서울 오피스텔 年수익률 5.2%로 시중금리보다 높아 올해 입주물량만 4만1,776실 "공급 과잉" 전망속 초기투자금 적은 수도권 부도심, 대학가 눈여겨봐야 상가는 배후 수요 확실한 아파트 단지 내 상가 유리
지난 11일 문을 연 경기도 광교신도시 힐스테이트 광교 중앙역’ 오피스텔 모델하우스에는 주말을 포함한 사흘 간 1만 2,000여명의 방문객이 몰렸다. 아파트 분양 시장이 과열 양상을 보이면서 오피스텔에 대한 수요가 다소 줄어드는 듯했지만 11·3 부동산대책’ 발표 후 규제가 적용되지 않는 오피스텔에 다시 관심이 늘어난 것으로 보인다. 실제로 지난 4일 공급된 동탄 린스트라우스 더레이크’는 평균 335대 1의 경쟁률을 기록했으며 7일 청약을 받은 평촌 자이엘라’에는 29대 1의 경쟁률을 보이며 분양이 마감됐다.
대형건설사 관계자는 “오피스텔 수익률이 예전보다 다소 낮아지기는 했지만 여전히 금리에 비해서는 높은 수준을 유지하고 있다”며 “분양권 시장이 과열됐을 때는 다소 소외되는 모습도 보였지만 분양시장 규제가 강화된 후에는 다시 관심을 모을 수 있을 것으로 예상된다”고 말했다.
◇저금리 규제 피한 수익형 부동산 관심 증가=아파트 분양 시장에 규제가 강화되면서 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 아파트 분양권 전매를 통한 자본수익을 얻기 힘들어지면서 저금리로 풍부해진 유동성이 대체 투자 상품인 수익형 부동산 시장으로 옮겨갈 것이라는 기대감 때문이다.
실제로 서울지역 오피스텔의 연간 수익률은 5.21%로 1년 만기 국고채 금리(1.45%)와 비교하면 3.76%포인트 높다. 예컨대 1억원을 채권과 오피스텔에 각각 투자를 했을 경우 오피스텔 투자자가 연간 376만원의 수익을 더 챙길 수 있는 셈이다. 예전보다 임대수익률이 다소 낮아지고 금리가 소폭 오름세를 보이고 있지만 여전히 시중 금리보다 오피스텔의 임대수익률은 높은 수준을 유지하고 있다는 점이 수익형 부동산에 대한 기대감의 근거로 작용하는 셈이다.
수요가 몰리면서 수익형 부동산 가격도 상승하고 있다. 전국 오피스텔 매매가격은 올해 3·4분기 전 분기 대비 0.22% 올라 2년 가까이 오름세가 지속되고 있으며 서울 오피스텔 분양가도 3.3㎡당 1,674만원으로 지난해 3·4분기(1,232만원)보다 40% 가까이 상승했다. 상가 분양가 역시 3·4분기 3.3㎡당 평균 2,558만원으로 전년 동기(2,417만원)에 비해 5.8% 올랐다. 김민영 부동산114 선임연구원은 “저금리 기조로 수익형 부동산 인기가 이어지고 있다”고 설명했다.
◇초기 투자금 적은 곳 눈여겨 봐야=수익형 부동산 투자에서 가장 중요한 것이 공실률이다. 이는 임대수요와 밀접하게 관계돼 있으며 상가의 경우 상권 활성화와 연관성이 깊다. 임대수익률을 높이기 위해서는 초기 투자금도 중요한 결정 요인 중 하나다.
오피스텔 투자를 염두에 둔다면 서울 대도심의 오피스텔보다는 수도권 부도심이나 대학가 오피스텔이 수익성 면에서 좋다. 서울 강남이나 종로 등 중심업무지구의 경우 분양가나 매매가격이 높은데 비해 받을 수 있는 월세는 한계가 있는 편이다. 예컨대 서울 종로구 내수동의 한 60㎡(공급면적 기준)형 오피스텔의 매매가격은 2억6,000만원 안팎인데 받을 수 있는 월세는 대개 90만원 선으로 연간 임대수익률은 4.32% 정도다. 반면 안양시 호계동의 H 오피스텔 62㎡형은 매매가 1억5,000만원에 월세 시세는 60만원 정도로 임대수익률은 5%가 넘는다.
상가는 테마 상가보다는 배후 수요가 확실한 단지 내 상가가 유리하다. 특히 최근에는 입주 물량이 늘어나는 수도권 신도시 아파트의 상가 분양이 늘어나고 있어 상가 투자를 고민하는 투자자에게는 좋은 기회가 될 수 있다는 지적이다.
◇오피스텔 향후 2년간 10만실 입주 공급과잉’ 주의=최근 분양에 나선 상가 중에서는 튼튼한 배후수요가 뒷받침하는 여수 웅천 꿈에그린’ 단지 내 상가가 눈에 띈다. 한국토지주택공사(LH)는 대구혁신도시 A1블록 공공분양아파트(572가구) 단지 내 상가 입찰을 21일부터 진행할 예정이며 마곡지구의 대방디엠시티 2차 오피스텔 단지 내 상가도 관심을 둘 만하다.
다만 오피스텔의 경우 올해 들어 공급이 급증한데다 입주 물량까지 늘면서 공급과잉에 대한 주의는 계속 기울여야 한다. 실제 올해 전국에 입주하는 오피스텔은 4만1,776실에 달하며 앞으로 2년동안 10만실의 입주가 예정돼 있다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “수익형 부동산 투자에서 가장 중요한 것이 공실률 등 수요 관리”라며 “수요가 많지만 공급이 단기간 집중되는 곳은 피해야 한다”고 말했다.
