고덕주공 2단지 재건축 일반 분양 22대1 경쟁률 "강남 중심 東進"… 일부선 "분양권 가격 조정될 것"
'11·3 부동산 대책'으로 서울 강동구가 부동산 시장에서 새롭게 조명받고 있다. 정부는 청약 시장 안정화 대책을 발표하면서 청약 시장이 과열돼 정부 규제가 필요한 지역으로 강남·서초·송파구 등 기존의 '강남 3구'에 강동구를 추가해 '강남 4구'를 서울의 청약제도 조정지구로 지정했다. 강동 지역에선 "강동구가 강남권에 끼지 못할 이유가 없다"는 주장이 예전부터 있었지만, 강동구는 '강남권'과는 거리가 있다는 것이 주택 시장 전문가들의 지배적인 시각이었다. 실제로 강동구는 지난 노무현 정부 시절 부동산 시장 투기 지역으로 규정한 '버블 세븐' 지역에도 끼지 못했다. 하지만 정부가 이번 11·3 대책을 발표하면서 강동구를 포함해 '강남 4구'라고 규정하면서 부동산 시장의 '핫 플레이스'로 공인(共認)받았다는 평가도 나온다.
강동구의 대표적 대규모 재건축 단지인 ‘둔촌주공아파트’ 전경. 내년 이후 분양을 거쳐 1만1106가구 규모의 새 아파트로 탈바꿈할 예정이다. ▲ 강동구의 대표적 대규모 재건축 단지인 ‘둔촌주공아파트’ 전경. 내년 이후 분양을 거쳐 1만1106가구 규모의 새 아파트로 탈바꿈할 예정이다. / 주완중 기자 ◇3.3㎡당 3000만원 육박한 강동 재건축 아파트값
강동구가 이번에 '강남권'으로 분류된 가장 큰 이유는 강남 3구와 마찬가지로 재건축 사업이 활발하고 청약 시장에도 투기 수요가 유입되고 있기 때문이다. 강동구에서는 현재 총 14개 단지에서 재건축 사업이 진행되고 있다. 내년에만 고덕주공3단지 등 총 4개 단지 9494가구가 순차적으로 분양된다. 강동구 재건축 아파트값(이하 3.3㎡당 가격)은 올해 1분기 2480만원이던 것이 9개월 새 2882만원으로 16.2% 급등했다. 이웃에 있는 '강남 3구'인 송파구(3223만원)의 턱밑까지 올라왔다.
국토부는 지난달 벌어진 고덕그라시움의 '청약 대박'과 같은 상황이 이어져 이 지역 집값이 급등하는 것을 우려하고 있다. 고덕그라시움은 일반 분양 1621가구를 모집한 청약에 3만6017명이 몰렸다. 경쟁률 22.2대1. 청약 건수로는 올해 서울 최고 기록이었다. 이어 계약 나흘 만에 총 2010가구가 완판됐다. 주변 집값도 들썩이고 있다. 국토교통부 관계자는 "강동구는 내부적으로 이번 대책 준비 과정에서부터 일찌감치 강남권에 묶는 것으로 결론이 나 있었다"고 말했다.
서울 아파트 3.3㎡당 가격 상위 10개구 / 서울 주요 구별 재건축 아파트 단지수, 3.3㎡당 가격 / 강동구 재건축 아파트 3.3㎡당 평균 매매가 ◇"강남 동진(東進) 현상 수혜" vs. "강남 가깝지만 강남 아니다"
강동구는 재건축 가격의 가파른 상승세에 힘입어 이미 전체 아파트값 기준으로도 서울 시내 상위권에 올라온 상태다. 지난달 말 기준 강동구의 아파트 평균 가격(이하 3.3㎡당)은 1887만원으로 2000만원 선에 근접했다. 서울 시내 25개구(區) 가운데서는 6위에 해당한다. 3.3㎡당 아파트 가격은 강남과 서초가 각각 3553만원과 3227만원으로 1·2위이고, 이어 송파·용산·양천 순이다.
박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "강남 3구와 인접하면서 생활권을 공유하는 강동구는 강남 3구 재건축 과열이 확산되는 대표적인 지역"이라며 "청약 시장에서 강동구는 강남 3구의 대체재로 인정받고 있다"고 했다. 박 위원은 또 "특히 최근엔 현대차그룹의 삼성역 인근 한전부지 개발, 제2롯데월드 준공 등으로 강남의 중심이 동쪽으로 이동하는 '동진(東進) 현상'이 나타나는데, 강동구가 이 수혜를 받는 것으로 보인다"고 말했다.
강동구는 향후 발전 가능성도 큰 편이다. 고덕상업업무복합단지가 내년에 완공되고, 엔지니어링복합단지·강동첨단업무단지 등이 진행 중이다. 내후년에는 지하철 9호선이 종합운동장역에서 보훈병원까지 연장되고, 보훈병원에서 고덕 강일1지구를 잇는 4단계도 차질 없이 진행 중이다.
강동구의 동쪽에 있는 경기도 하남이 주거 지역으로 새롭게 개발되고 있다는 점도 강동구 입장에선 호재(好材)다. 2000년대 후반까지만 해도 하남은 개발 제한 구역이 98% 수준에 이를 정도 개발이 제한돼 있었다. 그러나 이명박 정부 시절 하남이 당시 '보금자리지구'로 지정되면서 본격 개발되기 시작했다. 올해 들어서는 하남에 초대형 상업 시설인 스타필드까지 개장해 주변 부동산 시장이 들썩이고 있다. 함영진 '부동산114' 리서치센터장은 "하남이 대규모 주거지로 개발되면 행정구역상 서울에 속한 강동구의 가치가 더 올라갈 수도 있다"고 말했다.
그러나 주택 시장 일각에선 강동구 아파트값에는 '거품'이 끼었다고 보는 시각도 있다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "투자 대상으로서 강동과 실거주 대상으로서 강동에는 어느 정도 차이가 있다. 지도상으로는 '거의 강남'이지만, 막상 살려고 보면 강남은 아니어서, 입주가 임박하면 분양권 가격이 하향 조정될 수도 있다"고 말했다.
