서울 은평구에 거주하고 있는 A씨는 인근의 다세대주택을 매입하기 위해 경매 전문가를 찾아갔다. 이 물건은 지하철역을 걸어서 이용 가능해 임대수익형 투자처로 적합해서다.
시세 기준으로 1억원만 투자하면 매달 50~60만원의 월세 수익을 거둘 수 있는 우량 물건이어서 경쟁이 치열할 것으로 예상했다. 다만 지하철이 밑으로 지나는 해당 건물의 토지 사용권이 서울도시철도에 귀속돼 있어 투자를 해도 좋을지 궁금했다.
전문가는 해당 지역의 다세대주택 실거래가 데이터와 유사 낙찰사례의 낙찰가율 등을 종합 분석해 9600여 만원의 예상 낙찰가를 산출해 알려줬다. 하지만 A씨는 다소 비싸다는 생각에 9300만원을 입찰가로 써냈고 결국 200만원 차이로 낙찰에 실패했다.
통상 수익형 부동산에 대해 투자를 할 때 가장 빠지기 쉬운 함정이 '소탐대실'이다. A씨의 경우 투자금 300만원은 당장은 큰 금액이지만 장기적으로 볼 때 거둘 수 있는 임대소득에 비해 미미한 액수라는 것이다. 정대홍 함스피알 차장(37)은 과거 경매정보업체 근무 시절 경험을 이렇게 전했다.
그는 "부동산을 매입하는 목적을 분명히 정하고 이 목적에 맞는 '베팅'을 해야 한다"며 "실사용 목적인지, 매입 후 임대수익을 내려는 목적인지를 분명히 정하고 투자한다면 성공률은 자연스럽게 높아진다"고 조언한다.
정 차장은 다소 젊은 나이지만 부동산투자와 관련해 다방면에서 근무한 경험을 가지고 있다. 상가 투자정보업체와 부동산경매 정보업체에서 8년 가까이 일하며 수익형 부동산 투자 전문가로 일했다. 최근 부동산 종합홍보대행사에서 일하고 있는 그에게 수익형부동산 투자전략을 들어봤다.
그는 현재 경매에서 투자수익을 낼 수 있는 것은 '상가'와 '토지'라고 말한다. 아파트와 다세대주택 등은 수요 대비 공급이 넘치고 있어 수익을 기대하기 어렵다는 것이다. 단독주택은 입지와 특성에 따라 수익을 노려볼 수도 있으나 환금성이 크게 떨어지기 때문에 역시 투자처로는 적합하지 않다는 분석이다.
그는 "최근 아파트 등 주거시설 낙찰가율이 80~90%를 넘나들고 있지만 상가와 토지는 40~60% 선으로 감정가 대비 반값에 매입할 수 있는 물건이 많다"며 "명도비용 등을 감안한다 해도 투자금을 줄일 수 있기 때문에 차후 수익률 측면에서 우수한 성적을 기대할 수 있다"고 말했다.
특히 상가는 낙찰 후 즉시 임대가 가능한 물건을 골라야 한다고 조언한다. 그는 "입찰하려는 상가의 지분관계, 건물 내에서의 접근성 정도, 외부에서의 시인성, 인근 유동인구 및 건물 내 유동인구의 동선 등을 구체적으로 파악한 뒤 입찰에 나서야 한다"며 "최적의 투자처는 이미 발달한 상권 내 1층 점포"라고 귀띔했다.
토지는 낙찰 후 어떻게 사용할 것인지 미리 정하고 투자하라고 조언한다. 주말농장으로 쓸지, 귀농부지로 쓸지, 낙찰 후 매각에 나설 것인지 등을 정하지 않고 입찰에 나서면 입찰가 산정 시 혼란이 초래되는 것은 물론 무리한 낙찰로 피해를 볼 수 있다는 것이다.
그는 "인근에 개발호재가 있는지, 땅을 필요로 하는 개인이나 단체가 있는지, 건물을 세우려고 한다면 상·하수도, 송전선 설치가 가능한지 등의 구체적인 사항을 조사해야 한다"며 "토지는 주택이나 상가에 비해 이런 조사가 어렵기 때문에 전문인력을 고용하는 것도 현명한 방법"이라고 설명했다.
