2002년 월드컵을 맞아 월드컵경기장과 함께 디지털미디어시티(DMC)가 들어선 서울 마포구 상암동. 이곳이 한때는 서울시 쓰레기가 모이던 매립지였다는 걸 기억하는 사람이 몇이나 될까. 기껏해야 여의도 가던 길에 지나치는 곳이었던 공덕역 일대는 이제 지하철 5·6호선, 경의선 복선전철, 공항철도까지 4개 노선을 품은 사통팔달 교통의 요지가 됐다. 서울 3대 대학가 상권 중 하나였던 홍대 상권의 변신은 말할 것도 없다.
지금의 서울 마포구는 예전의 ‘낙후된 변두리’ 이미지를 찾아보기 힘들다. 뉴타운 사업이 마무리돼가면서 매년 꾸준히 새 아파트가 낡은 주거지를 대체하고, 기반시설이 들어서고, 상권은 활성화되는 등 그야말로 상전벽해 중이다.
부동산114에 따르면 10년 전인 2006년, 마포구 아파트는 평균 매매가격(3억6799만원)이 서울 평균(4억4214만원)보다 낮은 ‘값싼’ 아파트로 통했다. 한때 서울 평균에도 못 미치던 마포구 아파트 가격이 지난 10년 사이 크게 올랐다. 올 1분기 기준 마포구 아파트를 사려면 평균 5억8662만원이 필요할 정도다. 같은 시기 서울 전체 평균(5억6499만원)을 웃돈다.
서울 25개 자치구 가운데 집값이 중하위권이었던 마포구는 이제 서초·강남·용산·송파·광진구에 이어 6번째로 집값이 비싼 곳이 됐다. 뉴타운으로 지정된 아현동을 비롯해 마포구 곳곳에 새 아파트가 들어선 결과다. 10년 새 마포구 집값이 상승한 폭(2억1863만원)만 놓고 보면 서초구(2억1925만원)에 이어 두 번째다.
사실 1990년대까지만 해도 마포구에선 아파트보다 단독·다가구주택이 더 흔했다. 어느새 아파트가 빼곡히 들어선 아현동이나 공덕동 일대는 원래 저층 주택이 밀집한 곳이었다. 그런 마포구에서 2000년대 중반 들어 아파트 공급이 대거 이뤄졌다. 2003년 용산구 한남뉴타운과 함께 아현동 일대가 뉴타운으로 지정되며 마포구 곳곳에서 재개발 사업이 속도를 낸 덕분이다. 2006년 이후 지난해까지 마포구에 들어선 새 아파트는 67개 단지, 2만1000여가구에 달한다.
그러는 동안 마포구 아파트의 3.3㎡당 시세도 상당히 올랐다. 부동산114에 따르면 3분기 3.3㎡당 1600만원을 넘기지 못하던 마포구 아파트 평균 매매가격은 지난 5월 12일 기준 3.3㎡당 1802만원까지 치솟았다. 3년이 채 안 된 기간 동안 시세가 3.3㎡당 200만원 이상 올랐다.
기사의 1번째 이미지 마포구 시세는 2010년 이후 입주한 단지들이 주도했다. 2014년 입주한 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡의 최근 실거래가는 7억9000만~8억3500만원. 청약 당시 6억8000만~7억3000만원대 가격에 분양됐던 아파트다. 인근의 ‘공덕자이’도 같은 평형을 기준으로 최고 8억4000만원의 호가를 형성하고 있다. 지난해 4월 입주 후 1년 만에 1억원가량 웃돈이 붙었다.
지하철 5호선 애오개역 일대 A공인중개사사무소 관계자는 “과거 마포구는 어둡고 낙후됐다는 이미지가 강한 곳이었는데 시내에서 마포로 접어드는 관문 노릇을 하던 아현고가가 2014년 철거되면서 분위기가 한층 밝아졌다. 여기에 뉴타운 개발을 거치고 대단지 아파트가 속속 들어서면서 마포구 전체가 ‘꽤 괜찮은’ 주거 지역으로 탈바꿈했다”고 말했다.
아파트가 들어서지 않은 주택가도 가격이 무섭게 치솟았다.
서울시에 따르면 지난해 기준 개별주택(단독·다가구·점포 겸용 단독주택 등) 가격은 25개 자치구 가운데 마포구(7.2% 상승)가 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 다음으로 상승률이 높은 용산구(6.4%), 중구(6.3%)와도 꽤 격차가 있다. 같은 기간 서울 주택 가격은 평균 4.5% 올랐다. 서울시 관계자는 “홍대 주변으로 상권이 확대되고 경의선 숲길이 조성되는 등의 호재가 주변 집값을 끌어올렸다”고 설명했다.
단독·다가구주택 가격이 오른 대표적인 지역은 범 홍대 상권이다.
홍대 상권(동교동·서교동)이 남쪽으로는 합정동·망원동·상수동, 북쪽으로는 연남동 등으로 확대되면서 일대 주택들이 대거 새단장(리모델링)을 거쳤다. 상권 임대료도 서울 도심 지역 수준 못지않다. 부동산114에 따르면 마포구 상권 평균 임대료는 3.3㎡당 10만5190원으로 10만5600원 수준인 종로구와 큰 차이가 없다. 서울시 대표 상권이라 불리는 강남구 평균도 3.3㎡당 13만4300원 수준이다. 망원동 B공인중개사사무소 관계자는 “소위 ‘뜨는 지역’을 배후로 둔 단독주택을 중심으로 집을 사들여 개조하려는 사람들이 늘어났다”고 귀띔했다.
전문가들은 마포구 주택 시장이 당분간 상승세를 유지할 것으로 내다본다. 특히 마포 일대를 가로지르는 경의선 철길이 숲길공원으로 변신하면서 일대 부동산 몸값이 크게 뛸 것이란 전망이다. 내집마련 수요자라면 앞으로 숲길공원을 따라 분양 예정인 아파트 단지를 눈여겨볼 만하다.
우선 경의선 숲길공원 중 창전동 구간(370m)과 신수동 구간(420m) 사이 두 개 단지에서 아파트가 분양될 예정. 6월 현대산업개발이 신구1구역을 재개발하는 아파트에 ‘아이파크’ 브랜드를 달아 분양할 예정이다. 전용 59~137㎡의 1015가구 중 561가구가 일반분양 대상이다. 이어 GS건설은 경의선 숲길공원 연남동 구간(1268m)과 창전동 구간 인근에서 ‘대흥2구역 자이(가칭)’를 9월 중 분양할 예정이고, 새창고개 구간 인근에서는 SK건설이 ‘마포로6구역SK뷰(가칭)’를 시장에 선보일 계획이다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 “이들 아파트는 아직 분양 가격이 확정되지 않았지만 비교적 최근 공급된 인근 아파트 분양 가격과 실거래 가격을 비교해 청약 여부를 결정하는 것이 좋다”고 조언했다.
내집마련보다 임대수익을 원하는 수요자에겐 재개발 아파트보다 단독·다가구주택이 적절하다. 마포구 일대에는 1만3771여가구의 단독·다가구주택이 분포돼 있다. 이 가운데 46.1%(6355가구)가 3억원 이하, 40.5%(6355가구)는 3억원 초과~6억원 이하에 공시가격이 매겨져 있다.
그러나 실제 매매가격은 공시가격과 몇 배씩 차이난다는 점에 유의해야 한다. 최근 홍대 상권이 합정동, 망원동, 상수동, 연남동 등으로 빠르게 확산되며 임대료뿐 아니라 골목 상권 매매가격까지 급등했다. 일례로 연남동에선 연면적 130㎡ 정도 되는 3층 건물 매매가가 15억~20억원을 호가한다. 골목에 위치한 주택은 3.3㎡당 2000만원이 안 되던 매매가격이 최근 3000만원 이상으로 뛰었다.
오피스텔 임대업은 아직 괜찮을까.
KB국민은행이 발표한 전국 오피스텔 임대수익률 실태 조사에 따르면 지난 4월 말 기준 마포구 오피스텔 임대수익률은 연 5.12%다. 서울 평균이 5.37%인 점을 감안하면 아주 높다고만 할 수 없는 수준이다. 장경철 부동산일번가 이사는 “오피스텔 공급과잉이 우려되는 상황에서 역세권 등 배후수요가 탄탄한 입지를 갖춘 오피스텔에 대한 관심은 지속되는 분위기다. 투자에 앞서 인근에 신규 오피스텔 공급이 얼마나 늘어날지 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언한다.
