3년 뒤 은퇴하는 김일헌(57)씨는 퇴직금과 그동안 모아놓은 돈으로 수익형 부동산을 사기로 마음먹었다. 지금같은 저금리에 매달 월세를 꼬박꼬박 받을 수 있는 오피스텔이나 상가 등을 사둔다면 자녀들에게 손을 벌리지 않아도 기본적인 생활은 가능할 것 같아서다. 하지만 상품마다 수익률이 달라 어떤 상품을 선택해야할지 막막하기만 하다.
저금리가 장기화하면서 유동자금이 수익형 부동산으로 흘러가고 있다. 특히 베이비부머 세대의 은퇴가 가까워지면서 오피스텔과 상가 등 수익형부동산의 투자수요가 크게 증가했다.
하지만 이들 상품의 수익률은 상반된 추세를 보이고 있다. 오피스텔은 하락세를 이어가는 반면 상가는 상승세다. 다같은 수익형부동산이라고 해서 똑같이 접근했다가 실패하기 십상이다. 전문가들은 상품마다 수익률에 영향을 미치는 외부요인이 다른만큼 섬세하게 따져야 실패를 줄일 수 있다고 조언했다.
◇최근 7년 중, 올해 수익률 오피스텔 '최저'·상가 '최고'
오피스텔과 상가 수익률은 상반되게 움직이고 있다. 오피스텔은 하락세, 상가는 상승세다. 이런 추세를 이어가 오피스텔 수익률은 지난 7년 꾸준히 하락한 뒤 올해 최저치를 기록했다. 반면 상가는 완만하지만 상승세를 보이며 올 2분기(4~6월) 최고점을 찍었다.
8일 부동산114에 따르면 올해 8월말 기준 전국 오피스텔 임대 수익률은 5.48%를 기록했다. 지난 2010년 6.17%에서 꾸준히 하락해 지난해 5.53%에서도 더 떨어졌다. 올 8월기준 수익률은 서울 5.12%, 경기와 인천 각각 5.43%, 6.16%다. 지역별로도 매년 하락세를 이어갔다.
상가는 오름세다. 지난 2011년 2분기(4~6월) 3.7%를 보인 이후 약간의 등락은 있었지만 전체적으로는 오름세를 보이며 올 2분기에는 4.4%를 기록했다. 최근 7년간 분기별 수익률 중 최고치다.
◇오피스텔, 공급과잉 민감도↑…공실발생 임대료 하락
이같이 수익률이 다른 양상을 보이는 이유는 두 상품이 민감하게 반응하는 요소가 다르기 때문이다.
오피스텔은 기본적으로 공급물량에 민감하다. 공급물량이 많아지면 세입자는 옆 단지 저렴한 월세를 찾아 이동하거나 재계약시 월세를 낮춰달라고 요구하기 쉽다. 최근 공급물량이 증가하면서 이들 지역을 중심으로 임대료가 하락하고 공실이 발생했다.
여기에 오피스텔 매매가가 상승한 것도 수익률 하락에 한몫했다. 오피스텔은 적은 금액으로도 투자할 수 있어 초보자가 접근하기 쉬운 상품이다. 저금리에 투자수요가 늘어나면서 매매가도 덩달아 상승했다.
부동산114에 따르면 지난 2010년 서울 오피스텔 매매가는 3.3㎡당 918만원에서 계속 올라 올해에는 8월기준 1007만원을 기록했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "매매가는 상승한 반면 공급과잉으로 임대료는 하락하면서 수익률이 하락세를 이어가고 있다"며 "게다가 오피스텔은 감가상각이 큰 상품이라 중장기적으로 수익률은 매입초기보다 떨어질 가능성이 높다"고 조언했다.
◇상가 수익률, '공급량'보다 '내수경기·상권'에 민감
반면 상가는 공급물량에 덜 민감한 상품이다. 세입자가 실내 인테리어를 꾸미고 입주하는 만큼 임대료가 크게 오르지 않는한 웬만하면 장기간 남아있으려 하기 때문이다. 공급량이 증가해 인근 점포 임대료가 하락하더라도 가격만 보고 쉽게 이동하지 않는 특성이 있다.
상가 임대료는 공급물량보다 상권이나 '목좋은 자리' 여부 등에 영향을 받기 때문이다. 공급량이 많은 '점포 밀집지'라도 소위 '뜨는 상권'이라면 임대료를 비싸게 받을 수 있다.
올해 서울의 상가 임대료는 일부 '뜨는 상권'을 중심으로 상승세를 보이고 있다.
부동산114에 따르면 올 2분기(4~6월) 서울 전체 상가 임대료는 ㎡당 3만700만원을 기록했다. 이는 지난 2011년 1분기 이후로 최고치다. 상암DMC와 여의도, 광화문 등 오피스를 중심으로 하는 상권을 중심으로 임대료가 소폭 상승했다.
김민영 부동산114 리서치센터 연구원은 "광화문을 비롯한 오피스 밀집지역을 중심으로 상가 임대료가 상승하면서 서울 전체 수익률도 상승했다"며 "하지만 앞으로 내수경기가 더욱 침체될 가능성이 높아 임대료와 수익률이 계속 오름세를 보인다고 낙관하기는 어렵다"고 말했다.
◇향후 수익률 "이보다 더 오르긴 쉽지 않아"
앞으로 수익률이 이보다 더 좋을 것으로 낙관하기는 어렵다. 지금이 역대 최저금리인만큼 앞으로 금리가 오를 가능성이 더 높기 때문이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "수익형부동산은 기본적으로 금리와 경기에 민감하다"며 "앞으로 경기가 더 침체될 수 있고 금리도 지금보다 오를 수 있는 만큼 수익률은 이보다 더 좋아지기는 어려울 것"이라 말했다.
이어 "저금리에 유동자금이 수익률 좋다는 쪽을 따라 이리저리 움직이는 '쏠림현상'이 계속되고 있다"며 "오피스텔은 공급과잉에 고분양가는 아닌지, 상가는 내수경기 침체에 따른 상권 변화 등을 꼼꼼히 따져야 투자실패를 줄일 수 있다"고 조언했다.
