월세 받는 노후 어떻게 가능할까. 막연히 부동산 투자가 어렵다고 느끼지만 전문가들은 노후 준비에 부동산만한 투자가 없다고 강조한다.
이데일리 연중기획 ‘100세 시대, 건강하고 당당하게’의 두번째 주제는 은퇴 후 월세 받는 삶을 꿈꾸는 사람들을 위한 ‘노후 대비용 수익형 부동산 투자법’이다. 현장감 있고 심도깊은 논의를 위해 시장 최일선에서 발로 뛰는 현장 전문가들을 모셨다. 10만 회원을 자랑하는 부동산 최대 카페 ‘부동산에 미친 사람들(부미모)’의 이형진 대표, 이데일리 부동산 칼럼리스트로 활동 중인 김학렬 ‘부자의 지도, 다시보는 택리지’ 저자, 20대 100억 부자로 유명한 신정헌 에누리하우스 대표를 초청했다.
서울 중구 이데일리 eTV 스튜디오에서 만난 이들은 “적게는 1억원으로도 충분히 투자가 가능하다”며 “조바심을 내지 않고 자신에게 맞는 물건을 잘 공략한다면 충분히 월세 받는 노후를 살 수 있다”고 입을 모았다.
◇활용도 다양한 단독 다가구 투자가치 ‘최고’
이들이 꼽은 노후 대비용 최고의 부동산은 ‘단독 다가구’ 주택이다. 단독 다가구란 여러 세대가 입주했지만, 소유주는 한 명인 주택이다. 상가 주택 역시 큰 범주에서 단독 다가구의 일종으로 1층에 점포가 입점한 형태다. 이 대표는 “단독 다가구는 빌라로도 가능하고 상가 주택으로도 쓸 수 있어 활용도가 매우 높다”고 말했다.
단독 다가구는 입지에 따라 크게 두 가지 용도로 활용된다. 먼저 1층에 점포가 입주하는 상가 주택이다. 유명한 상권이 된 가로수길, 경리단길 등도 원래는 단독 다가구 주택촌이었다. 신 대표는 “예전에 매입했던 가로수길 다가구 주택 1층을 상가로 용도 변경한 경험이 있다”며 “유동인구가 늘고 상권이 발달하는 지역의 다가구는 상가주택으로 활용할 수 있다”고 말했다. 다가구 주택의 1층을 상가로 용도변경 하는 일은 어렵지 않다는 조언이다. 특히 건물 중 절반 이상이 주거용이면 절세 효과도 있다.
◇고덕·삼송지구 등 먹자골목 예정지 노려라
하지만 이미 상권이 발달한 지역은 가격이 비싸다. 상대적으로 적은 투자금으로 상가주택을 공략하려면 지금보다는 앞으로가 기대되는 지역이 좋다. 시세차익까지 노린다면 향후 ‘먹자골목’으로 상권이 발달할 것으로 기대되는 지역을 공략해야 한다.
이날 전문가들은 9호선 예정지인 강동구 고덕지구, 신분당선 예정지인 고양시 삼송 등을 저평가된 상가주택지로 꼽았다.
이 대표는 “현재 고덕역 인근 고덕 지구의 9호선 예정지는 먹자 골목으로 발달할 수밖에 없다”며 “2018년 이케아가 입점 예정이고 인근에 먹자골목은 천호동 밖에 없어 건국대와 유사한 상권 형성이 예상된다”고 말했다. 인근 지역의 평당 시세는 1700만~2000만원선으로 현금 3억~5억원선에서 충분히 투자가 가능하다. 앞으로 9호선 고덕역이 들어오고 먹자 골목이 형성되면 시세는 지금보다 두배 이상 뛸 수 있다는 설명이다.
[화성으로 가는 노후]평생 연금받으려면..`단독 다가구에 투자해라` ◇다중주택 주인 세대에 거주하며 월세 관리
단독 다가구는 빌라, 다중주택으로도 활용이 가능하다. 다중주택은 한 층에 원룸 또는 투룸을 여럿 구성한 건물이다. 노량진처럼 고시생 등 학생 수요가 많은 지역은 4층 건물의 경우 한 층당 4개씩 총 16개로 나뉜 다중주택을 짓기에 적합하다. 방 한 개당 보증금 500만원에 월세 50만원이 가능해 한 달에 800만원씩 월세 수입을 올릴 수 있다.
특히 같은 건물에 주인이 직접 거주하면 투자금을 줄일 수 있다. 신 대표는 “기존의 집을 팔아 활용하면 현금 3억원으로 투자할 수 있다”며 “주인이 살면서 관리를 하면 훨씬 더 편하다”고 말했다. 다중주택은 상가 주택에 비해 관리에 손이 많이 가는 편이기 때문에 집주인이 가까운 거리에서 직접 관리하는 게 좋다.
다중 주택의 장점은 상대적으로 저렴한 가격이다. 홍대 인근 상수동의 경우 불과 3~4년 전만해도 평당 1600만원 선에 거래됐다. 최근 시세는 평당 3000만~4000만원 수준이다. 김 칼럼리스트는 “상권이 확장되는 지역을 주목할 필요가 있다”며 “홍대와 이태원 등은 여전히 상권이 커지고 있다”고 말했다. .
◇노후용 오피스텔, 강남보다 광화문, 종로
단독 다가구는 최소 3억원 이상의 현금이 필요하다. 이보다 적은 투자금으로 접근 가능한 수익형 부동산 투자는 오피스텔과 아파트가 있다.
오피스텔은 아파트에 비해 입지가 중요하다. 매매가 비싸더라도 공실 리스크가 적은 ‘황금 입지’를 선택하는 게 좋다. 월세 수입이 대표적인 지역은 강남역 인근과 광화문, 종로다. 강남과 강북의 중심 상권을 형성하는 있는 이들 지역은 월세가 안정적이고 가격 하락 리스크도 적다.
전문가들은 강남보다는 광화문, 종로 지역을 추천 지역으로 꼽았다. 가격 하락을 초래할 수 있는 신규 공급 물량이 훨씬 적기 때문이다. 김 칼럼리스트는 “심지어 광화문, 종로 지역의 오피스텔 가격은 최근까지도 올랐다”며 “추가 공급 입지가 부족한 점이 가장 큰 장점”이라고 말했다.
◇현금 10억 있다면 서울 외곽 미니빌딩
투자금이 10억원 정도 있다면 선택의 폭이 넒어진다. 월세가 잘 나오는 지역에 아파트 여러 채를 투자해도 되고, 상가로만 구성된 미니빌딩에 투자할 수도 있다.
월세 잘 나오는 지역에 10억원을 투자해서 월세 400만~500만원을 받는 것도 전략이다. 예를 들어, 광명시 하안 주공 18평의 경우 보증금 2000만원에 월세 80만원을 받을 수 있다. 매매가는 2억~3억원 선이다. 대출을 활용하면 현금 10억원으로 4~5채의 아파트를 살 수 있다. 이 대표는 “이 지역의 월세가 비싼 이유는 가산 디지털 단지, 기아자동차 소아리 공단 등 인근 근로자 인구가 40만명이나 되기 때문”이라며 “월세가 잘 나오는 특수한 지역을 공략해야 한다”고 조언했다.
현금 10억원으로 살 수 있는 미니빌딩은 서울 외곽 지역 핵심 상권을 공략해야 한다. 신 대표는 “일산 마두동, 백석동이나 인천 시청 등 지역 핵심 상권에선 월세가 5000만원씩 나오는 50~10억원의 미니빌딩을 살 수 있다”고 말했다.
