층수를 50층까지 높여 사업성을 높이려는 강남 재건축 단지 조합과 고층아파트 건축으로 인한 '조망권 사유화'를 막겠다는 서울시의 눈치싸움이 치열하다.
서울시가 '2030서울도시기본계획'과 '한강변 관리기본계획'에 따라 주거용 건축물 층수를 35층 이하로 제한했으나 재건축 단지들은 50층 규모의 초고층 건립을 위해 모든 방법을 동원하고 있기 때문이다.
19일 업계에 따르면 은마아파트 재건축추진위원회는 최근 주민투표를 거쳐 희림종합건축사사무소의 재건축 설계안을 채택했다.
모든 세대를 남향·맞통풍으로 배치했으며 단지 중앙에는 6마리 용이 승천하는 모습을 형상화한 50층 규모의 주동 계획을 내세웠다.
하지만 이러한 은마아파트 50층 재건축 계획안의 실현 가능성은 미지수다. 현재 서울시 아파트는 스카이라인 관리원칙에 따라 최고 층수는 35층을 넘을 수 없기 때문이다.
서울시 기본계획안에 따르면 제2종 일반주거지역은 25층 이하, 제3종 일반주거지역은 35층 이하가 적용된다. 다만 도심, 부도심 및 도시기본계획에서 정한 지역은 50층 이상 초고층 주상복합 건물 건축이 가능하다.
이 기본계획안에 따라 제3종 주거지역인 압구정, 반포, 이촌(서빙고) 지구의 경우 최고층수가 35층으로 제한된다. 반면 여의도, 용산, 잠실 등은 예외 조항에 따라 도심 내 중심기능을 지원할 수 있도록 50층 이상의 최고층수 주상복합 아파트 건축이 허용된다.
예외 조항은 있다. 서울의 랜드마크로 자리매김할 정도로 디자인이 특화한 건축물은 층수를 상향할 수 있다. 이에 은마아파트는 비싼 설계비를 지불하면서까지 국제현상설계를 진행했다.
은마아파트는 설계용역 응모자격으로 최근 10년간 한국 또는 외국 정부가 발주한 국제공모전에서 입상한 실적을 보유해야 하고, 반드시 해외 설계사와 컨소시엄을 구성하도록 제한했다. 희림도 네덜란드 유엔스튜디오(UN Studio)와 컨소시엄을 구성해 이번 설계공모에 참여했다.
재건축 추진위는 국제 공모를 통해 차별화된 외관 디자인을 설계한 만큼 서울시 승인이 이뤄질 것으로 기대하고 있다.
그러나 승인은 쉽지는 않아 보인다. 잠실주공5단지는 상업·업무시설이 밀집해 있는 도심 기능을 강화하기 위해 50층이 허용됐으나 은마아파트는 3종 일반주거지역으로 35층 제한을 받아야 한다는 것이 서울시 입장이다.
압구정 재건축 아파트도 35층 층수 제한을 풀기 쉽지 않다. 서울시가 압구정지구에 대해 기존 정비계획변경안 대신 지구단위계획으로 묶어 재건축하기로 방향을 선회한 탓이다. 지구단위계획은 정비계획보다 도시계획상 구속력이 상대적으로 강하다.
지구단위계획이 수립되면 건축물을 지을 때 가이드라인을 따라야 한다. 층수를 올리거나 용도를 바꾸려면 지구단위계획을 변경해야 하고 시 도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다.
다만 지하철 3호선 압구정역 1번 출구 쪽 현대 6·7차 지역 일부를 준주거로 종상향(種上向)해 최고 40층 높이 주상복합 건물을 짓는 방안을 포함한 것으로 알려졌다. 단지별로 흩어져 있는 상가들을 이 지역에 모아 용도변경하겠다는 구상이다.
반포, 서초 등의 재건축 추진 아파트 단지들도 35층 제한을 풀기 위해 안간힘을 쓰고 있다.
서초구 반포동 반포주공1단지는 최고 35층 이하로 재건축하는 방안을 추진 중이나 특별건축구역 지정을 신청한 상태다. 인근 신반포3차와 반포경남, 신반포23차 통합 재건축 조합은 한강공원으로 연결되는 지하통로를 조성하는 등 공공기여를 하는 대신 특별건축구역 지정을 받는 것을 전제로 최고 45층까지 올리는 재건축 정비계획을 마련했다.
한강변 재건축·재개발 조합과 이해 관계자들은 올해 초부터 시내 곳곳에서 집회 등을 열어 서울의 한강변 아파트 35층 규제에 대해 불만을 제기하고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "40층 이상 아파트를 짓게 되면 도시 미관, 통풍, 개방감 등은 훨씬 나을 수 있다"면서도 "하지만 기존 35층 규제를 적용받아 재건축이 이뤄진 다른 단지와의 형평성을 위해서라도 규제의 일관성이 유지돼야 한다"고 지적했다.
