내력벽 철거 재검토로 리모델링 사업 다시 화제 사업기간·비용 부담 적지만 평면구성 제한 재건축 기간·비용 부담 많지만 혁신설계 적용 가능 “단지 여건에 맞는 정비사업 선택이 현명”
△서울·수도권에서 지은지 오래된 아파트를 중심으로 리모델링이나 재건축 등 정비사업이 진행되고 있다. 재건축 사업을 진행 중인 서울 강동구 고덕주공3단지(왼쪽)와 수직증축 리모델링 사업을 추진하고 있는 경기도 성남시 분당구 한솔주공5단지 전경.[사진=박태진 기자] [이데일리 박태진 기자] 아파트를 새롭게 단장하는 방법은 크게 리모델링과 재건축으로 구분한다. 리모델링은 부분적으로 고치는 것이고 재건축은 완전 새로 짓는 방식이다. 단지의 특성과 정비사업 시행 시 사업성을 따져 두 가지 방법 중 한 가지를 선택하는 게 일반적이다.
리모델링 사업은 최근 정부가 수직증축 리모델링시 내력벽 철거 불허 방침을 내놓으면서 다시 한 번 세간의 주목을 받고 있다. 현재 리모델링 사업을 추진 중인 곳은 수도권 1기 신도시로 그 중 분당(한솔주공5단지, 매화1단지 등)에서 가장 활발하게 진행 중이다.
리모델링은 기본 구조물을 그대로 사용하면서 나머지 부분을 바꾸는 건축기법이다. 지은 지 15년은 돼야 사업 진행이 가능하다. 세부적으로는 세대수 증가범위 15% 내에서 15층 이상의 공동주택은 최대 3개층까지, 14층 이하의 공동주택은 최대 2개층까지 수직증축 리모델링이 가능하다. 여기에 옆으로 가구 수를 늘리는 수평증축 기술을 도입해 사업을 진행하기도 한다.
건축기술이 발전하고 있는 리모델링은 우선 재건축에 비해 사업절차가 간소하고 사업기간이 2~3년으로 짧은 장점이 있다. 또 사업비용이 적게 들면서도 주거환경을 바꿀 수 있다. 설계비와 보수보강비, 안전진단비, 인·허가비용 등만 들어가지만 기부채납 등의 비용이 들지 않는다. 지하주차장이 없던 아파트는 지하주차장을 만들 수 있고 가구 면적을 늘릴 수 있다. 다만 재건축과 달리 기본 구조를 그대로 두되 부분적으로 고치는 건축기법이기 때문에 혁신설계 기법이 적용되지 않는다. 전면과 후면을 늘리거나 양옆으로 확장하는 등 평면구성 제한이 있다.
재건축은 기존 아파트를허물고 새롭게 짓는 건축기법으로 준공된 지 30년이 된 아파트가 이 정비사업을 할 수 있다. 다양한 건축기술이 적용되며 단지 인프라도 새롭게 만들 수 있다. 특히 최신트렌드를 반영한 평면구성이 가능하다. 하지만 절차가 복잡하고 사업기간이 길며, 비용도 많이 든다는 점은 감수해야한다. 재건축은 기본계획수립, 정비구역지정, 추진위원회승인, 조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 이주 및 철거, 착공 등 사업절차가 복잡하고 사업기간도 7~10년 가량 걸린다. 사업비 측면에서는 토지 조성과 골조 공사와 컨설팅비용, 임대주택에 따른 차액공사비, 조합경비, 기반시설부담금, 개발이익부담금 등 투입되는 비용이 리모델링 사업보다 많다. 기부채납도 해야 한다.
그러나 어떤 정비방식이 주민들에게 유리하고 좋은지에 대해 확답을 내리긴 어렵다. 사업지의 입지와 단지 건축현황을 따져봐야 한다는 게 전문가들의 설명이다. 서울 강남구 개포주공2·3단지나 강동구 고덕주공3단지 등 5층 이하 저층 아파트 경우 일반분양 물량 확보가 쉬워 재건축을 선호하는 반면 용적률(건축물 연면적의 대지면적에 대한 백분율을 말함)이 200% 넘는 15층 내외 중층 아파트는 용적률 상승폭이 크지 않아 수직증축 유리하다는 게 일반적인 분석이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “리모델링은 저비용으로 단기간에 아파트를 바꿀 수 있고 재건축은 비용 부담이 되지만 최신 설계에 주변 환경까지 바꿀 수 있다는 특징이 있다”며 “리모델링이든 재건축이든 사업을 진행하는 단지 여건에 맞춰 진행하는 게 가장 이상적인 정비방식이 될 것”이라고 말했다.
