불과 몇 년 전만 해도 재건축·재개발 정비사업은 '황금알을 낳는 거위'였다. 교통입지가 우수한 구도심 요지에 위치한 만큼 헌집을 새집으로 바꾸기만 하면 살기 좋은 주거지로 탈바꿈할 잠재력을 지녀서다. 통상 일반분양을 받는 계약자보다 적은 돈으로 새 아파트를 얻는 것뿐 아니라 큰 시세차익도 거둘 수 있었다. 하지만 지금은 원활히 추진되지 못하고 지연되거나 중단돼 주민들이 상당한 재산피해와 정신적 고통을 겪는 일이 많아졌다. 일부에선 추가분담금 때문에 몸살을 앓기도 한다. 과거 재건축·재개발 사례를 통해 시기별 가격변동을 통한 투자시점을 분석해본다.
35년간 100배 오른 개포동…'왕년의 명성' 되찾을까
살기가 어려워 '개도 포기한 동네'라던 서울 강남구 개포동이 부촌이 된 것은 불과 30여년 전 강남 개발 붐을 타고 아파트촌이 형성되면서다. 원래 개포라는 지명 자체가 갯벌에서 따온 것으로 1980년대 전까지도 논밭과 야트막한 언덕이 대부분이었다.
개포지구는 1980년대 초 정부의 주택정책 목표인 주택공급확대와 주택가격 안정에 따라 대단위 주택단지로 개발된 곳이다. 1982년 5층 국민주택규모인 1~4단지, 1983년 고층아파트인 5~7단지가 건설됐다. △1단지 5040가구 △2단지 1400가구 △3단지 1160가구 △4단지 2841가구 △5단지 940가구 △6단지 1059가구 △7단지 900가구 △시영 1970가구 등 모두 1만5000여 가구에 이른다.
과거 이들 단지는 집없는 서민들의 주거 안정을 위해 조성됐지만 재건축 연한이 도래하면서 가격이 천정부지로 상승했다. 1982년 가장 먼저 입주를 시작한 개포주공 1단지 56㎡(이하 전용면적)의 아파트값은 1000만원 초반이었다. 현재 같은 아파트 매매가가 10억원을 훨씬 웃돌고 있으니 35년새 100배 가량 오른 것이다.
강남 재건축의 상징과도 같은 개포지구가 드디어 첫 분양에 나설 채비를 갖췄다. 다음달 개포주공2단지를 재건축하는 '래미안 블레스티지(1957가구)'가 첫 분양의 포문을 연다. 6월 개포주공3단지에 이어 내년 개포시영도 일반분양에 나설 예정이다. 개포주공4단지, 개포주공1단지 등도 재건축을 진행 중이다. 새 아파트가 모두 들어설 경우 서울 최고의 고가 아파트촌을 형성할 전망이다.
특히 개포지구는 몇 남지 않은 노후 저층 단지로, 다른 재건축 단지에 비해 상대적으로 대지 지분율이 높아 투자 가치도 높은 편이다. 강남 부촌의 대명사인 도곡·대치동과 맞닿아 있는 데다 편의시설도 잘 갖춰져 있다. 이에 개포지구의 가격변화를 통해 재건축 투자 시점을 분석해봤다.
◇2000년대 초반 재건축 호재로 가격 '껑충' 1980년대 1000만원에 불과했던 개포지구 아파트 가격이 크게 오른 건 2000년대 초반 강남 재건축 바람이 불면서다. 2000년 시공사를 선정한 개포주공 1단지 35㎡가 당시 2억2500만~2억3000만원 선에 거래됐다. 42㎡형은 2억9000만~3억원 선이었다.
하지만 시공사를 선정해 놓고도 안전진단조차 받지 못하는 등 사업추진 일정에 차질을 빚으면서 2001년 42㎡형이 2억원 초반으로 가격이 떨어졌다. 2002년엔 서울시가 개포지구의 평균 용적률을 200%로 확정하면서 한동안 공황상태에 빠진 듯했다. 하지만 '강남불패'에 대한 기대감이 다시 살아나면서 가격은 계속 올랐다.
2004년 정부가 소형평형의무제, 주택거래신고제, 재건축 개발이익환수제 등을 시행한 것도 가격에 큰 영향을 미쳤다. 당시 주공1단지 42㎡가 6억원까지 호가가 올랐다가 5억~5억2000만원 선으로 많이 떨어졌다.
개포동 인근 K공인중개소 관계자는 "소형평형 의무비율 확대와 용적률 제한, 임대아파트 건립 등 제약이 많아 사업을 정상적으로 진행하기 힘들 것으로 예상한 사람들이 많았다"며 "사업 추진 여부를 놓고 조합원간 갈등이 심화되면서 매물이 쏟아져 나왔다"고 당시를 회상했다.
35년간 100배 오른 개포동…'왕년의 명성' 되찾을까 하지만 정부의 재건축 규제에도 2005년부터 가격이 급등했다. 정부 규제로 중대형 아파트의 희소성이 부각되면서 기존 중대형 아파트 값이 오르자 투자자들이 큰 평형에 들어갈 수 있는 재건축 지분 투자에 나서면서 가격이 뛴 것이란 분석이다. 이에 대지지분이 가장 넓은 주공1단지 61㎡가 2005년 9억7000만원까지 치솟았다. 이 단지는 2006년 13억원까지 가격이 올랐다.
국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 개포주공1단지의 최고가 실거래는 2006년 4분기로 주공1단지 35㎡가 6억3000만원, 42㎡가 8억원, 61㎡가 15억원 선이었다. 이후 정부정책에 따라 오르락내리락을 반복해오다 지난해 12월 35㎡가 6억9000만원, 42㎡가 8억원, 61㎡가 13억8000만원에 거래되고 있다.
◇개포주공 어떤 단지가 좋을까? 그렇다면 개포주공 단지들 중 어느 단지가 투자에 유리할까. 재건축 아파트는 보통 지분이 중요한 잣대가 되는데 추가분담금과 직결돼서다. 같은 단지 내에서도 지분이 넓은 아파트를 고르는 것이 유리하다.
1단지의 경우 재건축 후 84㎡형(이하 전용면적)을 분양받는다고 가정하면 추가분담금은 △36㎡ 2억5700만원 △42㎡ 1억1700만원 등이다. 45~58㎡는 오히려 5300만~3억4300만원을 돌려받게 된다.
2단지도 같은 기준으로 추가분담금을 따져보면 △25㎡ 5억7800만원 △54㎡ 2억1500만원 △61㎡ 9300만원 등이다. 72~80㎡는 5700만~1억5800만원 가량 돌려받는다. 현재 시세와 추가분담금, 조합원 분양가 등을 꼼꼼히 따져서 수익성을 고려해야 하는 것이다.
이형진 '부동산에 미친 사람들의 모임' 대표는 "재건축 아파트 투자시엔 가격변동이 심하고 투자원금이 장기간 묶일 수 있다는 점을 감안해 대출은 많아야 30% 이내로 받는 것이 적절하다"며 "나중에 가격이 올랐다고 해서 무조건 돈을 버는 것이 아니라 투자금과 투자기간 대비 수익률을 따져봐야 한다"고 조언했다.
