내년 부동산 시장은 대출규제, 금리인상, 입주물량 증가 등 호재 보다는 악재가 많은 만큼 올해보다 불확실성이 커질 것으로 예상된다.
여기에 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인의 보호무역주의 같은 외교정책과 대통령 선거 등 국내 정세의 변동까지 겹치면서 부동산 시장의 앞날은 예측하기는 어려울 전망이다.
이에 내년 부동산 시장은 올해에 비해 관망세가 커지면서 조정국면에 들어갈 가능성이 높다.
26일 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이는 새해 부동산 시장의 3대 키워드로 '금리인상'과 '대출 규제', '입주물량 증가'를 제시했다.
무엇보다 내년 부동산의 가장 큰 변수는 '금리'다. 실수요자들이 전세에서 자가로 옮길 때 가장 많이 고민하는 것이 대출 이자 비용인데 금리가 오르면 그만큼 주택 구매 수요가 줄어들 수밖에 없기 때문이다.
실제 지난해에도 미국 금리 인상 여부는 부동산 시장의 주요 화두였다. 우리나라 부동산 시장은 미국의 금리 인상으로 이미 2번 정도 침체기를 겪은 경험이 있다. 이에 내년에 미국 금리가 추가로 인상되면 향후 3~4년 뒤에는 부동산 시장이 크게 위축될 것으로 예상된다.
아직 한국은행이 금리를 올리진 않았지만 시장의 금리는 꾸준히 상승세를 기록 중이다.
변동형 주택담보대출(만기 10년 이상 분할상환식) 금리는 지난 달 전체 평균 연 3.03%, 5대 시중은행 평균 3.28%를 각각 기록했다. 5대 은행 평균은 지난 8월 2.74%에서 0.54%포인트나 올랐다.
일각에서는 미국 금리인상은 이미 예고 악재로 부동산 시장에 큰 영향을 주지 않을 것이라는 시각도 있다.
하지만 수도권 중심으로 최근 2년 간 가수요 유입이 큰 상황에서 금리까지 오르게 되면 오른 금리만큼 소비자들의 부담은 커질 수밖에 없다.
이미 집을 구입한 사람이나 앞으로 매입할 사람들 모두에게 부담이기 때문에 금리인상에 내년 부동산 거래 위축을 심화시킬 우려가 있다.
실제 대출을 받아 집을 산 사람들 중에도 이자상환 부담이 커져 집을 내놓는 수요도 생길 것으로 보인다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "내년 국내 주택담보대출 금리 인상속도나 폭은 생각보다는 크지 않겠지만 수요자 입장에서는 이자 부담이 더 커질 것이라는 심리 때문에 주택 구매의지를 줄일 것"이라며 "매수세 유입이 약해지면 거래는 줄어들고 가격은 약세로 돌아설 것"이라고 전했다.
부동산 정책 기조도 내년 부동산 시장의 변수 중 하나다.
정부는 지난 11월3일 부동산대책을 발표하면서 규제완화 기조에서 실수요자 위주의 재편으로 정책을 선회했다. 그러자 시장 분위기가 크게 바뀌었다. 이로 인해 대책 발표 이후 3주 동안 서울 아파트값은 0.08% 오르면서 상승세가 꺾였고, 재건축아파트값은 0.13% 떨어지는 등 하락세로 전환됐다.
특히 내년부터는 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되면서 아파트 거래가 크게 줄 것으로 예상된다.
내년엔 대선이 있지만 이미 부동산 과열, 역대 최고의 가계부채 등으로 인해 정당별로 부동산 부양 정책을 내놓기엔 부담이 크다. 이에 부동산 규제 기조는 한동안 이어질 것으로 전망된다.
장기적인 변수는 입주물량 증가다. 내년 이후 2년간 전국에 70만 가구 이상이 입주 대기 중이다. 2년 단기 물량으로는 1990년 이후 최대치다. 올해 대비로는 11%나 늘어났다.
이에 수요자들도 급하게 서두르지 않고 내년 하반기 이후부터 급매물 혹은 경매 시장 중심으로 투자로 눈을 돌릴 가능성이 높아 시장 관망세는 더욱 커질 것으로 예측된다.
이에 역전세난도 거세지고 내년 주택거래는 약 9% 정도가 감소해 94만건 수준에서 그칠 것으로 예상된다.
김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "주택시장의 안정적 관리를 위해 정부가 충분한 입주지원, 철저한 공급관리, 합리적 주택금융정책에 집중해야한다"면서 "이 중 입주대란을 막을 수 있는 정책 강도 조정이 필수적"이라고 전했다.
