부동산을 사고 팔 때 절대로 간과해서는 안될 것이 절세전략이다. 하지만 이미 부동산을 매입하고 나서 또는 매도한 이후 생각보다 많이 나온 세금고지서를 통보 받고 세금을 미리 알아보지 않은 것에 후회를 하게 된다. 세금은 매년 달라지는 부분이 많으므로 늘 관심을 갖고 본인이 보유한 부동산과 관련이 있는지 여부를 확인해두는 것이 중요하다.
2017년부터 주택임대소득과세가 전면 확대 적용되면서 다주택자는 주택임대관리의 리모델링 전략이 필요한 시점이다. 그 외 비사업용토지, 분양권 취득세 기준, 상속·증여세 등 변경된 내용을 알아보자.
▣ 2017년부터 연간 임대소득 2천만원 이하, 임대소득세 부과 2016년까지는 임대소득 2천만원 초과 대상자에게 근로소득 등을 합산한 종합과세를 적용한다. 종합과세는 과세표준에 따라 지방소득세를 포함해 6.6%에서 41.8%를 부과한다. 1주택자 중 기준시가 9억원을 초과한 다가구 1주택보유자(구분소유권등기 제외) 중 임대소득 2천만원을 초과했다면 종합소득세 신고대상이다.
하지만 2017년부터 연간 주택임대소득 금액이 2천만원 이하인 소규모 임대소득자에 대해서도 주택임대소득세가 부과된다. 1~2채 대상으로 주택임대사업을 운영하는 경우가 대부분이기 때문에 2017년부터 주택임대소득세 납부대상자가 크게 늘어날 전망이다. 연간 임대소득 2천만원 이하이면 필요경비 60%를 제외한 금액에서 지방소득세를 포함한15.4%의 분리과세를 적용한다. 임대소득을 제외한 종합소득이2천만원 이하이면 400만원 추가 공제를 받을 수 있다. 임대소득이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 두 가지 중 세금이 적게 나온 것을 선택해 납부한다.
▣ 주택임대소득세 주택 수 산정, 소형주택 제외 혜택 폐지 2016년까지 주택 수 산정에서 전용 85㎡이하, 기준시가 3억원 이하인 소형주택은 주택 수에 포함하지 않았지만 2017년부터는 폐지된다. 임대소득세 부담이 없었던 소형주택 다주택자는 2017년부터 부담이 커지게 됐다.
임대료 계산은 2주택 이하의 경우 보증금을 제외한 월세소득만을 계산한다. 반면 부부합산 3주택 이상일 경우 간주임대료를 계산해야 한다. 간주임대료란 보증금을 은행에 저축했을 경우 발생하는 이자부분까지 월소득으로 간주하는 것이다. 계산식은 전체 보증금 합계에서 3억원을 제외한 금액 중 60%에 대해 1.8%(2016년 기준 정기예금이자율)을 계산한다. 즉 보증금 합계액이 3억원을 초과할 경우에 적용된다. 여기에 월세소득까지 합산한 금액을 기준으로 연간임대소득이 책정된다.
3주택수 계산은 부부합산 기준이지만 임대소득세는 개인별 과세를 적용한다. 따라서 개인별로 연간 임대소득을 2천만원 이하로 맞춰 주택 명의를 분배하거나 공동명의를 하는 것이 세금 부담을 줄일 수 있다. 따라서 다주택자이거나 고소득 직장인은 보증금 비율을 높여 임대소득을 연 2천만원 이하로 맞춰 분리과세를 적용 받는 것이 유리하다.
주택임대소득세는 주택임대사업자 등록 여부와 상관없이 부과된다. 대신, 주택임대사업자 등록을 할 경우에 3호 이상의 전용 85㎡이하, 기준시가 6억원 이하 소형주택을 4년 이상 임대할 경우 소득세의 30%를 감면 받을 수 있고, 준공공임대주택을 8년 이상 임대한다면 75%까지 세금을 줄일 수 있다. 임대의무기간을 갖출 수 있다면 임대사업자 등록이 절세에 유리할 수 있다.
▣ 분양권 마이너스 프리미엄도, 취득세 산정에 반영 분양권 매입을 통한 취득세 부과 기준이 분양가격에 상관없이 실질지출금액을 기준으로 적용된다. 2015년 11월 9일 이후부터 분양가격에 프리미엄을 주고 구입한 경우 합산금액으로 취득세를 산정했다. 하지만 분양가격 이하로 매입했을 경우에는 분양가 기준으로 산정해 형평성에 맞지 않았다. 이에 대해 지방세법 시행령 제 18조 4항에 2016년 4월 26일 기준으로 분양권 매입가격이 분양가격보다 낮을 경우에도 실제지출금액 기준으로 취득가액을 산정하는 것으로 신설됐다. 즉, 마이너스 프리미엄도 반영하겠다는 것이다.
취득세율은 취득가액 금액대별로 차등 적용된다. 주택가격이 6억원이하는 1.1%의 취득세를 납부하지만 6억원초과~9억원이하는 2.2%, 9억원초과는 3.3%로 높아져 프리미엄을 합산한 금액이 6억원을 초과한 경우에는 취득세 부담이 커진다. 전용85㎡초과 중대형 취득자는 농어촌특별세 0.2%까지 추가 부담해야 한다.
▣ 비사업용토지 "사업용토지" 요건을 갖춰라 2016년부터 비사업용토지의 양도소득세율이 기본세율 6~38%에 10%포인트를 더한 16~48%의 세율을 적용한다. 양도소득세 부담이 커진 것이다. 그 동안 사업용토지에 적용한 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 다만, 보유기간 기산일 기준은 2016년 1월 1일부터 산정한다. 2015년까지 보유한 기간은 인정받지 못한다. 장기보유특별공제 혜택을 받으려면 최소 3년 보유 시점인 2019년 1월 2일 이후에 처분하는 것이 유리하다.
사업용토지 요건을 갖추는 것도 방법이다. 기본세율을 적용받고, 장기보유특별공제 보유기간 산정에 불이익도 없다. 대신 조건은 까다롭다. 사업용토지 보유기간을 갖춰야 한다. 매도하는 날부터 소급해서 3년 중 2년 이상 또는 5년 중 3년 이상을 사업목적으로 사용하거나, 토지의 전체 보유기간 중 60% 이상을 사업목적으로 사용해야 한다. 농지의 경우 재촌과 자경 요건을 모두 갖춰야 하고, 임야는 재촌만 갖추면 된다. 도심지에 위치한 경우 토지주가 직접 주차장사업을 하면 사업용토지 요건이 된다. 대신, 연매출은 해당 토지 공시지가의 3%를 초과해야 한다.
▣ 상속세, 증여세 세금 부담 줄였다! 동거주택 상속공제 요건이 완화됐다. 무주택자녀가 오랫동안 부모를 모시고 주택을 상속받았다면 상속세 부담을 줄일 수 있다. 2016년부터 부모와 10년 이상 동거한 무주택자녀가 집을 상속받을 때 내는 동거주택 상속세 공제율이 40%에서 80%로 늘어났기 때문이다. 공제한도는 5억원으로 상향됐다. 혜택을 받기 위해서는 세가지 요건을 모두 갖춰야 한다. 부모와 자녀가 10년 이상 1주택에 같이 거주해야 하고, 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대 1주택자 요건을 갖춰야 한다. 상속개시일 현재 무주택자가 주택을 상속받아야 한다. 단, 동거기간 중 자녀가 미성년자인 기간은 동거기간에 포함되지 않기 때문에 30세가 지난 자녀가 상속받아야 혜택을 볼 수 있다.
증여세 공제금액도 커졌다. 직계비속(자녀 등)이 직계존속(부모 등)에게 증여할 경우 재산 공제액은 3천만원에서 5천만원으로 상향됐다. 또한 기타 6촌이내 혈족과 4촌이내 인척에게 증여할 경우 증여 공제금액은 5백만원에서 1천만원으로 상향했다.
반대로 상속·증여세 부담을 강화한 부분도 있다. 상속인·수증자가 미성년자로서 상속·증여재산가액 20억원을 초과하여 받는 경우에는 40% 할증과세를 하도록 방안을 마련했다.
