市, 도계위 수정가결로 개발 본격화 아파트 분양가 주변 시세의 80% 예상…3.3㎡당 3000만원대 후반 '매력' 녹지 풍부한 강남 마지막 금싸라기 "낮은 분양가에 웃돈 기대감 벌써부터"
1970~1980년대 각종 공공개발사업으로 생활 터전을 잃은 철거민들과 갈 곳 없는 부랑자들이 하나둘씩 몰려와 형성된 서울 강남의 ‘마지막 판자촌’인 구룡마을. 그동안 이곳은 열악한 주거 환경에 화재로 인한 사망 사고까지 발생하면서 개발 필요성이 높았다. 개발 방식에 대해 서로 다른 입장을 갖고 있는 서울시와 강남구, 토지주, 거주민 등 이해당사자들이 합일점을 찾지 못하고 사업 자체가 표류해 오다 우여곡절 끝에 최근 구룡마을 개발계획이 확정됐다.
개발 계획안에 따라 1100여가구의 판자촌이 밀집한 이곳은 2020년까지 2600여가구의 대규모 아파트 단지가 들어서게 된다. 재건축사업이 한창인 강남구 개포지구와 길 하나 사이로 붙어 있는 데다 대모산과 구룡산으로 둘러싸여 천혜의 자연환경을 갖추고 있어 강남의 ‘마지막 금싸라기 땅’이란 평가를 받고 있는 만큼 벌써 개발 기대감이 높다.
◇‘개발 방식’ 갈등 속 구룡마을 개발 5년 만에 확정
서울시는 지난 16일 도시계획위원회를 열어 개포동 구룡마을 개발계획 수립안을 가결했다. 이는 서울시가 2011년 구룡마을 개발계획을 발표한 지 5년 만이다.
구룡마을은 개발이 확정된 이후에도 다년간 갈등을 겪었다. 강남구는 토지를 공공에서 사서 개발하는 수용·사용 방식을 추진해 왔지만 토지주들은 토지주 주도의 민영 방식 개발을 요구하면서 갈등이 극대화되기도 했다. 서울시는 처음에는 토지주의 의견을 일부 수용했지만 2014년 말 강남구의 주장대로 공영 개발 쪽으로 가닥을 잡았다.
서울시의 결정에도 여전히 토지주와 일부 주민들의 반발이 잦아들지 않으면서 구룡마을 개발안은 좀처럼 마지막 관문을 통과하지 못한 채 장기간 논의를 거듭해왔다. 이번 도시계획위원회 통과도 지난 8월 이후 네 번째 상정된 끝에 이뤄졌다. 겨울이 다가오면서 주민들의 이주 필요성이 커지고 강남구와 토지주 간의 법정 분쟁도 강남구 쪽 승리로 결론이 나면서 도시계획위원들이 서울시의 손을 들어줬다.
개발 계획에 따르면 이곳에는 주거시설과 도시기반시설, 의료·연구시설 등이 들어선다. 아파트는 양재대로변 최고 35층 주상복합과 대모산과 구룡산 쪽 저층 아파트로 구성되며 이 중 분양 물량은 1585가구, 임대 물량은 1107가구다. 임대아파트에는 현재 구룡마을 거주민들이 재정착하게 된다. SH공사는 구룡마을 거주민들의 이주가 끝난 뒤 남은 잔여 임대아파트는 분양 전환할 계획이다.
◇분양가 상한제 적용…민간 분양은 이르면 2018년
이번 개발 계획이 확정되면서 사업은 본격적으로 속도를 내게 됐다. 당장 거주민들의 이주는 내달부터 시작된다. 서울시 관계자는 “서울시에 있는 공공임대주택으로 이주하는 것을 원칙으로 하되 거주민들과 협의체를 구성해 구체적인 사항에 대해 논의할 것”이라며 “전체 이주는 6개월 정도 걸릴 것으로 보고 있다”고 말했다.
실시설계는 내년에 들어가고 2018년 중반에 착공에 나선다는 목표다. 민간분양 부지에 대한 매각은 SH공사의 조성사업이 끝나는 2018년 상반기에 이뤄지고, 민간분양은 착공 시기에 맞춰 진행될 전망이다.
부동산시장의 최대 관심사인 분양가는 주변 시세의 80% 선으로 책정될 예정이다. 이곳은 공공택지로 분양가 상한제가 적용되기 때문이다. SH공사 관계자는 “과거 보금자리주택지구와 같이 주변보다 너무 낮게 분양가가 책정되면 투기를 조장할 수 있어 주변 시세의 80% 선에서 분양가를 책정하는 것을 검토하고 있다”고 말했다.
좋은 입지에 분양가마저 낮게 책정되면서 일반분양 물량에 웃돈이 꽤 많이 붙을 것이란 전망이 나온다. 개포동 H공인 관계자는 “구룡마을과 길 하나 건너에 있는 개포지구가 올해 3.3㎡당 4000만원 초중반대에 분양된 것을 고려하면 구룡마을은 3.3㎡당 3000만원 후반대까지 분양가가 책정될 수도 있다”며 “정부 규제로 강남 주택시장의 불확실성이 커졌다는 변수가 있긴 하지만 세곡지구와 같이 주변과의 분양가 차이만큼 웃돈이 붙을 가능성이 크다”고 말했다.
반면 개포동 J공인 관계자는 “구룡마을 아파트의 경우 공공분양이고 임대 비중도 높은 편에 속하다 보니 개포지구 시세와는 어느 정도 차이가 날 것”이라고 내다봤다.
