추석은 부동산 시장에서도 특별한 의미를 지닌다. 여름 비수기가 끝나고 가을 성수기로 넘어가는 ‘터닝 포인트’가 되기 때문이다. 추석 이후 주택 시장에서 눈여겨 봐야 할 주요 이슈를 짚어봤다.
■ 강남 재건축 아파트값 계속 오르나
지난 2월 수도권에서 여신심사 가이드라인이 적용되며 주택담보대출 요건이 까다로워졌다. 여기에 또 공급과잉 우려가 겹치면서 주택 시장은 주춤했다. 그러나 지난 3월 서울 강남구 개포주공2단지를 재건축한 ‘래미안 블레스티지’가 평균 33.6 대 1의 청약경쟁률을 기록, 8일 만에 완판되며 흥행에 성공했다. 당초 이 아파트의 예정 분양가는 3.3㎡당 3600만원 수준이었지만 조합은 분양시장 호조로 평균 3760만원, 최고 4370만원까지 올렸다. 서초구 반포동 일대의 재건축단지들도 고분양가 경쟁에 가세하면서 주변 아파트로 가격 상승에 확산됐다. 저금리로 갈 곳 잃은 돈들이 강남 재건축 단지로 몰리며 과열 양상을 부추겼다.
그러자 정부는 지난 7월1일부터 주택도시보증공사의 중도금 대출 보증 대상을 9억원 이하로 제한했다. 또 3.3㎡당 최고 분양가를 5000만원 이상으로 책정해 논란이 된 개포주공3단지의 재건축 아파트 ‘디 에이치 아너힐즈’의 분양가 인하를 압박했다. 이 아파트는 당초 분양가를 3.3㎡당 평균 4457만원, 최고 5166만원으로 책정했다가 고분양가 논란이 일자 평균 4319만원, 최고 4498만원으로 내렸다. 이후 평균 4137만원으로 낮춘 뒤에서 주택도시보증의 분양보증을 받아 분양에 나설 수 있었다.
추석 이후 가을 분양 성수기와 이사철이 시작되면서 강남권을 중심으로 매매가 상승 흐름은 계속될 전망이다. 정부가 지난달 25일 가계부채 대책의 일환으로 주택 공급물량을 축소하겠다고 발표하면서 가격 상승에 대한 기대감으로 강남 등 인기 지역의 몸값도 높아지고 있다. 강남 재건축단지의 상승세에 힘입어 최근 서울 평균 아파트값은 역대 최고가를 기록했다. 부동산114에 따르면 서울 아파트값은 3.3㎡당 1853만8400원으로 종전 기록인 2010년 3월의 1848만500원을 넘어섰다.
부동산114는 그러나 계속된 가격 상승에 따른 피로감을 고려하면 무리한 추격 매수는 자제해야 한다고 조언했다. 부동산114는 “강남 재건축 아파트의 가격이 단기간 급등한 만큼 가격 저항감이 작용할 가능성이 커졌다”면서 “향후 일정 부분 가격 조정을 거칠 수 있다”고 분석했다.
■ 가계부채 대책…분양 시장 영향은?
부동산114에 따르면 이달부터 연말까지 전국 아파트의 공급 예정 물량은 21만4025가구(임대아파트 포함)이다. 임대 아파트를 제외하면 18만9374가구가 분양된다. 21만4025가구는 지난해 같은 기간(24만9380가구)보다 3만5355가구 줄어든 수치다.
아파트 미분양 추이를 보면, 지난해 4분기 건설사들의 ‘밀어내기식’ 분양으로 12월에 6만1512가구까지 늘었다. 그러다 올 4월까지 감소 추세를 보였다. 하지만 지난 7월에 중도금 집단대출 보증 건수와 한도 제한으로 미분양 물량이 6만3127가구로 증가했다. 오는 10월부터 가계부채 총체적인 심사제도와 집단대출에도 소득 기준을 깐깐하게 적용하면 비인기지역의 미분양 물량이 더 늘어날 가능성이 있다.
정부가 가계부채를 관리하기 위해 공공택지 공급물량을 줄일 방침이어서 남아있는 택지지구의 분양 물량에 대한 관심은 더 높아질 것으로 보인다. 추석 이후 예정된 공공택지 내 분양물량(임대아파트 제외)은 전국 39개 단지 3만4256가구다. 수도권은 서울 송파구 오금지구를 비롯해 경기 남양주 다산신도시, 화성 동탄2신도시 등의 물량이 예정돼 있다.
■ 입주물량 증가, 역전세난 현실화 가능성은?
향후 1~2년 동안 신규 아파트의 입주 물량이 크게 늘어나면서 ‘역전세난’이 올 수 있다는 목소리가 나오고 있다. 일부에서는 ‘2008년 잠실 역전세난이 재현되는 게 아니냐’는 우려도 나온다.
내년부터 2018년까지 전국에 약 75만가구가 입주를 시작한다. 수도권은 위례신도시나 하남 미사강변도시, 동탄2신도시 등에서 대규모 아파트가 입주를 했거나 입주를 앞두고 있다. 상승세를 보이던 아파트 전세가율(매매가격 대비 전셋값)도 지난 6월 73.63%를 나타내며 하락세로 돌아섰다. 서울은 8월 들어 70% 아래로 내려갔다.
부동산114는 경기와 대구, 경남 등 대규모로 아파트가 공급되는 지역에서는 역전세난이 나타날 가능성이 비교적 높다고 밝혔다. 다만 서울은 공급 부족이 이어진 데다 향후 2년간 입주물량이 크게 늘지 않아 상대적으로 낮을 것으로 내다봤다. 향후 2년간 서울 아파트 입주물량은 연평균 2만8646가구로 최근 10년(2007~2016년) 평균 물량 3만2052가구보다 낮다.
부동산114는 “반전세가 꾸준히 늘면서 순수 전세 물건을 찾기가 더욱 어려워지고 있는 상황”이라며 “여기에 서울 주요 재건축단지들도 이주를 앞두고 있어 전세 수요가 늘어나 과거와 같은 역전세난 발생 가능성은 상대적으로 낮을 것으로 전망된다”고 말했다.
