올 상반기 부동산 시장은 ‘극심한 쏠림’으로 요약된다. 분양가 상한제 폐지ㆍ전매제한 완화ㆍ재건축 초과이익환수제 유예 등이 실시된 뒤 강남 재건축 시장으로 투자자들이 몰려 들었다.
반면 지방은 여신심사 가이드라인 선진화 시행으로 매매와 분양 시장 모두 싸늘했다. 분양권 거래는 사상 최대로 늘어난 반면 기존 재고주택 거래는 지난해 같은 기간보다 20% 안팎 감소하는 등 곳곳에서 ‘탈동조화’가 뚜렷했다.
21일 헤럴드경제가 부동산 전문가 10인에게 물은 결과 오르는 곳만 오르는 양극화가 하반기에도 지속될 것으로 전망됐다. 장기 저금리가 고착화하며 월세전환 가속화, 전세가율 상승, 주택매매 강보합, 상가ㆍ빌딩 등 수익형 부동산의 인기몰이가 이어질 것이란 분석이다.
아울러 전문가들은 분양시장과 재건축 과열에 ‘강제적인 브레이크’가 필요하다는데 의견 일치를 보였다.
▶수도권 재건축 인기는 최장 2~3년 갈 것 =강남을 비롯해 수도권 재건축에 대한 투자자의 관심은 최소한 연말 또는 내년 상반기, 길게는 2~3년 후까지 이어질 것으로 전망됐다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “저밀도(5층) 단지들의 재건축이 끝나는 시점인 2~3년 뒤에는 중층 중대형단지 재건축 진행으로 여전히 관심도를 유지할 것”이라고 말했다.
다음달 초순 개포 주공3단지 재건축(디 에이치 아너힐즈) 분양 결과가 하반기 재건축 투자시장을 가르는 분수령이 될 것이란 전망도 일치했다. 단기간에 급등해 3.3㎡당 5000만원이 넘는 고분양가를 시장에서 소화할 수 있느냐가 관건이란 것이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “성공하면 잠실과 목동, 강남 중층 아파트로 상승 여파가 더욱 커질 것”이며 “실패하면 강남발 후폭풍이 예상되며 급냉할 수도 있다”고 말했다.
▶미국 금리인상 영향은 ‘미미’=오는 9월로 예상되는 미국의 금리인상 여파는 미미할 것으로 예상됐다. 금리인상 이후 글로벌 경기 불안전성 고조 등으로 부동산 시장에선 심리적 위축이 나타날 수도 있다.
국내에선 하반기 추가 금리인하가 예상되는 등 저금리에 따른 부동산 기조가 유지될 것이란 전망이다. 전세시장에선 수익을 높이려는 심리가 강해져 월세 전환의 가속화, 월세 가격 인하, 수익형 부동산에 대한 관심 증대 등이 나타날 것이란 예상이다.
김재언 KDB대우증권 부동산팀장은 “대체 투자처로서 부동산을 선호하는 현상은 더욱 강화될 가능성이 크다. 현재 저금리에 지친 투자자들이 수익형 부동산에 묻지마 투자를 하고 있듯 수익형 부동산의 투자수요가 꾸준히 늘어날 가능성이 높다”고 말했다.
▶상가ㆍ빌딩 ‘강세’ =이런 배경에서 하반기에는 입지좋은 중소형 아파트, 매월 월세를 창출하는 상가와 오피스텔, 중소형 빌딩에 대한 수요가 더욱 늘어날 것이란 전망이다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “수도권 상가나 오피스텔이 투자처를 찾지못한 여유자금이 유입돼 가격이 크게 올랐는데, 추가 금리 인하를 염두한 추가 상승여력은 충분하다”고 말했다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “마곡지구, 미사지구 등 서울 인근과 외곽의 택지개발지구에선 상가와 오피스텔, 토지 등 전반이 활성화될 것으로 보인다”고 짚었다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “대형오피스는 경기불안과 공급과잉으로 계속 조정을 보일 가능성이 높다”고 말했다.
▶지방은 조정장세 ‘지속’ =지방은 전반적인 조정 장세 속에서 지역별 수급과 경제 상황에 따라 차별화가 예상됐다. 전문가들은 혁신도시 이전에 따라 가격이 올랐던 지역 중 대구가 이주 완료 시점에 가격이 조정됐듯, 광주와 부산도 가격조정이 일어날 것으로 내다봤다. 채 원장은 “세종시는 내년까지 지속적으로 아파트가 공급될 예정이나 신규 이주수요가 뒷받침 되지 않아 입주물량과 분양물량을 감당할 수 있을 지면밀한 검토가 필요하다”고 지적했다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 인천은 인천도시철도 2호선 개발로 소폭 상승, 부산은 역세권 정비사업지의 인기, 대구는 테크노폴리스 조성과 대구 공항의 호재지역의 인기, 광주는 전세가율 상승을 각각 예상했다.
▶분양시장 과열은 “심각한 수준” =강남 재건축의 고분양가 뿐 아니라 수도권 인기 택지지구와 부산, 대구 등 다운계약서(세금을 덜내기 위해 가격을 낮춰 작성) 등 불법거래가 횡행하는데 대해선 최소한의 규제가 필요하다는 지적도 나왔다. 정부가 전매제한 등 규제를 풀어 주고선, 최근에서야 위례 등 수도권에서 투기세력 불법 거래 단속을 강화하겠다고 나선데 대해 “뒷북대응”이란 비판도 제기됐다. 투기과열지구 내 전매제한, 재당첨금지 설정 등 합리적 수준의 규제가 필요하다는 것이다.
글로벌 경기 상황, 지방 경기 악화 등으로 정부가 규제 카드를 함부로 꺼낼 수없는 여건은 인정하는 분위기다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “규제 강도가 세지면 시장을 냉각시킬 수 있다”며 “부동산 시장이 양극화하는 상황에서, 강남권 투기장화가 경기도나 지방으로 옮기는 것도 아닌데 대책을 내놓기도 애매할 것”이라고 말했다.
