'조정지역' 선정 맞춤형 제한…투기과열지구 지정은 일단 유보 조정지역은 2순위도 통장 있어야…재건축 직접 규제는 빠져
정부가 발표한 '11·3 주택시장 안정적 관리방안'은 집값이 과도하게 오르고 청약과열이 빚어지고 있는 지역에 나타나고 있는 가수요를 차단하기 위해 청약제도를 강화한 것이 핵심이다.
투기과열지구처럼 다방면에 걸쳐 적용되는 '그물망식' 규제보다는 청약과열이 우려되는 지역에 한해 선별적, 맞춤형으로 청약규제를 강화하겠는 것이다.
건설업계는 정부의 이번 대책이 서울 전역과 신도시, 지방 일부로 확대되고 분양권 전매도 최대 입주시점까지 금지되면서 예상보다 '강도가 세다'며 주택시장 위축을 우려했다. 반면 규제가 신규 분양쪽에 한정되면서 재건축 투자를 막기에는 한계가 있다는 지적도 나오고 있다.
◇ '맞춤형 청약 조정지역' 37곳 선정 배경은
국토교통부가 청약과열 지역을 선별해 '청약 조정지역'으로 정하고 청약규제를 강화하기로 한 것은 최근 분양시장에 전매 차익을 노린 가수요가 대거 몰리면서 주택 수요가 많은 것과 같은 착시현상을 일으키고, 이로 인해 건설사와 재건축 조합 등 사업주체들이 분양가를 올려 주변 집값까지 끌어올리는 부작용이 발생하고 있어서다.
특히 강남지역은 재건축 일반분양가를 중심으로 고분양가 경쟁이 벌어지며 인근 재건축 단지의 시세는 물론 일반아파트값의 상승세를 부추기며 투기의 빌미를 제공하고 있다는 지적이다.
국토부에 따르면 저금리와 청약제도 완화 등으로 분양시장에 분양권 전매차익을 노린 청약자들이 대거 몰리면서 2012년 평균 2.5대 1이던 청약경쟁률은 2016년 14.6대 1로 높아졌다.
지난해와 올해의 9월 분양권 전매 거래량은 각각 12만4천건으로 2012∼2014년 평균 거래량(6만4천건)의 약 2배 수준을 늘어나고 최근 2년간(2014년 7월∼2016년 6월) 2회 이상 청약이 당첨된 중복 당첨자수도 총 3만9천명으로 그 직전 2년(2만9천명)에 비해 37.8% 증가하는 등 가수요가 늘었다.
정부가 지정한 '조정지역'에선 앞으로 분양권 전매제한기간, 재당첨 제한, 1순위 제한 등의 규제가 강화된다.
대상지 선정 기준은 주택가격과 청약경쟁률, 주택보급률 등 투기과열지구 지정 요건을 준용하되 일부 요건을 구체화했다.
▲ 주택가격 상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 ▲ 청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모 이사 주택청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 ▲ 주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 시도별 주택보급률이 전국 평균 이하 또는 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역을 기준으로 했다.
정부는 이 세가지 정량요건중 어느 하나라도 충족하는 지역 가운데 주거정책심의위원회 등의 심의를 거쳐 청약과열이 발생했거나 과열 우려가 있는 곳을 골라 조정지역으로 지정하겠다는 입장이다.
이런 기준을 적용해 이번에 조정지역으로 선정된 곳은 서울 등 총 37개 지방자치단체다.
수도권에서는 서울 25개구 전역의 민간·공공택지, 경기도 과천·성남시의 민간·공공택지, 하남·고양·남양주·화성시(동탄2신도시) 등의 공공택지에서 분양하는 아파트가 대상이다.
지방이지만 청약과열이 심화되고 있는 부산광역시의 해운대·연제·동래·남·수영구 등 5개구의 민간택지와 행정중심복합도시 건설지역인 세종시의 공공택지도 조정지역에 포함됐다.
실제 조정지역 선정 기준을 한 개 이상 충족하는 지역은 이보다 더 많았지만 과열 우려 여부 등 정성적인 판단을 추가해 최종 대상지를 좁혔다는 것이 정부의 설명이다.
국토부 박선호 주택토지실장은 "최근 청약 경쟁률이 50대 1이 넘는 곳이 서울과 경기도 공공택지, 부산 등에 집중돼 있을 정도로 관리가 필요하다고 판단했다"며 "실수요자 중심의 주택시장을 유도하기 위해 청약규제를 강화하는 것이 가수요 차단에 도움이 될 것으로 보고 있다"고 말했다.
◇ 조정지역 분양권 1년6개월∼입주때까지 전매 금지
조정지역 내에서 전매제한기간은 차등적용된다.
강남·서초·송파·강동구 등 재건축 사업이 활발한 강남권 4개구와 과천시는 민간택지와 공공택지 모두 현행 최대 6개월이던 전매제한 기간이 소유권 이전등기(입주) 때까지로 늘어나 분양권 전매가 전면 금지된다.
종전에는 분양 계약후 6개월 뒤면 자유롭게 분양권 전매가 가능했지만 앞으로는 입주때까지 전매를 할 수 없게 된다. 국토부 관계자는 "이들 5개 지자체는 조정지역 선정 기준 3가지를 모두 충족하고 있다"며 "재건축 일반분양 과열과 분양가 상승에 따른 부작용을 막기 위해 분양권 전매를 금지하기로 했다"고 말했다.
이들 5개 지역을 제외한 서울 21개구와 성남·하남·고양·남양주·화성시 등 조정지역의 경우 공공택지에선 공공·민간주택 모두 현재 1년인 전매제한 기간이 입주 때까지로 확대되고, 이들 지역의 민간택지에선 6개월인 전매제한이 1년6개월로 종전보다 1년 늘어난다.
공공택지만 해당되는 세종시는 전매제한 기간이 공공·민간 아파트 모두 입주때까지 금지된다.
다만 부산은 민간택지만 적용하되, 현재 주택법상 분양권 전매제한 대상이 아니어서 분양권 전매제한은 종전처럼 계약 후 팔 수 있다.
수도권 공공택지 가운데 지구면적의 50% 이상이 그린벨트인 지역의 경우에는 민간분양주택의 전매제한이 분양가에 따라 종전 1∼2년에서 입주 때까지로 강화된다.
이들 그린벨트 포함 공공택지지구의 공공분양주택과 분양가격이 인근 시세의 70% 미만인 곳은 종전대로 3∼6년이 유지된다.
국토부는 3일 이와 관련한 주택법 시행령 개정안을 입법예고하고 이날 이후 입주자모집공고를 하는 단지에 대해서 강화된 전매제한 기준을 즉각 적용하기로 했다.
국토부 관계자는 "연말까지 아파트 분양이 줄을 잇는 가운데 시행 시기가 지체되면 효과가 반감된다는 판단에서 시행시기를 앞당겼다"고 말했다.
◇ 재당첨·1순위 청약도 제한…서울 1순위 300만명중 절반만 1순위 청약 가능
모든 조정지역에 대해서는 청약 재당첨제한도 부활된다. 2009년 4월 투기과열지구가 아닌 민영주택에 대해 재당첨제한이 사라진 지 7년7개월 만이다.
전용면적이 85㎡ 이하인 주택을 기준으로 과밀억제권역에 속하는 조정지역(서울·과천·성남·하남·고양·남양주시)의 당첨자는 5년간, 이외 조정지역 당첨자는 3년간 해당 지역을 포함한 모든 조정지역과 투기과열지구의 민영주택 등에 재당첨이 제한된다.
이와 함께 '세대주가 아닌 사람'과 '5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 세대 내에 있는 사람', '2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람' 등은 조정지역에서 청약 시 1순위에서 제외되고 2순위로만 청약이 가능하다.
이에 따라 서울을 비롯한 조정지역에서 1순위 청약경쟁률이 대폭 낮아질 전망이다.
국토부 관계자는 "서울지역 1순위 청약통장 가입자 약 300만명 가운데 절반가량이 세대주가 아닌 세대원으로 판단된다"며 "2주택 이상 보유자 등까지 합하면 앞으로 서울에서 1순위 청약이 가능한 사람이 150만명 이하로 줄어들 것"이라고 말했다.
조정지역에서의 재당첨과 1순위 제한은 주택공급규칙이 이달 15일께 개정되면 즉시 시행될 예정이다.
조정지역에서는 분양 주택의 계약금도 최하 10% 이상 납입해야 한다. 종전에는 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사의 중도금 대출보증을 받을 때 분양가의 5%만 계약금으로 내면 됐지만 앞으로는 10% 이상으로 비율을 상향해 과도한 단기투자수요를 차단한다는 방침이다.
청약 2순위 기준도 강화된다. 현재는 청약 2·3순위가 통합되면서 통장이 없어도 2순위로 청약이 가능했지만 앞으로는 조정지역에서 분양되는 아파트는 2순위 청약자도 청약통장이 있어야만 신청할 수 있다.
당해, 기타지역 구분없이 하루에 받던 1순위 청약일은 조정지역에 한해 첫째날은 당해지역, 둘째날은 기타지역으로 분리해 접수한다.
국토부 관계자는 "당해 지역에서 1순위에 마감될 경우 당첨 가능성이 없는 기타지역은 청약접수를 받지 않아 경쟁률이 과도하게 부풀려지는 착시효과를 막을 수 있을 것"이라고 말했다.
청약가점제는 당초 내년부터 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 지자체 자율 시행으로 전환되지만 조정지역은 자율시행을 유보하고 가점제 적용비율을 40%로 유지할 방침이다.
국토부 관계자는 "이번 조치로 투자목적의 과도한 청약경쟁을 해소하고 실수요자들의 당첨 기회가 확대될 것"이라고 말했다.
다만 재건축 조합원 지위 양도를 금지하는 등 재건축 시장에 대한 직접 규제는 이번 대책에서 제외했다.
국토부는 앞으로 분기별, 또는 반기별로 주거정책심의위원회를 열어 청약제도 조정에 따른 시장 영향 등을 모니터링하면서 조정 대상 지역의 추가 또는 제외 여부를 정례적으로 검토할 방침이다.
또 이번 대책에도 국지적 과열 현상이 심화되거나 주변으로 확산할 경우 해당 지역을 투기과열지구로 지정하는 방안도 검토하기로 했다.
