3일 발표된 ‘11·3 주택시장의 안정적 관리방안(11·3 부동산대책)’은 과열이 우려되는 서울 ‘강남 4구(강남·서초·송파·강동구)’ 등의 지역을 선별해 관리하는 이른바 ‘핀셋 규제’를 적용한 게 특징이다. 정부가 분양권 전매제한 확대나 분양 재당첨 금지 등 시장 규제책을 내놓은 것은 2009년 이후 7년여 만이다. 정부는 우선 아파트 청약 시장에 한정한 대책을 내놓고 시장 상황에 따라 규제 강도를 조정할 것으로 보인다. 중요 내용을 문답(Q&A)으로 소개한다.
Q. 이번 대책이 적용되는 지역은 어디인가.
A. 이번 청약 규제가 적용되는 조정지역은 서울 전역(25개구)과 경기 6개시(과천·성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2신도시), 부산 5개구(남·동래·수영·연제·해운대구), 세종시 등 37개 시·구다. 지역에 따라 규제 강도가 다르다.
Q. 공통적으로 강화되는 청약 규제는 무엇인가.
A. 가구주가 아니거나 주택을 2채 이상 보유한 다주택자 또는 5년 이내 청약 당첨자는 1순위 청약 자격을 얻을 수 없다. 7년 7개월 만에 재당첨 제한도 부활한다. 전용면적이 85m² 이하인 주택을 기준으로 과밀억제권역에 속하는 조정지역(서울·과천·성남·하남·고양·남양주시) 당첨자는 5년간, 이외 조정지역 당첨자는 3년간 모든 조정지역에서 아파트 청약 재당첨이 제한된다.
Q. 분양 계약금과 청약 2순위 자격도 달라진다는데….
A. 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 중도금 대출 보증을 받으려면 전체 분양 가격의 10% 이상의 계약금을 납부해야 한다. 지금까지는 5% 이상만 납부하면 됐다. 모든 조정 지역에서는 2순위 청약자도 청약통장이 있어야 한다. 내년부터 시행될 예정이었던 ‘청약가점제 자율화’(85m² 이하 민영주택의 경우 지방자치단체장이 40% 범위 내에서 청약가점제를 자율 시행)도 유보된다.
Q. 분양권 전매 제한이 적용되는 지역은 어디인가.
A. 서울 강남 4구와 경기 과천시의 경우 아파트 소유권 이전 등기를 하기 전에는 분양권을 전매할 수 없다. 서울의 나머지 지역과 경기 성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2신도시에서는 공공택지지구 내의 아파트에 대해서만 이 같은 분양권 전매제한 규제가 적용되며, 민간택지 지구에 들어서는 아파트에 대해서는 서울 강남 4구 이외 지역과 경기 성남시에 한해 분양권 전매제한 기간이 6개월에서 1년 6개월로 1년 연장된다.
Q. 집값 상승폭이 큰 부산에 분양권 전매 규제가 적용되지 않은 이유는….
A. 부산은 5개구의 민간택지지구만 조정지역에 포함됐다. 현행 주택법에 따라 수도권 이외 민간택지 주택은 전매제한을 적용할 수 없기 때문에 분양권 전매제한 규제가 적용되지 않는다. 제주는 제주국제자유도시 개발이 추진 중이어서 조정지역에 포함되지 않았다.
Q. 강동구와 경기 과천시가 규제 대상에 포함된 이유는….
A. 강남지역만 규제하면 인근 다른 지역으로 과열이 전이되는 이른바 ‘풍선 효과’가 일어날 수 있기 때문이다. 강동구와 과천에서 분양될 아파트가 많다는 점도 고려됐다.
Q. 이번 대책은 언제부터 시행되나.
A. 분양권 전매제한은 3일 입주자 모집 공고가 난 아파트부터 적용된다. 청약 1순위 제한, 재당첨 제한 등 청약 관련 규제는 이르면 이달 중순부터 시행될 것으로 예상된다.
Q. 미리 사둔 서울 아파트 분양·입주권도 이번 규제의 적용을 받나.
A. 아니다. 이전에 사둔 분양권은 규제 시행 이후에도 전매제한 기간이 끝나면 되팔 수 있다. 재건축·재개발 조합원의 입주권 역시 이번 규제의 대상이 아니다. 다만, 5년 이내 당첨이 되면 1순위 청약 자격을 얻을 수 없는 규제는 적용된다.
Q. 소유권 이전 등기를 할 수 없는 미등기 아파트는 어떻게 되나.
A. 소유권 이전 등기가 끝나기 전에는 분양권 전매를 할 수 없다. 소유권 이전이 안 되는 미등기 아파트는 거래에 차질이 생길 수 있다.
Q. 이면계약 등을 통한 불법 전매가 기승을 부릴 수 있는데….
A. 국토부는 앞으로 지자체, 국세청, 금융결제원, 주택협회 등과 함께 ‘청약시장 불법행위 상시점검팀’을 구성해 편법 거래를 집중 단속할 예정이다. 내년 1월부터 분양권·주택 거래내역을 파악하는 ‘부동산거래관리시스템(RTMS)’도 구축한다.
Q. 이번 조치는 언제까지 지속되나.
A. 정부는 3개월이나 6개월 단위로 대상 지역을 점검하고 규제 강약을 조절할 계획이다. 시장이 진정되면 조정지역을 해제하고, 과열 양상이 악화하면 투기과열지구 지정 등 강도 높은 규제 카드를 꺼낼 것으로 보인다.
Q. 이번에 적용된 청약조정 대상 지역과 투기과열지구의 차이는….
A. 투기과열지구는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 등 부동산 대출에 대한 금융규제와 조합관련 규제, 청약규제 강화 등 14가지 규제가 한꺼번에 적용돼 시장에 미치는 영향이 크다. 청약조정 대상 지역은 청약에 한정해 규제하기 때문에 분양시장에 초점을 맞춘 규제다.
