시 아파트 평균 전세 가격은 올 1월 현재 3.3㎡당 1240만원으로 81.2% 상승한 것으로 나타났다. 국민주택 규모인 85㎡를 기준으로 볼 때 2009년에는 1억7600만원만 있으면 서울에서 전셋집을 구할 수 있었지만 지금은 약 3억2000만원이 필요한 셈이다. 2009년은 글로벌 금융위기 여파로 주택 매매가 줄면서 전셋값 강세가 시작된 해다. 이후 전셋값은 7년 연속 상승 중이다.
서울 전셋값, 7년간 1.8배↑…강남은 전세 2000만원 시대 더욱 두려운 점은 전셋값 상승 속도가 갈수록 빨라진다는 점이다. 서울 아파트 전셋값은 지난해만 18.0% 올랐다. 조사기간 중 가장 가파른 상승세다. 이전 최고 상승률인 2011년(3.3㎡당 742만→841만원, 13.2%↑)과 비교해도 4.8%포인트나 차이가 난다.
매매가격 움직임과 비교하면 전셋값 오름세는 한층 도드라진다. 2009년 말 3.3㎡당 1839만원이던 서울의 아파트 평균 매매가는 2013년 말 1622만원까지 후퇴한 후 최근 2년여간 반등하고 있다. 하지만 올 1월 현재 평균 매매가는 3.3㎡당 1760만원으로 여전히 2009년 수준을 밑돌고 있다.
매매가 정체와 전셋값 급등 사이에서 매매가 대비 전세가 비율, 즉 전세가율은 수직 상승했다. 2009년 37.2%에 불과하던 서울의 평균 전세가율은 1월 현재 70.4%까지 상승했다. 매매가가 3억원인 아파트를 전세로 빌리려면 보증금을 2억1000만원 이상 내야 한다는 말이다.
전문가들은 이미 지금의 전세가율이 한계치에 접근했다고 보고 있다. 전세가율이 상승할수록 매매가 하락시 전세 보증금을 떼일 우려가 커지기 때문이다. 70%를 웃도는 지금의 전세가율은 이미 세입자들에게 '깡통전세'라는 또 다른 스트레스를 지우고 있다.
◇강남 전셋값 2000만원 시대 임박 강남·서초·송파구 등 이른바 강남3구의 전셋값은 2000만원 고지가 멀지 않았다. 강남구 내 아파트의 전세 평균가는 2009년 3.3㎡당 1049만원에서 올 1월 1897만원으로 80.8% 뛰었다. 지난해만 1602만원에서 1897만원으로 18% 뛴 것을 감안하면 올해 전셋값 2000만원 시대 돌입도 가능해 보인다.
강남구에 이어 서초구가 3.3㎡당 1821만원으로 서울시 25개 자치구 중 두번째로 전셋값이 비쌌고 송파구는 1550만원으로 강남·서초구와는 다소 차이가 나는 3위 자리에 올랐다.
서울 전셋값, 7년간 1.8배↑…강남은 전세 2000만원 시대 상승률만 놓고 보면 성동구가 독보적이다. 성동구의 평균 전세가는 2009년 3.3㎡당 666만원에서 1월 현재 1357만원으로 뛰었다. 상승률이 103.8%에 달한다. 이번 조사에서 서울시 전체 자치구 중 전셋값 상승률이 100%를 넘긴 곳은 성동구가 유일하다. 강남권 전세 수요가 인접지역으로 퍼져 나가면서 성동구 전셋값을 빠르게 밀어 올린 것으로 분석된다.
같은 기간 성동구 아파트 매매가는 약 6.7% 상승했다. 전셋값 상승속도가 매매가에 비해 15배 이상 빠른 셈이다. 그 결과, 2009년 40.9%이던 성동구의 전세가율은 1월 현재 78.2%로 뛰었다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "강남권 재건축 이주 수요, 공공임대주택 공급 한계 등으로 서울의 전셋값 상승세는 한동안 계속될 것으로 보인다"며 "지속적인 전셋값 상승과 임계점에 다다른 전세가율 등이 전세 실종과 월세·반전세(보증부월세) 전환을 더욱 빠르게 할 것"이라고 말했다.
심 교수는 "서울의 전세 문제는 사실상 해결이 불가능하다"며 "전세난에 따른 사회비용 폭증에 대비해 민간 임대주택에 대한 양도세, 재산세 감면 등 정부가 보다 적극적인 단기대응책을 강구해야 한다"고 덧붙였다.
