서울 지하철 6호선 망원역 2번 출구를 나와 왼쪽 골목으로 들어서면 크고 작은 상점, 식당들이 조밀하게 들어서 있다. 주택가로 좀 더 깊숙이 들어가니 개인 커피숍이 군데군데 영업 중이다. 단독주택을 개조했거나 상가주택 1층을 활용한 곳이 대부분이다. 망원동 주택가는 홍대에서 가까워 젊은 사람들의 발길이 제법 이어지지만 홍대보다는 거리가 한산하고 조용하다. ‘망원시장’같이 사람냄새 나는 재래시장이나, 시끄럽지 않은 ‘동네 식당’를 찾아오는 사람이 늘면서 망원 일대에도 어엿한 상권이 만들어졌다.
서울 망원동 일대 주택가(사진)는 한강과 가깝고 교통이 좋지만 저평가된 지역으로 평가받는다. 최근엔 홍대 상권 확대 영향으로 망원동 상권도 주목받는다. 서울 망원동 일대 주택가(사진)는 한강과 가깝고 교통이 좋지만 저평가된 지역으로 평가받는다. 최근엔 홍대 상권 확대 영향으로 망원동 상권도 주목받는다. 망원동은 지난해 아이돌그룹 B1A4가 소속된 연예기획사 WM엔터테인먼트가 둥지를 틀며 다시 한 번 주목받았다. YG엔터테인먼트의 양현석 대표도 최근 망원동에 새집을 지었다. 인근 합정, 상수동에도 YG를 비롯해 SM 자회사인 울림엔터테인먼트, 세븐시즌스 등 유명 기획사가 여럿 자리 잡았다. 연예인 숙소도 다수 포진해 있다. 가수 육중완 씨가 최근 장가들기 전까지 옥탑방 생활을 했던 곳으로도 유명하다.
홍대 상권이 인근으로 확장되며 달아오른 부동산 투자 열기는 마포구 망원동 일대 주택가까지 영향을 미치고 있다. 한껏 들썩일 정도는 아니지만 소리 없이, 그리고 발 빠르게 투자 문의가 오가는 분위기다. 서울 한강변 주택가 중에서도 저평가된 지역으로 시세차익을 기대하는 투자자가 꽤 많다.
한국감정원 표준지공시지가를 살펴보면 부동산 가격이 전반적으로 하락세를 걷던 2012년 이후 망원동 땅값은 꾸준히 올랐다. 지하철 6호선 망원역 입구 일대에 들어선 상가주택, 사무실 빌딩의 3.3㎡당 매매가는 올해 1779만원으로 4년 전인 2012년(1510만원)에 비해 17.8% 뛰었다. 젊은 층의 ‘맛집 탐방로’로 뜨고 있는 망원로 일대 역시 2012년 3.3㎡당 1300만원에 못 미치다가 올해 1500만원을 넘어섰다.
망원동 상가주택·사무실 가격 올라 개발 바람 잠잠, 임대료 시세 안정적 망원동 상권 임대료 시세는 입지, 면적에 따라 천차만별이다.
성산초교 부근 대로변에 위치한 전용면적 26㎡ 1층 점포의 경우 보증금 500만원에 월세 60만원을 받는다. 망원시장 인근 비슷한 면적의 1층 점포 임대료는 보증금 1000만원, 월세 80만원이다. 이들 점포에는 권리금이 적게는 500만원에서 5000만원 정도 형성돼 있다. 점포 규모를 조금 더 넓혀보면 망원로 이면도로 먹자골목에 위치한 전용 53㎡ 1층 점포 임대료가 보증금 2000만원에 월세 150만원, 망원역 대로변의 1층 점포(전용면적 105㎡)는 보증금 1억5000만원에 월세 450만원 수준이다.
들쭉날쭉하긴 하지만 그래도 망원동 상가 임대료 시세는 인근 홍대 상권(서교동)은 물론, 이웃 동네 합정동보다 훨씬 저렴한 편이다.
부동산114에 따르면 지난해 4분기 기준 망원동 상가 임대료는 3.3㎡당 8만5110원 수준으로 홍대 중심 상권인 서교동(13만원)의 3분의 2 수준에 그친다. 지난해 초(8만2780원)보다 아주 소폭 오르기는 했지만 행정구역상 바로 옆 동네인 합정동(10만2330원)보다 여전히 17%가량 저렴하다. 마포구 평균 임대료 시세는 3.3㎡당 10만5190원 수준이다.
망원동 A공인중개사사무소 관계자는 “망원동에 오가는 사람이 많아지면서 상권이 활기를 띠다 보니 임대 계약이 끝나 재계약하는 시점에 월세를 올리고 싶어 하는 건물 주인이 꽤 있다. 하지만 결국 시세가 오르지는 않고 예전 수준을 유지하며 안정적인 편이다. 임대료 시세가 저렴한 덕분에 홍대 상권에서 밀려온 임차인 문의가 꾸준한 상황”이라고 설명했다. 인근 상암DMC가 자리를 잡아가면서 유동인구가 늘어 망원동 일대 부동산 시장이 더욱 활기를 띤다는 설명도 덧붙인다.
수익률은 얼마나 기대할 수 있을까.
월드컵시장 인근의 대지면적 150㎡, 연면적 295㎡짜리 상가주택은 최근 22억원에 매물로 나와 있다. 3개 층 가운데 1층은 상점, 2~3층은 주택으로 임대를 놓는 건물. 보증금 총 2억5000만원에 월세 710만원을 임대료로 받는다. 대출 없이 이 건물을 매입할 경우 연 4.4% 임대수익률을 올릴 수 있다는 계산이 나온다.
“중심 상권인 망원역 2번 출구부터 망원시장, 대로변 상가로 이어지는 지역은 3.3㎡당 매매가격이 5000만원을 넘는 곳도 있다. 1~2년 사이 매매가격이 20% 정도 올랐다고 보면 된다. 때문에 과거 연 5~6% 정도 되던 임대수익률이 3~4%대로 낮아진 곳이 많다.” 망원동 일대 중개업소에서 전하는 분위기다.
주택 임대 시장도 나름대로 자리를 잡았다. 5년 전부터 망원동 단독주택가는 조용할 날이 없다. 건축자재를 실은 트럭이 바삐 오가고 용접 소리가 끊이질 않는다. 허름한 주택을 허물고 다가구·다세대·연립주택을 짓는 공사가 골목 곳곳에서 한창. 최근에는 두 집 건너 한 집, 세 집 건너 한 집이 신축 빌라·다가구주택인 곳이 있을 정도로 임대용 주택이 많이 들어서 있다.
다만 망원동 주택가 임대료가 높은 수준은 아니다. 신축 3년 미만의 전용면적 20~30㎡대 원룸이 보증금 1000만원에 월세 45만~50만원 수준에서 거래가 이뤄진다. 여기에 보증금을 조금 얹어 임대료를 깎거나 면적을 늘리는 식일 뿐, 아직 시세가 크게 오르지는 않았다. 망원동 B공인중개사사무소 관계자는 “망원동은 인근 주택가보다 임대료가 저렴한 데다 한강과도 가까워 젊은 직장인들에게 호응이 높은 주거 지역”이라고 귀띔했다.
망원동 빌라는 전용면적 32㎡ 투룸 급매물 가격이 1억8000만원 수준이다. 보증금 2000만원에 월세로 65만원을 받는 주택이다. 실투자금 대비 수익률이 연 4.9% 수준. 단 급매물이 아니라면 2억2000만원까지도 각오해야 한다. 이 경우 연 수익률은 4% 아래로 떨어진다.
망원동은 임대료 시세가 인근 지역보다 높지도, 그렇다고 시세가 가파르게 오르지도 않는 와중에 매매거래가격은 소폭 올라 오히려 수익률이 예전만 못하다. 그런데도 건물이나 단독주택을 사들이려는 투자 수요가 꾸준히 늘어나는 것은 왜일까. 이유는 크게 두 가지다.
망원동 일대는 낡은 주택이 많고 임대료 시세가 낮은 만큼 건물이나 주택 매입가가 그다지 높지 않다. 투자자 입장에서는 매입금액 자체가 상대적으로 적으니 손쉽게 투자에 나설 수 있다. 재개발 바람이 비켜간 곳이라 집주인이나 건물주가 안정적으로 임대 사업을 할 수 있어 선호도가 높다는 설명이다.
입지도 괜찮다. 망원동 주택가는 걸어서 10분이면 한강공원에 도착할 수 있을 정도로 한강 접근성이 좋다. 안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “지하철 6호선 망원역이나 2·6호선 합정역을 통해 도심, 공덕, 상암DMC 등 업무지구에서 유입되는 수요가 늘면 일대 주택·건물 가치가 상승할 여지가 있다. 망원동은 주택, 상가 건물 할 것 없이 적은 비용으로 시세차익을 노려볼 수 있는 투자처”라고 분석했다.
망원동 투자를 염두에 뒀다면 크게 주택, 상가로 나눠 투자 전략을 세워볼 만하다.
주택 임대 사업이 목적이라면 한 가구만 입주할 수 있는 단독주택보다는 작은 집이 여러 개 모여 있는 다가구주택이 1~2인 가구 수요층을 모집하기에 유리하다.
안민석 연구원은 “신축 다가구·다세대주택이라면 임대료를 더 받을 수 있겠지만 매입비용이 높아지면 그만큼 수익률이 떨어진다. 그렇다고 너무 노후한 주택을 매입한다면 하자가 많아 보수비용이 더 들 수 있다. 매입비용, 보증금 대비 월세 비율을 적정하게 설정하는 것이 관건”이라고 조언했다.
상가를 매입할 때도 주의할 점이 있다. 넉넉한 임대수익을 기대하고 통상가를 매입하는 건 아무래도 부담이 크다. 아직 본격적으로 상권이 활성화되지 않은 만큼 1층을 제외한 2층 이상 점포나 사무실은 임차인을 구하기 어려울 수 있다. 공실이 많아지면 자연스레 수익률은 떨어질 수밖에 없다. “망원동에선 값비싼 통상가보다는 상가주택 투자를 고려해봄직하다. 1층은 상업시설로, 2층 이상은 주거시설로 임대하면 공실 부담을 덜 수 있다.” 김일수 스타아시아파트너스 대표의 새겨들어볼 만한 조언이다.
