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| 주택의 호수(戶數)와 건축물대장의 호수 표시가 실제와 다르다면? |
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내 집인 줄 알고 살았는데 내 옆집이 내 집이었다(?)
다세대·연립주택 등 구분건물인 집합건축물에서 이런 황당한 일이 생각보다 빈번하게 발생하고 있어 주의를 요하고 있다.
최근(2016년 8월 30일) 국민권익위원회는 2002년 건축주가 다세대주택을 신축하고 구청에 사용승인을 신청하면서 주택의 호수(戶數)표시판을 건축물대장상의 호수 표시와 다르게 부착함으로써 12세대 입주민들이 주택 소유권 행사에 어려움을 겪고 있던 민원에 대해, 건축물대장을 실제 현황에 맞춰 정정하라고 서울시 도봉구청에 의견을 표명 했다.
그나마 이 경우는 호수 맞교환을 하더라도 토지 지분이나 권리관계에 영향을 미치지 않는다는 점이 고려됐고 당 주택의 입주민 전원이 건축물대장의 주택호수를 정정해달라고 요구하며 향후 호수 정정에 따른 분쟁 발생의 우려가 없다는 점이 인정돼 관할구청의 직권정정을 권고한 것이었지만, 실제 주택의 호수와 건축물대장의 호수 표시가 일치하지 않게 되면 소유권 행사에 제약이 생기거나 세입자는 임대차보증금 반환이 어려운 경우가 발생한다.
최근 언론에 보도에 따르면 이웃집과 호수가 바뀐 다세대주택 실태가 경기도에서 확인된 규모만 무려 3,400여 가구에 달하는 것으로 파악됐다고 하니 사회문제로 비화될 만한 수준이다.
주택 현관에 표시된 호수와 건축물대장에 표시된 호수를 실제 현황과 일치하도록 정정하는 것은, 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제21조(건축물대장 기초자료의 관리 및 건축물대장의 기재내용 정정) 등 관련 규정을 통해 건축물대장의 기재 내용에 잘못이 있거나 이를 발견할 경우 직권정정하거나 직권정정을 요구할 수 있기는 하다.
하지만 생각보다 간단한 문제는 아니다. 저당권, 임차권 등 소유권 이외의 권리관계가 가구마다 제각각 일수 있는데다, 주택의 면적이나 조망권, 일조권, 인테리어 등이 달라지면 이견이 증가하고 소유권분쟁이 격화될 수 있다.
집주인끼리 합의해서 건축물대장의 호수를 변경하더라도 관할구청의 직권정정이 아니라면 지자체가 소유권 변경 사유를 근거로, 부동산 취득세를 물리기도 한다. 세금문제를 피하려면 서로 맞교환해 이사(원상회복)를 하는 수밖에 없지만, 이 경우에도 이사 및 인테리어 비용 등 제반비용이 발생하기 마련이다.
특히 해당 주택이 경매라도 넘어가면 관련 세입자는 확정일자나 전입신고는 마쳤지만, 임대차계약서와 전입신고서가 있어도 뒤바뀐 호수에 살고 있으므로 본래 집을 점유하지 못하는 셈이 된다. 대항력을 갖추지 못해 최우선변제 보호가 어려울 수 있다는 의미다.
집합건축물의 호실표시가 잘못됨을 모르고 이를 중개한 개업공인중개사도 책임을 면하기 어렵다. 매수인 또는 임차인이 재산상 손해를 보게 될 경우 공인중개사업 제25조(중개대상물의 확인·설명) 등을 통해 중개대상물의 상태·입지·지번·구조 등 당해 중개대상물에 관한 기본적 사항의 근거자료를 제시하고 성실·정확하게 중개하지 않은 것이 됨으로 고의 또는 과실로 판단해 법원이 손해배상 책임을 지우고 있다. 하지만 피해자의 손해금액 100%구제가 어렵고 소송과정의 피로감도 상당한 것이 현실이다.
문제는 이런 일이 앞으로 더 많아질 수도 있다는 점이다.
저금리 기조와 분양시장 특수에 기대 지난해 전국 주택 인허가 실적은 약 76.5만호를 기록하며 2014년 대비 무려 48.5% 급증했다. 이중 비아파트는 23만호나 되는데, 올해 들어 7월까지 13.1만호가 추가 공급되며 지난해와 비슷한 공급속도를 유지 중이다.
저금리 현상과 고령화, 1~2인 가구 같은 가구분화현상이 깊어지면서 자산가들도 이들을 대상으로 해 상가주택이나 다세대주택, 도시형생활주택을 직접 시공하거나 매입을 통해 임대사업에 뛰어드는 사례가 늘고 있다.
특히 다세대, 연립주택, 단지내상가, 테마상가 등과 같이 집합건물 구분소유권의 호수표시 오류문제는 향후 공급량 증가와 함께 자연스레 증가추세를 보일 것이 불을 보듯 훤해 주의를 요한다.
결국, 부동산거래를 하기 전 등기부등본뿐만이 아니라 건축물대장까지 조회해서 오류가 있는지 확인하는 방법이 최선이다.
집합건축물을 신축하거나 개별 호수를 매입 시, 인근 호실과 면적이 유사한 구분세대라면 건물주 또는 매도자로부터 건축물대장의 전유부 갑구에 첨부된 건축물현황도 그 중에서도 평면도 등 단위세대별 평면도(단위세대까지 상·하수도 및 도시가스 배관의 인입현황을 포함한 도면을 말함)를 확인해서 현관에 붙어있는 호실표시가 설계도면과 일치하게끔 이루어졌는지를 반드시 확인할 필요가 있다. 관련정보를 얻을 수 있는 곳은 건축행정시스템 세움터 홈페이지(www.eais.go.kr) 건축물대장 발급코너를 이용하면 된다.
우리 거래관념상 이러한 부분까지 확인하려 들려고 하면 지나치게 걱정 많은 사람 또는 기우로 비춰질 수 있겠지만 이런 사례가 적지 않게 발생한다는 점, 부동산거래 금액이 고가라는 점, 이로 인해 세입자 등 제3자의 피해로 이연될 수 있다는 점 등을 고려한다면 결코 쉽게 지나칠 수 없는 문제다.
호수표시가 잘못되는 이유는 여러 가지가 있지만, 주로 좌우측을 착각하는 착오의 경우가 대다수다. 사람이 하는 일이다 보니 건축주나 시행자 또는 인부의 부주의, 단순한 실수가 결국 매수자·임차인 등 타인의 고통으로 연결될 수 있다.
과거에는 건물구조가 외부에 노출됨으로 인하여 발생하는 거주자의 안전문제 때문에 기본적으로 건물주의 동의를 전제로만 확인이 가능했던 평면도와 단위세대별 평면도 열람이, 2011년 관련규정 개정을 통해서 임차인에게도 열람가능 할 수 있도록 허용되었다는 점에서, 해당 건물을 거래하는 과정에서 보다 적극적인 관심을 기울일 필요가 있다.
다만, 현행법상으로 임대차나 매매계약을 체결하고자 하는 계약자의 지위에서는 건물주 동의 없이는 확인이 불가하여 매수자 보호를 위해 해결해야 할 숙제로 남아있기는 하지만, 공인중개사에게 관련 서류를 요구한다던지, 추후 임차인의 지위를 득한 후 한시라도 빨리 확인과정을 거친다면 뒤늦게 발견되는 경우에 비해 훨씬 신속하고 합리적인 수습이 가능할 수 있다는 점을 고려할 필요가 있다.
이제 부동산을 거래할 때는 등기부등본, 토지대장뿐만 아니라 건축물대장상의 건축물현황도를 꼼꼼히 확인하는 것이 만일에 모를 피해를 예방하는 길이 될 것이다.
[기사보기]
출처:부동산114
등록일 : 2016-11-25
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