Q. 서울에서 자영업을 하는 오모 씨는 5년 전 사업이 어려워지자 자신의 집을 잃게 될까 두려워 집 명의를 누나 앞으로 옮겼다. 오 씨는 전세로 사는 것처럼 해뒀다. 이제 사업이 안정을 되찾아 주택 명의를 자신에게로 되돌리고 싶은데 어떻게 해야 할까.
A. 우선 오 씨가 누나로부터 집을 증여받는 것으로 한다고 가정해 보자. 형제 간 공제금액인 1000만 원을 공제받을 수 있고, 현재 집의 시가는 4억 원이므로 증여세 6120만 원과 취득세 1600만 원을 납부해야 한다. 세 부담이 만만찮다.
집을 누나 명의로 옮길 당시 오 씨가 그 집에 전세로 들어가는 것으로 해 뒀다면 전세보증금에 대해 공제를 받을 수 있을까. 만일 누나와 전세 계약을 통해 3억 원의 보증금을 지급했다면 누나의 채무에 해당하므로 오 씨에게 집을 증여할 때 공제받을 수 있다.
즉, 주택 시가 4억 원에서 채무 3억 원을 공제받아 증여세 부담은 810만 원으로 줄어든다. 다만 채무까지 함께 넘겨주는 부담부 증여에 해당하므로 누나는 채무 3억 원에 대해 양도소득세를 부담해야 한다. 양도차익이 없다면 양도세는 추가로 부담하지 않아도 된다.
하지만 세무서에서 당시 전세 계약이 사실인지를 살펴본다면 곤란한 상황이 생길 수 있다. 서류상의 계약일 뿐 돈이 오가지 않았기 때문이다. 통장 거래 명세 등으로 입증하지 못한다면 누나의 보증금 채무 자체를 인정받지 못해 증여세가 추징될 수 있다.
오 씨는 누나로부터 집을 매입하는 방안도 고려하고 있다. 만약 시세보다 싸게 매입하면 어떻게 될까. 세법에 따르면 특수관계자와의 거래 시 매매가액은 ‘시가’로 해야 한다. 만일 시가와 매매가액의 차액이 3억 원 또는 시가의 5% 이상 차이가 나면 양도가액을 시가로 다시 계산해 양도세가 추징될 수 있다. 매매가액을 너무 낮출 경우 양도세뿐 아니라 증여세도 문제가 된다. 다만 차액이 3억 원 또는 시가의 30% 이상인 경우에만 증여세를 부과할 수 있다.
이처럼 오 씨와 누나가 집을 매매한 것처럼 꾸미더라도 실제로 대금을 주고받는 정상적인 거래가 아니기 때문에 세법에서는 이를 양도가 아닌 형제 간 ‘증여’로 보고 증여세와 가산세를 추징할 수 있다는 점을 주의해야 한다. 부득이한 사정으로 집 명의를 가족 앞으로 옮기고자 하는 경우 여러 가지 복잡한 세금 문제가 생길 수 있으므로 신중한 판단이 필요하다.
