서울시 공사비 등 공공지원 통해 사업 추진 늘어난 용적률로 증축통해 주차장·어린이집 등 확보 막대한 재원마련이 걸림돌
서울시가 아파트 재생사업을 전면철거 후 다시 짓는 재건축 중심에서 지역사회 공공기여를 가미한 리모델링 방식으로 전환을 시도한다.
서울시는 12일 이를 위해 '2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획안'을 전국 광역자치단체 최초로 수립해 발표했다. 기본계획안은 지난 2013년 지자체장이 관할구역에 대한 리모델링 기본계획을 수립하도록 명시한 개정주택법에 따른 것으로 10년 단위의 서울시 리모델링사업 기본정책방향을 제시했다.
기본계획안은 1985년 이후 이미 고층으로 지어져 용적률 상향과 수익성 확보가 어려운 아파트단지의 주거환경 개선에 초점이 맞춰져 있다. 이에 따라 서울시내 준공된 지 15년 이상 된 아파트의 리모델링 추진에 속도가 붙을 지 관심이 모아진다.
■리모델링에 공공지원 투입하고 공공기여 확대
기본계획안의 주요내용은 △전수조사를 통한 '세대수 증가형' 리모델링 수요예측 △세대수 증가에 따른 기반시설 및 경관에 대한 영향 검토 △수직증축 리모델링 시 안전성 강화 방안 △'서울형 리모델링' 유형 및 활성화 방안 등이다.
이 중 서울형 리모델링의 가장 큰 틀은 15년 이상 된 아파트를 서울시가 공사비·조합운영비 융자와 전문가 컨설팅 등의 공공지원으로 사업을 추진하는 것이다.
이를 통해 증축된 주차장 일부를 개방하거나 부대.복리시설에 공공어린이집이나 작은도서관을 설치해 공유하는 등 일부시설을 지역사회에 개방.공유하는 것이 핵심이다.
서울시는 이를 통해 아파트 재생에 따른 비용을 절감하고 지역사회 연대도 강화될 것으로 기대하고 있다.
시는 서울형 리모델링을 위해 서울시내 공동주택 총 4136개 단지를 전수조사해 리모델링 수요가 있을 것으로 판단되는 단지를 △세대수 증가형(168개 단지 추정) △맞춤형(1870개 단지 추정)으로 구분하고, 6개 세부유형을 마련해 단지별 특성에 따라 리모델링 시 주민들이 선택할 수 있도록 했다.
특히 168개 단지가 가능할 것으로 추정되는 세대수 증가형 리모델링은 상대적으로 대규모 공사가 필요한 '고비용' 사업으로 단지별 특성에 따라 수직증축형(기본형+수직증축), 수평증축형(기본형+수평증축) 등 2개 세부유형을 주민들이 선택할 수 있다.
아울러 수직증축 리모델링은 법에서 의무화한 안전진단 2회 외에 2차례의 안전성 검토를 추가하는 등 총 4차례의 안전점검을 거쳐 수직증축 리모델링에 대한 안전성 우려를 없앤다는 계획이다.
이 밖에 1870개 단지가 대상인 맞춤형 리모델링은 설비보완, 수리 등을 통해 주거환경을 개선하는 '저비용' 사업으로 △기본형(대수선+주차장 확충) △평면확장형(기본형+평면확장) △세대구분형(기본형+멀티홈) △커뮤니티형(기본형+커뮤니티시설 확충) 등 4개 세부유형을 주민 선택에 따라 진행할 수 있다.
가령 노원구 상계동 A아파트는 기본형 리모델링으로 주차장을 기존 254대에서 401대로 늘리는 데 가구당 5330만원가량 부담할 것으로 보인다.
■에너지절감 사업 연계해 지원 확대
서울시는 서울형 리모델링 활성화를 위해 도시재생기금과 연계한 리모델링 공사비 이차보전(일부 이자비 부담), 조합운영비 및 공사비 융자 같은 적극적인 재정지원 방안을 마련해 '서울형 리모델링'을 지속 활성화한다는 계획이다. 또 '지역재생'과 '공공성' 두 마리 토끼를 잡기 위해 기존 시 관련 부서 및 중앙부처의 에너지 정책과 연계하는 등 관련 지원비 정보 제공 및 행정적 지원을 시작한다.
현재 서울시는 에코마일리지, 에너지 자립마을, 건물에너지 효율사업 등을 시행 중이고 국토교통부는 그린리모델링, 그린홈 주택사업 등 에너지절감 리모델링 사업을 진행 중이다.
이를 위해 서울시 공동주택과 내에 '서울시 리모델링 지원센터'를 설치해 관련정보를 일괄 제공하고 리모델링 초기 사업성 분석을 위한 컨설팅도 지원할 계획이다.
서울시는 이번 '2025 공동주택 리모델링 기본계획안'을 5월 주민공람공고, 6월 시의회 의견청취, 7~8월 중 도시계획위원회 심의를 거쳐 9월 최종 고시한다는 구상이다.
이후 강남, 한강변, 서남권역 일부 등 24개 시범단지를 선정해 고비용.증축형 리모델링을 추진한다. 또 도심, 동북, 동남, 서북권역에서는 리모델링 추진이 시급한 단지를 공모해 저비용.수선형 리모델링을 실시한다.
정유승 서울시 주택건축국장은 "리모델링은 원주민 재정착과 공동주택의 장수명화를 통한 지속가능한 도시재생이 가능하다"면서 "아파트에 대한 서울형 리모델링 시범단지 선정 후 연립주택 리모델링 활성화 지원도 검토할 것"이라고 말했다.
