집값 하락땐 대출규제 탄력 운영을 LTV높여도 가계발 금융위기 가능성 낮아 대출목적·유형따라 유연하게 적용 해볼만
지난 2006년 하반기, 집값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟자 정부는 총부채상환비율(DTI)와 주택담보인정비율(LTV) 강화라는 강력한 주택담보대출 규제안을 꺼내 들었다. 이후 집값은 강남 등 이른바 ‘버블 세븐’ 지역을 중심으로 하향세를 보였지만 이 같은 조치는 정상적인 주택 수요마저 억누르는 부작용을 낳았다. ◇정상적 수요도 억눌러=소득에 따라 대출한도를 제한하는 DTI는 2006년 ‘11ㆍ15대책’에서 기존 ‘투기지역 6억원 초과 아파트’에서 ‘수도권 투기과열지구’로 확대됐다. 대출에 DTI를 적용하는 것은 대출 건전성 측면에서 바람직한 현상이지만 LTV와 함께 너무 경직된 채 운용되면서 꼭 필요한 수요도 억누르고 있다는 지적이다.
장성수 주택산업연구원 연구위원은 “DTI가 집값 안정책인 것은 분명하지만 최초로 내 집을 마련해야 하는 사람, 집값이 오르기 전에 대출을 받아서 집을 사려는 서민들은 내 집 마련의 기회를 잃게 됐다”며 “또 전세시장이 불안해지면 집을 살 만한 능력이 있는 사람은 집을 구매해야 하는데 대출규제가 이를 막고 있다”고 말했다.
실제 KB국민은행연구소가 지난해 발표한 소득 계층별 DTI 분포에 따르면 월소득 대비 상환액 비율(DTI)이 40%를 초과하는 가구의 비율은 월소득 150만원 미만이 53.3%로 가장 높았고 250만~500만원에서는 1.6~5.9%에 불과했다. 월소득이 낮은 가구가 DTI 40%에 더 많이 해당된다는 것은 DTI제도 강화 취지를 무색케 한다. DTI는 집값 상승을 주도하는 고가 아파트에 대한 투기 수요를 줄이기 위해 강화됐기 때문이다.
또 LTV가 50% 미만의 낮은 수준으로 유지되면 자금이 부족한 신혼부부 등은 DTI로 산정된 대출금액보다 훨씬 적은 액수의 대출만 받는 경우도 발생하게 된다. 이 경우 최초로 주택을 사려는 사람은 주택담보로 주택을 구입하는 게 어렵게 된다. 지동현 국민은행연구소장은 “주택담보대출에 DTI규제가 도입돼 건전해진 만큼 LTV규제는 일괄적으로 적용하기보다 대출자의 목적(실거주 혹은 투자)이나 유형(최초 구입자, 주거 이주)에 따라 탄력적으로 운영할 필요가 있다”고 주장했다.
◇집값 하락시에는 대출규제 탄력적 운영해야=정부가 대출규제를 강화한 것은 대출을 받아 집을 사려는 수요가 집값 상승을 부추기고 있다고 판단했기 때문이다. 그러나 금융감독원의 이장영 전 부원장과 박동순 거시감독국장이 지난해 한국재무학회의 춘계 심포지엄에서 발표한 자료에 따르면 부동산 가격이 주택담보대출을 선행했다. 즉 주택담보대출이 늘면서 집값이 오른 것이 아니라 집값이 상승하면서 담보대출이 증가했다는 것이다.
또 현재의 LTV규제로는 집값이 일정 수준 밑으로 떨어질 경우 ▦집값 하락 ▦LTV 상승 ▦대출회수 압력 강화 ▦부동산 가격 하락의 악순환을 유발할 가능성이 있다는 지적도 제기됐다. 가령 7억원짜리 아파트를 구입하면서 LTV 40%를 적용해 2억8,000만원을 대출받았는데 집값이 6억원으로 하락하게 되면 LTV가 40%를 초과하기 때문에 은행에서는 대출금을 회수하려 하게 되고 이는 급매물로 이어질 수 있다는 분석이다. 이와 관련해 이 전 부원장은 “집값 하락기에는 LTV규제가 악순환을 야기할 수 있기 때문에 탄력적인 운영방안을 검토할 필요가 있다”고 말했다.
◇LTV 높여도 금융회사 건전성 문제 없어=LTV제도의 본래 목적은 금융회사의 건전성 관리 대책이다. 금융회사가 무분별하게 주택담보대출을 할 경우 집값 하락시 타격을 입게 되는데 이를 막기 위한 것이다. 따라서 부동산 시장 활성화를 위해 LTV를 높일 경우 금융회사의 건전성에 문제가 생길 수 있지만 현재 이 가능성은 희박하다.
주택금융공사에 따르면 보금자리론의 대출시점 LTV는 2006년 말 평균 48.4%(은행권은 49.5)인 것으로 나타났다. 반면 2000년부터 2006년까지의 평균 주택 경락률은 73.2%였기 때문에 대출회수를 위해 주택을 경매로 처분한다고 해도 금융사가 손실을 입을 가능성은 거의 없다. 또 집값이 30% 가까이 하락한다고 해도 LTV는 69% 수준이기 때문에 집값 하락으로 인한 가계발 금융위기는 가능성이 낮은 것으로 전문가들은 보고 있다.
◇LTV(Loan To Value)=주택을 담보로 대출받을 수 있는 한도. LTV가 40%라면 6억원짜리 아파트를 담보로 최대 2억4,000만원까지 대출받을 수 있다.
◇DTI(Debt To Income)=총소득에서 부채의 원리금 상환액이 차지하는 비중. 총소득이 1억원이고 연간 원리금 상환액이 4,000만원이면 DTI는 40%가 된다.
등록일 : 2008-03-13
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