2006년 가을부터 서울 강북권(정확히는 노원구)에서 시작된 소형 평형 아파트값 강세가 2007년을 거쳐 2008년 들어서도 계속되고 있습니다.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 소형 아파트값 강세의 원인을 수요와 공급측면에서 조명해보고 소형 주택 강세가 언제까지 지속될 것인가를 전망해보겠습니다.
원인1: 공급물량 절대부족설
먼저 소형 강세 원인이 2003년 참여정부가 들어선 후 소형 아파트 공급물량이 감소했기 때문이라는 것입니다.
정부는 2001년 12월 이후 지속적으로 재개발 재건축 단지에 대한 소형 평형 의무건설 비율을 강화했지만 2003년 참여정부 들어 강도 높은 규제정책으로 신규 주택공급물량이 급감했습니다.
또 건설사들은 민간택지에 20평형대를 아예 짓지 않거나 전체 가구수의 20%만 건립했습니다.
소형 평형 의무건설 비율은 국민의 정부가 출범한 98년 민간택지와 재건축 사업에서 잇따라 폐지됐다 2001년 12월 다시 부활됐습니다. 이에 따라 수도권 과밀억제권역에서 3백가구 이상 짓는 민간택지와 재건축 단지에서는 전용면적 18평 이하를 의무적으로 20% 이상 건립토록 했습니다.
소형 주택 감소는 수도권에서 전체 공급물량의 50% 이상을 차지한 재개발 재건축에 대한 규제정책으로 주택공급물량이 급감했기 때문입니다.
서울 인천 경기 등 수도권 18평 이하(20평형대) 소형 주택공급물량을 연도별로 보면 2002년 14만4천가구를 정점으로 2003년 9만7천가구, 2004년 7만7천가구, 2005년 6만1천가구, 2006년 5만3천가구로 격감했습니다. 통상 3년 뒤 입주한다고 볼 때 공급부족 후유증은 2006년부터 시작돼 2009년까지 지속될 가능성이 높습니다.
기존아파트시장에서 소형 매물 부족도 원인입니다. 다주택자가 양도소득세 중과 부담을 피해 2006년 말까지 소형 평형을 처분하면서 매물이 소진됐습니다.
더욱이 2004~2005년 중대형 가격 폭등으로 소형과 중대형 가격 차이가 벌어지면서 소형 집주인이 중대형으로 갈아탈 수 없다는 점도 매물 부족을 부추기고 있습니다.
원인2: 자연발생적 수요증가설
소형 평형을 찾는 수요자들이 크게 늘었기 때문이라는 것입니다.
급등한 중대형 아파트값을 보면서 불안감을 느낀 실수요자들이 2006년 가을 성수기부터 상대적으로 오름폭이 적은 소형 평형을 매입하려는 사람이 늘어나기 시작했습니다.
또한 2006년부터 주택담보대출 규제 등 규제정책으로 중대형 평형 상승세가 꺾이면서 규제가 상대적으로 덜하고 저평가된 소형이 실수요자들에게 주목받았습니다.
최근 강남권에서는 20평형대(평당 1천8백만원)와 30평형대(2천3백만원)의 평당 매매가 차이가 5백만원까지 벌어지면서 투자자들이 20평형대를 매입에 나서고 있습니다.
소형 평형 수요증가에는 1인 가구 또는 2인 가구가 2000년 이후 급증하고 있다는 점에서도 원인이 있습니다.
2005년 말 현재 1인가구가 3백만을 넘어섰고 이중 소형 구매력 계층인 25∼55세가 2백80만가구에 달합니다. 또 1인 또는 2인 가구가 전체 가구의 42.2%를 차지, 5년 전인 2000년(34.6%)보다 7.6%포인트나 급증했습니다. 또 고령화로 쾌적한 주거환경의 소형 아파트 수요가 지속적으로 늘어날 것입니다.
원인3: 일시적 수요증가설
소형 아파트에 이어 소형 연립 및 다세대주택까지 가격이 강세를 보이는 것은 대규모 재개발로 이주수요가 급증하고 있으나 소형 주택 재고는 부족하기 때문이라는 것입니다.
특히 강북권의 경우 2008년 입주물량이 전년보다 줄어든 반면 뉴타운 재개발 사업이 몰려 있어 이주수요에 비해 공급물량이 부족하다는 것입니다.
건설산업연구원은 2008년 서울에만 재개발 재건축에 따른 소형 평형 이주수요가 5만5천가구에 달할 것으로 내다보고 있습니다. 또 서울시정개발연구원에 따르면 지난 2002~2006년 서울에서 주택 15만7천6백가구가 재개발 재건축으로 철거됐습니다. 앞으로도 서울에서 10만2천가구의 소형 주택이 헐릴 예정입니다.
여기에 재개발 뉴타운 개발이 본격화됨으로써 이주수요는 더욱 늘어날 예정입니다. 서울에만 현재 재개발구역 1백여곳이 개발중에 있으며 광역 재개발사업인 뉴타운 1~3차 25곳이 추진되고 있습니다. 경기도도 뉴타운 21곳이 추진중입니다.
원인4: 규제정책 수요증가설
주택담보대출이나 세제 등 규제정책이 소형 아파트 수요를 부추긴다는 것입니다.
총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 등 대출 규제가 투기지역 내 6억원 초과 아파트 등 중대형 평형에 집중되고 종합부동산세나 양도세 등 세 부담이 커지다보니 소형 평형에 수요자들이 몰리고 있습니다.
또 2007년 9월 시행된 청약가점제에 따라 가점 점수가 낮은 신혼부부 등이 아예 청약을 포기하고 내집마련용으로 소형 주택을 매입하고 있습니다.
소형 주택 강세에 대한 제 결론은 이렇습니다. 소형 강세는 일시적이지만 최소한 2008년까지 계속된다는 것입니다. 규제정책에 따른 실수요자 중심의 주택시장에서 소형 수요는 지속될 것입니다.
대출 및 세제 등 규제완화 정책이 일러야 2008년 하반기부터 시행될 것으로 예상되는 데다 소형 소유자가 중대형으로 이사 가기가 어려워 당분간 매물부족이 계속될 것입니다.
하지만 소형 아파트값 강세는 중대형과 차이가 좁혀져 어느 정도 균형(서울 강북권 아파트 기준으로 20평형대가 30평형대의 93% 안팎이 될 때. 또는 24평형과 32평형 매매가 차이가 1억원 미만으로 떨어질 때)을 이루는 시점에서 수그러들 것입니다.
특히 규제 완화로 소형을 팔고 중대형으로 갈아탈 수 있는 여건이 마련된다면 실수요자 중심으로 중대형 수요가 늘어나 소형 아파트값은 상승세에서 강보합세로 돌아설 것입니다.
또 2009년부터 2013년까지 수도권 2기 신도시 아파트 입주물량으로 40만가구가 예정돼 있으며 이중 중소형이 22만가구에 달해 소형 아파트값 강세는 진정될 것입니다.
다시 말해 2009년부터 소형 주택 입주물량이 늘어나고 규제완화로 주택시장이 정상화될 때 중대형 매수세는 본격적으로 살아날 것입니다.
등록일 : 2008-03-15
Copyright ⓒ 1999 - 2026 한국경매. All rights reserved.
