사례로 본 부동산 증여 | 10년 전 20억 건물 증여했더니 7억 절세 수익률 높은 상가 빨리 물려줄수록 이득
한국인의 ‘부동산 사랑’은 남다르다. ‘내집마련’이 평생의 꿈인가 하면, 대부분 자산도 부동산으로 구성돼 있다. 통계청에 따르면 국내 가구당 자산은 평균 3억4000만원. 이 중 73.5%가 부동산이다. 연령이 높아질수록 전체 자산 중 부동산이 차지하는 비율도 늘어난다. 소위 ‘베이비붐 세대’는 보유자산 중 부동산 비율이 80%를 넘는다. 증여를 논할 때 부동산을 가장 먼저 떠올리는 이유다.
부동산은 금융자산처럼 배분이나 분할이 쉽지 않다. 개별 물건에 대한 평가금액도 각각 다르다. 수익 배분 또한 만만찮다. 때문에 상속을 하게 되면 자식 간 분쟁이 발생하기 쉽다. 세금 문제도 복잡하다. 시가 200억원 상당의 빌딩을 상속하면 일반적으로 내야 할 세금은 60억~70억원이 넘는다. 반면 증여를 한다면 다양한 절세 방법을 통해 한 푼이라도 세금을 줄일 수 있다. 최근 부동산 증여가 각광받는 이유다. 특히 부동산 경기가 바닥을 치고 회복세에 접어들었다는 심리가 확산되면서 부동산 증여를 하는 자산가가 늘고 있다.
부동산 경기가 바닥을 치고 회복세에 접어들었다는 인식이 확산되면서 부동산 증여에 대한 관심이 뜨겁다. 사진은 서울 개포지구 재건축 단지.
-수익형 부동산 증여 열풍
▶절세에 임대수익까지 ‘1석 2조’
서울 강남구 일원동에 거주하는 김정식 씨(가명·73)는 10년 전 보유 상가를 자녀와 며느리, 손자 3명(총 5명)에게 각각 지분 20%씩 증여했다. 해당 상가의 기준시가(공시지가)는 20억원으로 각각 4억원씩 증여를 받은 셈이다. 김 씨의 아들은 총 5760만원의 세금을 냈다. 계산법은 이렇다.
증여받은 4억원에서 인적공제 3000만원(지난해부터 5000만원으로 상향 조정)을 제외한 3억7000만원이 과세표준. 20% 세율 구간이니 7400만원이 세금이지만 누진공제 1000만원을 빼고 자진 납세로 10% 감세를 받은 결과다. 며느리는 6210만원(며느리 인적공제 500만원), 손자 3명은 각각 6030만원(만 19세 이하 증여 시 1500만원 인적공제)을 세금으로 납부했다. 김 씨 아들 가족이 납부한 총 증여세는 약 3억60만원이다.
만약 김 씨가 아들 한 명에게 물려줬다면 어떻게 됐을까.
20억원에 인적공제 3000만원을 제외하고 19억7000만원이 과세표준으로 결정된다. 40% 구간이기 때문에 세액은 7억8800만원. 누진공제 1억6000만원을 빼고 자진 납세 10%를 제한다고 해도 내야할 세금은 6억9777만원. 김 씨는 아들에게 물려줄 재산을 가족 모두에게 나눠줌으로써 증여세 약 4억원을 아낀 셈이다.
증여세의 특징 중 하나는 받는 사람을 기준으로 과세한다는 점. 상속세는 상속재산이 100억원일 경우 100억원 전체에 대한 세율(50%)이 적용된다. 증여는 다르다. 같은 100억원이라고 해도 물려주는 사람이 아들과 배우자, 손자 등 총 4명이라면 개인별로 25억원(40%)에 대한 증여세만 납부하면 된다. 금액이 클수록 증여 대상을 분산한다면 세금을 아낄 수 있다.
김 씨의 건물은 임대소득만 월 1500만원씩 발생한다. 아들 가족에게 증여함으로써 김 씨는 임대료 수입에 대한 종합소득세를 절감할 수 있게 됐다. 다른 소득이 있던 김 씨는 35% 세율을 받아야 했지만 상가 증여 이후, 상가에서 발생한 임대소득은 종합소득에서 빠졌다. 아들은 부동산 임대소득에 대한 세금을 내야 하지만 김 씨보다 낮은 세율을 적용받을 수 있었다.
증여 효과는 여기에 그치지 않는다. 현재 이 건물의 기준시가는 약 50억원. 10년 전과 비교해 2배 이상 올랐다. 만약 지금 증여를 했다면 내야 할 세금은 비교할 수 없을 정도로 올라간다. 기준시가를 50억원으로 계산하고 5명에게 나눠줬다고 가정하면 아들만 낼 세금이 2억250만원. 가족 모두가 내야 할 증여세는 10억원을 훌쩍 넘는다. 김 씨는 10년 전 미리 증여한 덕분에 7억원의 세금을 절약할 수 있었다.
게다가 자녀와 손자에겐 지난 10년간 임대료 수입이 발생했다. 자녀 소득이 계속 쌓이기 때문에 자녀 명의로 주택 구입 시 자금 출처를 소명할 때 요긴하게 활용할 수 있다.
빌딩을 증여할 때도 방법이나 과정은 상가와 비슷하다. 다만 빌딩은 상가보다 훨씬 비싸다. 300억원짜리 빌딩을 1명에게 증여하면 내야 할 세금은 무려 129억원에 달한다. 여기에 취득세까지 더하면 당장 세금을 마련하는 것조차 쉽지 않다. 다만 앞의 김 씨처럼 분산해서 증여할 수 있다면 절세에 조금이나마 도움이 된다.
-증여하기 좋은 부동산은
▶아파트보다 상가 유리, 토지는 증여 후 매각해야
서울 여의도에 거주하는 이순자 씨(가명·87)는 최근 고민이 커졌다. 시세 20억원 상당의 아파트를 형편이 어려운 셋째 딸에게 증여하기 위해 세무서를 찾았는데 증여세가 무려 5억6000만원가량 나온다는 얘기를 들어서다. 이 씨의 자녀는 총 4명. 이 중 셋째 딸은 사위의 사업 실패로 경제적인 어려움을 겪고 있다. 이 씨는 “세무사는 아파트를 매각한 뒤, 4명의 자식에게 분산해서 나눠줘야 절세할 수 있다고 권한다. 하지만 이 아파트만큼은 셋째 딸에게 주고 싶은데 세금이 생각보다 많아 걱정”이라고 말한다.
엄밀히 말하면 아파트는 증여하기 좋은 수단이 아니다. 실거래 사례가 많아 시세를 그대로 적용받을 가능성이 높기 때문이다. 반면 단독주택이나 다가구주택, 상가 등은 비슷한 매물을 찾기 어려워 감정평가액이나 기준시가를 바탕으로 세금을 매긴다. 감정평가액이나 기준시가는 실제 거래가격의 70% 안팎에 그치는 경우가 많고 과세가액이 적어지는 효과가 있다. 그만큼 절세에도 유리하다.
아파트 증여는 자식에게 돈보다는 주거 문제를 해결해주는 목적이 더 크다. 아파트보다는 단독·다가구주택을 증여하는 것이 절세에 조금 더 유리할 수 있다.
만약 이 씨의 셋째 딸이 이 씨와 같은 집에서 10년 이상 동거했고, 보유한 주택도 없다면 어떨까. 이 경우에는 아파트나 단독·다가구주택 여부와 관계없이 증여보다 상속을 받는 것이 세금을 덜 낸다. 더구나 올해부터는 한 집에 10년 이상 같이 산 무주택 자녀에게 주택을 상속하면 ‘동거주택상속공제’를 더 많이 받을 수 있게 됐다. 공제율이 40%에서 80%로 크게 상향됐기 때문이다. 공제한도는 5억원이기 때문에 사실상 10억원 이하 주택은 상속 시 세금을 내지 않는다. 이 씨의 경우를 적용하면 내야 할 세금은 2억1600만원. 증여와 비교해 세금이 절반 이하로 줄어든다.
토지는 증여에 대한 접근 방법이 다소 다르다. 매입 가격이 낮은 토지는 향후 매각할 때 양도소득세가 많이 나온다. 때문에 증여를 통해 취득가액을 줄인 후 매각하는 방법을 많이 이용한다.
경기도 화성에 거주하는 김정완 씨(가명·72)는 10년 전 4000만원에 사들인 토지가 있다. 이 토지의 현재 공시지가는 7000만원, 실제 매각할 경우 1억5000만원을 호가한다. 김 씨가 이 땅을 되판다 해도 이 땅은 비사업용 토지여서 3700만원의 양도세가 나온다. 향후 10년 더 보유해 장기보유특별공제를 적용해도 세금 부담은 2200만원에 달한다. 이럴 땐 당장 매각하는 것보다 가족에게 증여를 거쳐 매각하는 편이 훨씬 이득이다.
먼저 자녀에게 증여하는 방법이 있다. 자녀에게는 5000만원까지 세금 없이 증여할 수 있기 때문에 자녀는 현 공시지가(7000만원)에서 5000만원을 뺀, 2000만원에 대한 증여세(180만원)와 취득세(280만원)만 내면 된다. 부부간 증여 역시 절세 효과를 누릴 수 있다. 배우자끼리 증여할 경우 6억원까지 세금이 붙지 않는다. 토지 기준시가가 6억원 이하라면 세금을 한 푼도 내지 않고 취득가액을 올려 향후 매각할 때 양도세를 줄일 수 있다.
-빚을 증여하는 것도 고려할 만
▶양도소득세 감안해도 훨씬 효과적
부동산을 증여할 때 빚을 함께 증여해 절세하는 방법도 있다. 이른바 ‘부담부증여’다. 부담부증여란 전체 재산가액에서 채무(보증금이나 대출)를 제외한 부분만 증여세를 계산하는 것. 대신 증여자는 채무에 대한 양도소득세를 부담해야 한다.
서울 영등포구에 거주하는 박순자 씨(가명·82)는 기준시가 10억원짜리 상가를 보유하고 있다. 상가에는 전세 보증금 3억원이 걸려 있으며, 박 씨는 이와 별도로 상가를 담보로 은행 대출을 2억원 받은 뒤 부담부증여로 이 상가를 아들에게 물려줬다. 2억원은 박 씨 생활 자금으로 사용하고 아들에게 상가 운영을 맡겼다. 아들은 총 세금을 얼마나 냈을까.
전세 보증금과 대출을 제외한 금액은 5억원. 각종 공제를 한 뒤 나온 증여세는 7200만원. 여기에 5억원에 대한 양도소득세와 취득세를 약 8000만원가량 납부했다. 총 세금은 1억5200만원.
만약 부담부증여를 활용하지 않았다면 10억원을 기준으로 세금이 매겨지고 총 증여세는 2억250만원이 된다. 부담부증여를 통해 박 씨 가족은 5000만원가량 세금을 절약할 수 있었다. 부담부증여가 항상 득이 되는 것은 아니다. 양도소득세가 얼마인지에 따라 절세 효과가 달라지기도 한다. 취득가액에 따라 부담부증여를 할지, 일반 증여를 할지 결정하는 것이 바람직하다.
또 채무 상환 능력이 없는 자녀에게 덜컥 부담부증여하는 것도 현명하지 않다. 아들에게 상환 능력이 있는지, 원리금은 납부하고 있는지 등 세무당국이 항상 사후관리한다는 점을 명심해야 한다. 단순히 증여세를 아낄 요량으로 부담부증여를 한 후, 증여자가 빚을 갚아주거나 거짓 채무임이 드러나면 원금과 이자에 대한 증여세를 물고 추가로 가산세까지 추징당할 수 있다.
김종택 세무법인 라온 대표세무사는 “부담부증여를 할 땐 증여 부동산 양도차익까지 고려해야 한다. 아파트의 경우 1가구 1주택 비과세 대상에 포함되는지도 살펴보는 게 좋다”고 조언했다.
-절세 효과 높이는 부동산 증여 팁
증여한 뒤 5년 내 매각은 피해야
증여할 때는 사후관리도 중요하다. 증여한 뒤 5년 내 부동산을 매각하는 건 피해야 한다. 증여받은 부동산을 5년 내 판다면 당초 증여자가 직접 매각한 것으로 간주되기 때문이다. ‘이월과세’라고 부른다. 만약 증여 전과 비교해 자산가치가 커졌다면 납부해야 할 양도소득세가 커질 수 있다.
1년 중 증여 시기는 언제가 좋을까. 전문가들은 공시지가나 기준시가가 고시되기 전에 하는 것이 유리하다고 강조한다. 많은 부동산은 실제 거래액을 기준으로 과세를 매긴다. 하지만 아파트를 제외한 주택이나 토지, 상가 등은 매년 1번 고시하는 기준시가로 부동산 가액을 평가한다. 증여일 기준으로 당해 연도 기준 가격이 고시돼 있지 않을 경우 전년 가격을 적용해 세금을 계산한다. 보통 부동산 공시지가나 기준시가는 매년 상승하기 때문에 고시 직전 증여를 하면 조금이라도 기준시가를 낮게 적용받을 수 있다. 주택은 매년 4월 말, 토지는 5월 말, 오피스텔이나 사업용 건물은 매년 12월 말에 고시를 한다는 점도 참고하자.
증여세 신고기간을 놓치지 않는 것도 중요하다. 증여를 했다면 액수에 관계없이 3개월 내 관할 세무서에 신고해야 한다. 국세청이 나중에 신고하지 않은 증여 사실을 포착하면 20% 무신고 가산세와 함께 하루씩 계산한 불성실 가산세(0.03%)를 추가로 내야 한다.
Q 어머니에게서 받은 재산에 대한 증여세를 신고해야 하는데, 돌아가신 아버지로부터 받은 증여재산도 합산해야 하나.
A 합산하지 않는다. 증여자가 직계존속인 경우에는 그 배우자도 동일인으로 보고, 부모님으로부터 증여받은 재산은 모두 합산해 증여세를 부과하는 것이 원칙이다. 다만 부모님 중 한 분이 돌아가시기 전에 증여한 재산은 합산하지 않는다. 참고로 이혼한 부모에게서 각각 재산을 증여받을 때도 합산과세를 하지 않는다.
Q 계부나 계모로부터 증여받은 경우 증여재산이 공제되나.
A 성인 자녀가 직계존속으로부터 증여받을 때 10년간 5000만원 증여공제가 가능한데, 이때 직계존속에는 혼인 중에 있는 배우자도 포함된다. 따라서 계부나 계모로부터 증여받는 경우에도 동일한 금액(5000만원)의 증여공제가 가능하다. 단, 직계존속이 사망한 경우 해당 계부나 계모는 더 이상 직계존속과 혼인 중에 있는 배우자가 아닌 친인척에 해당한다. 이때 계부나 계모에게서 재산을 증여받는다면 10년간 500만원만 공제된다.
Q 혼인 자금, 생활비, 학자금 등도 증여재산에 포함되나.
A 자녀가 결혼을 하는 경우 부모가 전세금, 주택구입비 명목으로 지급하는 금액은 그 금액이 큰 경우가 많고 상속재산을 미리 준 것으로 증여재산에 포함될 수 있다. 혼수용품으로서 사회통념상 필요하다고 인정되는 정도의 금품에는 증여세가 부과되지 않는다. 이는 일상생활에 필요한 가사용품을 의미하며 호화·사치용품이나 차량은 증여재산으로 본다. 자녀가 해외로 유학을 가 고액의 학자금이 지출되거나 해외에서 거주하며 생활비를 지원하는 경우 역시 증여재산에 포함돼 유류분 산정의 기초 재산에 포함된다.
