우리 고유의 명절 추석은 부동산 시장에서도 의미가 있다. 계절적으로 여름 비수기가 끝나고 가을 성수기로 넘어가는 터닝 포인트로 연말 부동산 시장의 흐름을 가늠해볼 수 있기 때문이다. 특히 올해는 대출규제 강화와 미국 금리 인상 전망 등의 불안 요인에도 불구하고 강남 재건축 시장을 중심으로 아파트값 강세가 이어지는 가운데 추석 이후 주택시장 향방에 관심이 모아지고 있다.
▣ 강남 재건축 아파트값 계속 오를까? 대출규제 강화와 공급과잉 우려 등으로 연초 주춤했던 주택시장은 지난 3월 강남구 개포주공2단지 분양 성공 이후 재건축 단지를 중심으로 재차 급등세를 이어가고 있다. 서초구 반포동과 강남구 개포동 일대 일반분양에 나선 재건축 단지들의 고분양가 경쟁이 주변 아파트 가격 상승으로 확산되면서 과열 양상을 보이고 있는 것이다. 특히 정부가 8.25 가계부채 대책을 내놓기도 했으나 주택 공급축소 방침이 부각되면서 강남 등 인기지역 몸값이 높아지는 등 이상 현상마저 빚고 있다. 강남 재건축 상승세에 힘입어 최근 서울 평균 아파트값은 역대 최고가를 경신하기도 했다.
가을 분양 성수기와 이사철이 시작되면서 강남권을 중심으로 한 매매가 상승 흐름은 추석 이후에도 당분간 이어질 전망이다. 그러나 계속된 가격상승에 따른 피로감을 고려할 때 무리한 추격매수를 자제하고 한 템포 쉬어갈 필요는 있다.
부동산114가 발표하는 아파트가격종합지수인 "코아피(KOAPI)"에 따르면 상승세를 나타냈던 강남3구 재건축 아파트값이 하락전환(가격조정)됐던 지난 2015년 12월의 매매가격 지수는 415.4로 전저점(2014년 12월 378.78) 대비 9.67% 정도 올랐던 시점이었다. 2016년 9월 현재 강남3구 재건축 매매가격 지수는 462.82로 전저점인 2016년 3월 412.89에 비해 12% 이상 올랐다. 단기간에 훨씬 더 가파른 상승세를 나타낸 것이다. 단기 급등한 만큼 가격 저항감이 작용할 가능성이 커졌다. 일정 부분 가격조정을 거칠 수 있다는 점을 감안해 단기차익보다는 중장기 보유나 거주 관점에서 매수에 나서는 것이 바람직해 보인다.
▣ 가계부채 대책 조기 시행, 분양시장 영향은? 올 가을 분양시장은 수도권 청약 인기지역인 강남권 재건축과 동탄2 신도시 등 택지지구 물량이 대거 풀리면서 청약 열기가 이어질 전망이다. 추석 이후 연내 분양예정인 아파트 물량은 작년 같은 기간에 비해 14% 가량 감소하는 것으로 나타났지만, 내년 도입하기로 했던 가계부채 대책이 10월로 조기 시행되면서 시장 위축을 우려한 건설사들이 분양 일정을 앞당길 것인가가 변수로 작용할 전망이다.
부동산114 조사 결과, 9월부터 12월까지의 전국 아파트 분양예정 물량은 21만4,025가구로 집계됐다. 이는 2015년 동기간(24만9,380가구) 대비 3만5,355가구 줄어든 수치다. 아파트 미분양 추이를 보면 지난해 4분기 밀어내기식 분양으로 2015년 12월에 6만1,512가구까지 늘었다가 올해 4월까지 감소 추세를 보였다. 하지만 지난 7월에 중도금 집단대출 보증 건수와 한도 제한으로 미분양 물량이 6만3,127가구(2016년 7월 말 기준)로 증가했다. 오는 10월부터 가계부채 총체적인 심사제도와 집단대출에도 소득 기준을 깐깐하게 적용하면 비인기지역의 미분양 물량이 더 늘어날 수 있다.
한편 8.25 가계부채 대책에서 정부가 공공택지 공급물량을 줄이겠다고 하면서 남아있는 택지지구 분양 물량에 대한 청약 관심은 더 높아질 것으로 보인다. 추석 이후 예정된 공공택지 내 분양물량(임대아파트 제외)은 전국적으로 39개 단지 3만4,256가구다. 수도권의 경우 서울 송파구 오금지구를 비롯해 경기도 남양주 다산신도시, 화성 동탄2신도시 등의 물량이 예정돼 있다.
▣ 입주물량 증가, 역전세난 현실화 가능성은? 앞으로 1~2년간 새아파트 입주물량이 크게 늘어나면서 역전세난 가능성이 제기되고 있다. 일부에서는 ‘2008년 잠실 역전세난이 재현되는 것 아니냐는 우려도 나온다. 그렇다면 현 시점에서 역전세난 우려가 커지는 배경은 뭘까? 가장 큰 이유는 공급물량이 늘어났기 때문이다. 내년부터 2018년까지 전국적으로 75만가구 정도가 입주를 하게 된다.
수도권은 위례신도시나 하남 미사강변도시, 동탄2신도시 등에서 대규모 아파트가 입주를 했거나 앞두고 있다. 계속 오르던 전국 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격)도 지난 6월부터 하락세(5월 73.77% → 6월73.63%)로 돌아섰고 서울은 8월 들어 70% 선이 무너지기도 했다. 여기에 IMF 외환위기 이후 홀수해에 전세 이동 수요가 많아지면서 짝수 해인 올해는 수요가 다소 줄어 상대적으로 전셋값이 안정세를 보이는 점도 이 같은 분위기에 힘을 더하고 있다.
공급물량이 크게 늘면 2004년과 2008년과 같은 역전세난이 재현 될까? 경기와 대구, 경남 등 대규모로 아파트가 공급되는 일부 지역의 경우 역전세난이 나타날 가능성은 상대적으로 높다고 볼 수 있다. 다만 서울은 공급 부족이 이어진데다 향후 2년간 입주물량이 크게 늘지 않아 역전세난이 상대적으로 낮을 것으로 예상되고 있다. 향후 2년간 서울 아파트 입주물량은 연평균 2만8,646가구로 최근 10년(2007~2016년) 평균 물량인 3만2,052가구 보다 낮은 수준이다. 더불어 반전세가 꾸준히 늘면서 순수 전세 물건을 찾기가 더욱 어려워 지고 있는 것도 현실이다. 여기에 서울 주요 재건축 단지들도 이주를 앞두고 있어 이런 점을 고려한다면 과거와 같은 역전세난 발생 가능성은 상대적으로 낮을 것으로 전망된다.
▣ 미국 금리 인상 가능성 커져, 국내 금리 변화는? 미국에서 금리 인상 논쟁이 한창이다. 연방준비제도(이하 연준) 위원들은 경제포럼과 언론인터뷰 등을 통해 이르면 9월, 늦으면 12월 한 차례 가량의 금리인상을 예고했다. 2015년 12월 0.25%p인상 이후 약 1년 만에 상향 조정에 나서는 것이다. 하반기 예정된 미국 대선(11월) 등 정치적 이슈로 인해 금리인상은 12월이 될 가능성이 가장 높다. 하지만 9월과 12월은 3개월 가량의 시차가 존재할 뿐, 미국의 금리인상이 임박한 점은 변함없다.
일반적으로 미국에서 기준금리가 인상되면 *기축통화인 달러가치는 강세를, 한국을 포함한 신흥국은 외화 유출이 심화돼 외채 상환 압박이 커진다. 이 때문에 과거부터 미국의 기준금리가 인상(또는 인하)되기 시작하면 국내도 시차를 두고 따라가는 모양새를 나타냈다. 실제 지난 2004년 6월부터 시작된 미국 금리인상은 2005년 9월부터 우리나라에 본격적인 금리 인상을 불러왔으며, 2007년 8월부터 시작된 미국의 금리 인하는 2008년 8월 이후 국내 금리 변화를 몰고 왔다. 따라서 미국의 금리 인상이 시작되면 국내도 1년 가량의 시차를 두고 금리가 오를 것으로 예상된다.
2016년 2분기 현재 금융권 전체 가계신용(가계대출+판매신용) 잔액은 1,257.3조원으로 사상 최대다. 이 중 예금취급기관의 주택담보대출 비중이 절반 가까이(527.2조원) 차지한다. 미국 연준의 금리인상 기조에 따라 국내 금리가 오르면 주택담보대출에 대한 가계부채 상환 압박이 가중돼 주택시장 위기 요인으로 작용할 수 있다. 기준 금리 인상은 한 번 시작되면 거시경제 돌발 변수가 발생하지 않는 이상 지속되는 특징이 있다. 이를 일반적으로 ‘금리 인상 기조’라 부른다.
미국이 올 하반기 기준금리 인상에 나서더라도 현재 국내의 저금리 기조가 당장 바뀌지는 않겠지만 2017년 이후 한국은행의 ‘금리 인상 기조’가 시작될 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다. 이렇게 되면 가계의 이자 부담이 장기에 걸쳐 점증할 가능성이 높다. 무리한 대출을 끼고 부동산 투자에 나서기보다는 금리변화에 대비해 부채상환 능력을 철저히 점검해야 할 시점이다.
