재테크 목적으로 보유한 부동산 물건이 3채 이상이 될 경우 매입 전략 못지않게 중요한 것이 ‘물건 관리’이다. 매도차익을 목적으로 매입한 물건이든 임대수익을 목적으로 매입한 물건이든 3개월에 한 번씩은 부동산을 통해 매매, 전세, 월세 등의 시세를 체크해야 한다. 시세의 변동이 있다면 그 원인이 무엇인지 파악해야 한다.
매입보다 중요한 사후 물건 관리
예전에 정기관리 차원에서 매도 목적으로 매입한 물건 주변의 부동산에 연락을 한 적이 있었다. 5개월 동안 보합세였는데 매도인들이 갑자기 매물을 거둬들이고, 몇몇 소유자는 500만 원을 올려 매도를 하고 있었다. 그러면서 부동산 사장님이 내게도 혹시 매도할 계획이 없는지 물어보는 것이었다.
왜 이렇게 상승하고 있느냐고 물어보니 산업단지 내 업체가 입주했는데 그 업체가 사택으로 사용하기 위해 임대사업자들이 보유하고 있는 물건을 싹 털어 50채 정도를 매수하고자 한다는 것이었다.
일단 매도를 보류하고 현장으로 달려가 입주한 업체가 어떤 회사인지 확인했다. 산업단지 내 C동에 입주할 계획이고 현재 A동만 입주한 상황이며, 다른 B동은 2년 내 입주할 계획을 가지고 있었다. 회사 직원은 모두 1,500여 명으로 C동의 입주가 모두 완료되면 약 4,000여 명의 근로자가 유입될 것으로 판단했다.
산업단지 규모에 비해 인근 아파트의 공급물량이 부족하다 보니 사택으로 매입하게 되면 당연히 매매가는 상승할 것이다. 그러나 한 번의 매입으로 끝나는 것이 아니라 3차에 걸려서 매입할 경우 매매는 단계적으로 상승할 가능성이 높았다.
필자는 오히려 부동산을 설득해 검토 대상에 올라가 있는 임대사업자를 소개시켜 달라고 했고, 매매가 성사될 경우 별도의 성과수수료를 주겠다고 했다. 그렇게 해서 기존에 매입한 물건 1개와 새로 매입한 물건 4개를 합쳐 총 5채를 보유하게 되었다. 2년 뒤 그 회사는 예정대로 3차 입주가 시작되었고 필자는 1채당 1,500만 원, 총 7,500만 원의 차익을 남기고 5채를 모두 매도했다.
만약 부동산 사장님의 권유에 따라 2년 전에 보유하고 있던 1채만 매도했다면 500만 원의 수익만 남았겠지만, 주기적인 물건 관리를 통해 얻은 새로운 정보로 4채를 추가 매입함으로써 훨씬 더 큰 차익을 얻었던 것이다.
3개월마다 하는 정기관리는 시세, 수급현황, 지역의 호재와 악재등을 체크해 매도차익 및 임대수익률을 계산해 보고 적절한 매도시기를 결정하기 위해서 하는 것이다. 하지만 위 사례와 같이 새로운 투자와 연계되는 경우도 많다.
‘1부동산 1통장’으로 효과적 관리를
물건 관리를 하는 데 중요한 것 중에 하나가 바로 돈 관리이다.
특히 임대목적 아파트의 경우 매달 월세와 이자, 그리고 세금과 관리비용 등이 발생한다. 이를 효율적으로 관리하기 위해 필자는 ‘1부동산 1통장’의 방법을 적극 추천한다. 경매 물건을 낙찰받을 때마다 그 부동산을 통해 발생하는 수입과 지출을 다른 통장과 섞지 말고 하나의 통장으로 관리하는 것이다.
이렇게 하면 나중에 매도 시 세금을 제하고 순매도수익이 얼마였는지, 순월세수익이 얼마였는지 쉽게 확인이 가능하다. 또한 임차인과 법적인 문제가 발생했을 때 증거서류의 기능을 하기도 하고, 통장이 하나씩 늘어날 때마다 성취감도 생겨 여러 가지 긍정적인 효과가 크다. 결국 부동산 하나를 낙찰받을 때마다 하나의 통장이 생기는 셈이다. 전체 통장을 엑셀 등의 프로그램으로 정리를 해 놓으면 어떤 부동산이 수익을 내고 있고 어떤 부동산이 손실이 나고 있는지도 한눈에 알 수 있다.
손실이 발생되고 있는 물건을 매도하는 것은 당연하지만, 목적에 맞지 않는 물건 역시 과감하게 매도를 해야 한다. 예를 들어 임대 수익을 얻기 위해 낙찰받은 물건인데 임대가 상승폭은 거의 없거나 적고, 단기간에 매매가격은 상승했다면 임대수익률은 당연히 매매가 상승 전에 비해 낮아질 것이다. 추가적인 매매가 상승이나 임대가 상승의 가능성이 보이지 않는다면 매도하는 것이 바람직하다.
부동산 재테크에서 중요한 것이 물건 관리이며, 물건 관리보다 중요한 것이 매도 타이밍이다. 싸게 매입한 사람만을 고수라고 말하기 어려운 이유는 물건 관리 및 적절한 시기의 매도 경험이 부족해 충분히 수익을 얻을 수 있었음에도 손실을 내기 때문이다.
아무리 수익성 있게 매입했다고 하더라도 물건 관리를 소홀히 해서 적절한 매도 타이밍을 놓친다면 저렴하게 부동산을 매입하기 위해 공들인 모든 행위가 한 순간에 물거품이 된다. 부동산 투자 포트폴리오를 주기적으로 점검하면서 리스크를 최대한 줄이도록 노력해야 할 것이다.
