신규 분양시장에서 시작된 부동산시장의 열풍이 서울 강남 재건축으로 옮겨 이제는 전국 확산을 기대하고 있다. 과거와는 다르게 수도권과 지방 모두 가격상승을 경험 중이다. 물론 특정지역이다. 수도권은 서울 강남 재건축이 핵심이며, 지방도 부산, 세종, 제주 등 몇 개 지역에 국한된 모습이다. "차별화" 아마 최근 부동산시장을 해석하는 가장 적절한 단어일 것이다. 모든 지역이 오르지도 않고 꼭 수도권만 활황인 것도 아니다.
최근 부동산시장은 크게는 2010년 이전과 2010년 이후로 구분된다. 그 구분을 만드는 가장 큰 변수는 물론 금융위기다. 2010년 이전 가장 호황이었던 2006년과 2010년 이후 가장 활황인 현재 시기를 비교하면 많은 시사점을 얻을 수 있다. 2010년 이후 부동산시장을 특징짓는 단어는 "저성장"일 것이다. 아파트 매매가격 상승률을 살펴보자. 2010년 이전 아파트 매매가격 상승률이 가장 높았던 시기는 2006년이다. 부동산114의 자료에 의하면 당시 상승률은 26%에 이르렀다. 하지만 16년 10월 현재 연간 아파트 매매가격 상승률은 5%대에 그친다.
언론과 방송의 온갖 호들갑에도 불구하고 2016년 부동산시장은 사실 조용하기 이를 데 없다. 저성장과 차별화는 함께 간다. 평균적으로 많이 오르지 않으니 평균을 넘어서는 상승률을 보인 곳은 주목의 대상이다. 어느 시기에 투자하는가 보다는 어떤 상품을 발굴할 것인가가 중요한 이슈가 된다.
저금리와 유동성 확대 또한 무시할 수 없는 변수다. 현재 부동산시장은 재건축 테마의 유동성 장세라고 한다. 실물경제가 좋지 않음에도 불구하고 특정지역의 부동산시장이 호황을 보이는 이유는 금리가 낮고 시중에 돈이 많이 풀려 있기 때문이다. 유동성 장세에는 유통량이 풍부한 주식과 가격이 낮게 형성된 주식에 돈이 몰린다. 이를 아파트 시장에 적용하면 소형과 저평가된(미래가치는 있으나 가격이 낮게 형성된) 아파트가 될 것이다.
월세 전환이 급격히 늘어나는 현상 또한 간과할 수 없다. 전세가율이 올라가면 갭 투자가 성행하나 이는 근시안적인 투자방법이다. 시세차익보다는 월세에 초점을 맞춘 부동산 상품을 선택해야 한다. 월세가 잘 나오는 부동산은 자본수익(시세차익)도 좋다. 서울에서 월세 거래의 비중이 높은 지역 1, 2위는 종로구와 중구다. 도심의 소형 아파트, 여전히 모두가 선망하는 대상이다.
분양시장의 청약경쟁률이 세 자리 수에 이르고 강남 재건축이 다소 과열양상을 보이지만 2017년 부동산시장은 지금과 같은 추세가 계속될 것으로 보인다. 현재의 부동산시장을 이끄는 요인인 저금리(유동성)와 재건축 이슈가 사라지지 않을 것이기 때문이다. 미국의 금리인상이 단행되더라도 우리는 시차를 두고 이를 적용할 것으로 보인다. 금리인상과 유동성 또한 같은 방향으로 움직이라는 보장도 없다. 금리를 올리더라도 시중의 자금이 급격히 흡수되지는 않을 것이란 말이다.
재건축 이슈 또한 상수로 남아있을 것이다. "2015인구주택총조사"에 의하면 20년 이상 30년 미만의 아파트가 전체 아파트에서 차지하는 비중이 28.2%에 이른다. 오래된 아파트들은 순차적으로 재건축의 대열에 동참할 것이다. 아파트 리모델링 사업이 주를 이루던 수도권 1기 신도시에서도 재건축을 추진하는 단지들이 생겨나고 있다. 재건축 연한이 30년으로 단축된 점이 작용한 것으로 분당의 P타운 또한 재건축 추진위원회 구성을 준비 중이다.
정부의 부동산 규제는 지속될 것이나 전신 마취보다는 부분 마취에 그칠 가능성이 높다. 시술 방법은 맞춤형 규제인데 분양권 거래를 제한하거나 곁가지 대출규제에 한정될 것이다. 분양시장과 재건축시장을 모두 잡을 수 있는 묘책을 발견하기는 쉽지 않아 보인다.
이로 인한 풍선효과를 우려해야 하나, 지금은 과거의 버블세븐과 같은 지역적 풍선효과는 발생하지 않을 것으로 보인다. 저금리와 고령화로 인해 도심의 부동산 상품을 선호하면서 기존 신도시들의 매력은 떨어질 수밖에 없다. 과거 버블세분 지역 중 16년 10월 현재 아파트 평균 매매가를 기준으로 전 고점을 돌파한 곳은 서초구 한 곳 뿐이다. 도심 외곽에 지어진 20년이 지난 신도시 아파트들을 선호할 가능성은 높지 않다.
풍선효과는 오히려 분양시장에서 기존 아파트로 옮겨질 가능성이 높다. 대출 규제가 이런 현상을 부채질 할 것이다. 활황이다 못해 뜨겁기까지 한 분양시장은 숨고르기에 들어가면서 기존 아파트로 온기가 스며들 듯 하다. 이미 상당할 수준으로 오른 분양시장보다는 저평가된 기존아파트에 관심을 돌려야 하는 이유다.
