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| 3분기 수도권 오피스텔, 가격 상승폭 확대 |
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오피스텔도 수도권과 지방 양극화 현상
연말까지 공급 물량 많아 임대수익 저하 우려
2016년 3분기 매매가격은 0.22% 상승해 2015년 1분기부터 7분기 연속 상승세를 기록했다. 분양시장을 중심으로 한 부동산 경기 활황과 저금리로 인한 유동성 장세 속 오피스텔에 대한 수요자들의 관심이 높았던 것으로 분석된다.
▣ 가격동향 - 매매가격 수도권 강세 · 지방은 약세
매매가격은 △서울(0.26%), △경기(0.23%), △인천(0.10%) 순으로 수도권의 상승폭이 컸다. 서울에서는 목동신시가지 재건축, 서부트럭터미널 개발 기대감으로 양천구(1.48%)의 가격 상승이 두드러졌다. 목동 일대 아파트 가격 상승으로 대체재인 주거용 오피스텔을 찾는 수요가 증가했고, 서부트럭터미널 개발 소식이 들리자 매물을 거둬들이는 매도자가 늘었기 때문이다. 경기에서는 고양시(0.55%)의 가격 상승이 돋보였다. 가을 이사철을 맞아 매물이 부족한 상황에서 장항지구 개발 계획 기대감으로 투자 수요까지 몰리면서 공급이 부족했다. 인천에서는 부평구(0.49%)의 역세권 오피스텔이 활발히 거래되며 가격 상승을 이끌었다.
반면 ▼광주(-0.38%), ▼충남(-0.05%), ▼대구(-0.03%)는 하락세를 기록했다. 아파트 공급물량의 증가로 오피스텔 수요가 아파트로 이동했고 최근 지방의 침체된 부동산 경기가 영향을 끼친 것으로 풀이된다. 한편, 아파트 매매가격 상승이 가파른 부산은 0.23%의 변동률을 기록해 오피스텔도 아파트와 비슷한 흐름을 이어가는 것으로 보여진다.
전세는 시세가 의미 없을 정도로 매물이 귀하다. 전세 매물의 수급 불균형으로 전세 가격이 급등하고 있으며 전셋값이 매매가격에 육박하는 사례도 늘고 있다. 이를 감당하지 못한 전세수요 중 일부가 매매로 전환하면서 매매가격 상승세에 힘을 보탰다.
월세는 0.05%의 변동률을 나타냈다. 최근 송파구 문정동의 입주물량 증가로 월세 가격이 하락할 것으로 예상됐지만 송파 지역의 선호도가 높고, 신축 오피스텔을 원하는 강남 직장인 수요의 이동으로 큰 타격 없이 기존 월세 가격을 유지하는 모습을 보였다.
▣ 임대시장 - 매매가는 오르고 수익성은 떨어져
오피스텔 임대 시장의 앞날은 밝지만은 않다. 작년 6만5,738실에 이어 올해도 6만 실 이상의 분양물량을 기록할 것으로 예상되고, 원룸·도시형생활주택 등 경쟁 상품의 공급도 지속되고 있기 때문이다. 2016년 3분기 전국 임대수익률은 5.57%로 전분기 대비(5.62%) 하락했다. 매매가격이 상승하는 추세에서 임대수익률이 낮아지는 것은 어찌 보면 당연한 현상이라 업무지구를 배후로 둔 지역에서도 5%의 임대수익률을 유지하기가 쉽지 않은 실정이다. 오피스텔 투자를 계획하고 있다면 저평가된 오피스텔을 찾아 초기 매입 비용을 낮추거나 공실이 발생하지 않도록 입지 선점에 우위를 두어야겠다. 또한 주택 임대 사업 시 세입자들의 선호하는 방의 구조, 냉난방 방식, 관리비 여건 등을 고려해 안정된 수익률을 확보할 수 있는 발판을 마련해야겠다.
▣ 분양시장 - 3분기 1만5천여실 분양, 4분기 1만1천여실 분양 예정
2016년 3분기에는 15,985실이 분양됐다. 작년 동기간 15,592실이 분양된 것과 비슷한 수치다. 서울(4,323실)은 강서구에서 대방디엠시티2차(714실)가 분양되며 마곡지구의 막바지 분양물량이 풀렸다. 경기(6,405실)에서는 개발 호재가 있는 지역의 물량 쏠림 현상이 지속되고 있다. 김포시에서 태영데시앙루브라비드퐁네프(656실)를 포함해 1,036실 분양됐으며 고양시에서는 e편한세상시티삼송2차(918실)가 분양해 삼송지구에서 분양을 이어갔다. 그 외 하남시에서 미사역효성해링턴타워레이크파크(527실) 등 1,017실을 분양했고, 지방에서는 충남1,009실, 제주 491실이 오피스텔 신규 분양을 진행했다.
4분기에는 11,466실이 분양될 예정이다. 경기가 7,706실로 분양 예정 물량이 가장 많다. 고양시에서 e편한세상시티삼송3차(1,430실)가 분양될 예정이며, 화성시에서 동탄2신도시롯데캐슬(700실), 동탄역푸르지오시티(609실) 등 2,035실의 분양이 예고되어 있다. 지방에서는 울산중구아이파크(444실), 창원유니시티어반브릭스(462실) 등이 4분기 분양한다.
▣ 입주시장 - 기업형 임대주택의 등장
2016년 3분기 입주물량은 12,175실로 전분기 대비 24.59% 늘었다. 서울 서초구에서는 현대골든텔을 재건축한 아크로텔강남역(246실)이 입주를 시작했으며, 오피스텔이 속속 들어서고 있는 강남구 세곡동에서 천석1차(43실)가 입주를 개시했다. 서울 중구에서는 KT지사 부지를 활용한 기업형 임대주택인 리마크빌동대문(535실)이 1개월 무상임대(rent free)를 제시하며 입주자 모집 중이다. 10월 중으로 리마크빌영등포(760실)의 입주도 예정되어 있어 KT가 본격적인 주택 임대 사업에 뛰어들 것으로 예상된다.
4분기에는 14,055실의 입주물량이 대기 중이다. 작년 동기 대비(8,028실) 75.07% 증가한 물량이다. 지역별로는 서울(7,223실), 충남(1,896실), 경기(1,671실) 순으로 입주 예정 물량이 많다. 주요 입주 예정 단지로는 천안불당중흥S클래스프라디움레이크(1,416실), 마곡지구대방디엠시티1차(1,281실), 광교더샵레이크파크(647실)등이 꼽힌다.
▣ 8.25 가계부채 대책이 오피스텔 시장에 미치는 영향은?
지난 8월 25일 정부가 가계부채 대책을 통해 주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 보증건수를 1인당 2건 이하로 통합관리 한다고 밝혔다. 오피스텔은 중복청약이 가능하고 전매제한이 없어 임대 수익 목적으로 여러 실을 구매하는 투자자들이 많아 이를 제한하기 위함이다. 주거용 오피스텔 분양이 위축될 우려의 시각도 있으나, 대책 발표 이후에도 분양 물량이 줄지 않고 있고 주택 분양 보증을 받지 않는 오피스텔은 해당되지 않기 때문에 전반적인 오피스텔 분양 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 전망된다.
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출처:부동산114
등록일 : 2016-10-24
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