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| 비사업용 토지, 양도소득세 절세전략! |
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"서울 거주 직장인 A씨는 지방에 부모로부터 상속받은 농지를 갖고 있다. 현실적으로 경작하기 어렵다 보니 수년 째 방치해 뒀다. 2016년 1월 토지를 처분하기 위해서 양도소득세를 알아 봤더니… 비사업용 토지라서 사업용 토지보다 세금을 더 내야 하는 것"으로 나타났다.
토지는 주택처럼 양도소득세 비과세 혜택이 없고 비사업용 토지 여부에 따라 세율이 다르게 적용된다. 계획 없이 토지를 처분할 경우 예상보다 세금 부담이 커지므로 절세전략을 미리 세워둬야 한다. 첫 번째 절세전략은 토지 보유기간을 늘려 장기보유특별공제 혜택을 받는 방법. 두 번째는 기본세율이 적용되는 사업용 토지 조건을 갖추는 것. 세 번째는 사업용 토지의 농지는 "8년 재촌자경" 요건을 갖춰 양도소득세를 감면 받는 방법으로 요약된다.
▣ 비사업용 토지는 2019년 1월 2일 이후 장기보유특별공제 혜택 가능해져
비사업용 토지는 2016년 1월 1일부터 양도소득세 중과세가 부활됐다. 기본세율 6%~38%에서 10%p가 더해진 16%~48%가 적용돼 세금 부담이 커졌다. 대신 사업용 토지에만 적용됐던 장기보유특별공제 혜택이 모든 토지에 적용된다. 단, 비사업용 토지는 보유기간 기준이 2016년 1월 1일부터 시작돼 과거 보유했던 기간은 소멸된다. 최소 3년 보유 시점인 2019년 1월 2일 이후에 매각해야 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 사업용 토지는 과거 보유기간 모두 인정받는다.
▣ 농지 재촌·자경 VS 임야 재촌 갖춰야 "사업용 토지"
사업용 토지는 상당한 까다로운 조건을 갖춰야 한다. 경작 및 거주 조건과 보유기간, 지역 요건을 갖춰야 사업용 토지가 된다. 소득세법 제104조의 3항에 비사업용 토지범위가 정의되어 있다.
우선, 농지는 지역 요건을 갖춰야 한다. 도시지역이 아닌 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 "사업용 토지" 자격이 된다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 특별시, 광역시(군 제외), 특별자치시·도(읍·면 제외), 시지역(읍면 제외)에 위치한 도시지역은 재촌과 자경 요건을 갖춰도 "사업용 토지"가 될 수가 없는 것이다. 단, 예외적으로 경작하던 농지가 도시지역으로 편입된 날로부터 3년이 지나지 않았다면 사업용 토지로 인정된다.
다음으로 재촌과 자경 여부를 갖춰야 한다. 재촌(在村)이란 토지소유주가소재지에 속한 시·군·구와 연접한 시·군·구 및 직선거리 30km 이내에 거주를 해야 하는 의미다. 자경(自耕)이란 농업인이 소유 농지에서 농작물 경작에 상시 종사하거나 농작업의 50% 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배를 해야 하는 것을 말한다. 농사짓기 어려운 토지 소유주는 경작을 맡기는 경우가 많은데, 이러한 대리경작은 자경기간 산출 시 제외된다.
그 밖에 소득세법 시행령 제168조-14항에 따르면 재촌·자경을 하지 않더라도 부득이한 사유로 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 8년 이상의 재촌·자경을 갖춘 농지를 부모님이나 배우자로부터 상속 받거나, 상속으로 취득한 농지를 상속 개시일부터 5년 이내에 양도하면 사업용 토지가 된다.
임야는 경작여부에 상관없이 재촌 요건을 갖춰야 한다. 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따라 지정된 보안림, 채종림, 시험림 등 산지의 보호, 육성을 위하여 필요한 임야이어야 하며, 토지이용 상황, 보유기간, 면적 등을 고려해 사업과 직접 관련이 있다면 사업용 토지로 인정돼 양도소득세 중과세를 피할 수 있다.
▣ 농지 "8년 재촌·자경" 갖추면, 양도소득세 감면
임야는 양도소득세 감면 혜택이 없지만 농지(논, 밭, 과수원)는 조세특례제한법 제69조에 따라 "8년 재촌·자경" 요건을 모두 갖추면 양도소득세를 감면 받을 수 있다. 자격 요건은 현재 토지가 농지이고, 보유기간 중 8년 이상 재촌·자경을 해야 한다. 대신, 근로소득과 사업소득(부동산 임대소득, 경작소득 제외)의 합계액이 연간 3,700만원 초과하 발생한 기간은 재촌·자경 기간에서 제외된다. 또한 인근 소재지로 주소를 이전하면 재촌·자격을 갖출 수 있지만 토지 소유주가 직접 "자경" 했는지 여부를 증빙하기 쉽지 않다. 실제 자경하지 않았음에도 불구하고 위조 서류를 제출하는 사례가 빈번하기 때문에 세무서는 까다로운 기준을 적용하고 있다.
양도소득세 감면세액 한도는 정해져 있다. 다수의 농지를 처분할 경우 양도시기를 분산 조절하는 것이 유리하다. 2016년 감면 세액은 개정돼 1년 동안 2억원에서 1억원으로 줄었다. 5년 간 3억원 한도는 변동이 없다.
▣ 양도 직전 "재촌·자경 기간"을 갖춰라
토지 보유기간 내내 재촌과 자경 요건을 갖춰야 사업용 토지로 인정받는 것은 아니다. 양도하기 직전 재촌·자경 하지 않은 기간이 소득세법 시행령 제168조의 6항에 해당되면 비사업용 토지로 본다.
토지를 5년 이상 보유한 경우 재촌·자경을 하지 않은 기간이 ①직전 5년 중 2년 이상 ②직전 3년 중 1년 초과 ③전체 기간의 40% 이상 세 가지 조건 중 하나에 해당되면 비사업용 토지다.
직전 5년 중 3년 이상 이거나, 직전 3년 중 2년 이상, 전체기간의 60% 이상 중 재촌·자경 요건을 갖추면 사업용 토지가 된다. 예를 들어 A씨는 2011년 농림지역에서 농지를 구입하고 2011년부터 2012년까지만 재촌·자경 요건을 갖춘 후 2016년 1월에 토지를 처분하려고 한다. 하지만 2013년부터 양도일 2016년 1월까지 경작을 다른 사람에게 맡겨 "직전 5년 중 2년 이상 자경 요건을 충족하지 못했다. 이럴 경우 2016년부터 2017년까지 자경 요건을 갖춘 이후 처분하면 양도세 중과세를 피할 수 있다.
토지 보유기간이 3년 이상 5년 미만은 ①토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 ②양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 ③토지 소유기간의 40%에 상당하는 기간을 초과하는 기간 중 하나에 해당되면 비사업용 토지가 된다. 토지의 보유기간이 3년 미만인 경우는 ①토지의 소유기간에서 2년 차감한 기간을 초과하는 기간 ②토지의 소유기간의 40%에 상당하는 기간을 초과하는 기간 중 하나에 해당되면 비사업용 토지가 된다. 즉, 1년 이상 또는 토지 소유 기간의 60% 이상 재촌·자경을 해야 한다. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 해당되지 않는다.
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출처:부동산114
등록일 : 2016-02-24
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