매경·신한銀 2008~2013년 서울 아파트값 분석 전체 9.8% 하락 속 4요소 모두 갖춘 곳은 1.7%↑
'강남불패' 신화를 주도한 강남 재건축 아파트들이 주택시장 불황기에 가격이 더 큰 폭 하락한 것으로 조사됐다. 반면 불황기에 강한 아파트는 비(非)강남, 비(非)재건축, 중소형, 중소단지란 특징을 보였다.
12일 매일경제신문이 신한은행과 함께 불황기(2008~2013년)와 호황기(2014~2016년 9월) 서울지역 아파트 매매가를 분석한 결과다.
부동산 하락기 투자전략을 알아보기 위한 이번 조사에선 연간 아파트 매매가 변동률이 하락이면 불황기, 상승이면 호황기로 분류해 각각의 시기에 강세 및 약세를 나타내는 공통 키워드를 파악했다.
호황기에는 투자유형별로 재건축, 지역은 강남4구, 면적은 중소형, 단지 규모는 대단지 아파트가 그렇지 않은 곳에 비해 상대적으로 가격이 많이 올랐다. 호황기 때 재건축과 강남4구 아파트는 각각 33.12%, 20.93%가 올라 서울 전체 평균 15.03% 상승을 크게 앞질렀다.
반면 실수요가 우세한 강북 중소형 아파트들은 불황기에도 큰 가격 변동 없이 잘 버틴 것으로 나타났다. 불황기 동안 서울 아파트 가격은 9.83% 떨어졌지만 가격 하락폭이 작은 비(非)강남, 비(非)재건축, 중소형, 중소단지 4가지 유형을 충족한 경우에는 오히려 1.72% 상승한 것으로 나타났다.
평형별로는 호황기, 불황기 모두 중대형보다는 중소형(전용 85㎡ 이하)이 많이 올랐다. 이는 인구구조 변화, 특화설계 기술발달 등에 따른 중소형 선호 트렌드 때문으로 분석된다.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면 중구 만리동 1가 '서울역대우디오빌'(2005년 입주·254가구) 전용 73.8㎡는 2008년 1월 2억9000만원에 거래됐던 것이 2013년 4월에는 4억원까지 올라 불황기에도 강세를 보였다.
마포구 신공덕동 '신공덕e편한세상'(2007년 입주·128가구) 전용 59.6㎡도 2008년 1월 3억2500만원이었지만 2013년 5월엔 4억1000만원을 기록했다. 2008년 8월 2억3000만원에 거래된 강북구 미아동 경남아너스빌(2007년 입주·209가구) 전용 62.7㎡도 2013년 2월엔 3억원으로 뛰었다.
부동산 전문가들에 따르면 불황기에 강세를 보이는 단지는 투자수요보다 실수요가 많이 유입되는 곳이다.
신정섭 신한은행 부동산 팀장은 "부동산 시장상황에 따라 투자유형별, 지역별, 면적별, 가구수별로 상이한 투자 결과가 나타나는 만큼 향후 시장전망에 따른 맞춤형 투자전략이 필요하다"면서 "집값이 떨어지는 불황이 예상되더라도 집을 꼭 사야 하는 실수요자라면 재건축이 아닌 강북 일반 아파트로, 중소단지의 중소형 아파트를 눈여겨 볼 필요가 있다"고 말했다.
