2017년 부동산 시장은 어떻게 전개될 것인가. 11.3 규제에 입주 홍수, 금리 인상 등 내부적 수급 요인과 정치적 혼란이라는 외부적 상황까지 겹친 새해 부동산 시장의 흐름에 관심이 집중되고 있다. 자칫 시장붕괴로 인한 경제적 후폭풍은 물론 부동산 자산 거품이 빠지면서 오는 개인의 후유증이 실로 클 수밖에 없다.
그동안 침체된 경제에 활력을 불어 넣었던 부동산 시장이 추락할 경우 정부는 당장 눈덩이처럼 부풀어진 가계 부채 부실로 인한 국가 신인도를 걱정해야 할 판이다. 금융권과 건설부동산업계는 현금 흐름이 깨지면서 신용과 부도위기에 몰리게 되고 부실채권을 몽땅 떠안아야 하는 심각한 상황에 처하게 된다.
국민은 대출 등을 끼고 어렵게 마련한 주택이 일시에 날아갈 하우스푸어 신세가 된다. 많은 투자자 역시 자산 버블붕괴에 따른 심각한 후유증을 겪지 않을 수 없는 처지다. 지난 97년 외환위기 이후 대략 10년을 주기로 반복되는 부동산 버블 붕괴과정을 재차 처절하게 치러야 하는 셈이다.
하지만 이 같은 최악의 시나리오는 그리 쉽게 전개되지는 않을 것이다. 몸살끼가 전해 오지만 중병에 빠질 가능성은 희박하다. 우선 저금리 환경이 적어도 단번에 역전될 개연성이 크지 않다.
2017년 미국 금리가 연2~3회 정도 더 오르더라도 우리의 저금리 환경을 일시에 뒤바꾸기는 쉽지 않다. 침체된 경제를 살리고 내수를 회복하기 위해서는 약간의 하락 여지가 있는 기준 금리를 더욱 끌어 내려야 할지도 모른다.
제조업 가동률이 70% 수준에 불과하고 수출이 급락하는 경제 구조속에서 금리를 올리기는 쉽지 않다. 또 금리가 인상된다 해도 당장 4~5%를 크게 벗어나기 힘들다. 또 마땅히 투자처를 찾지 못한 900조원 대의 여유 자금이 부동산의 주변 맴돌면서 시장을 지지할 것이다. 타자산과 달리 부동산은 장기 안전자산으로 분류, 발을 빼기가 쉽지 않은 게 현실이다.
2017년에 39만여 가구에 달하는 아파트 입주 과다 물량 역시 경제가 심각한 화상을 입지 않는다면 한해 정도는 감내할 수 있을 정도다. 지난 2~3년간의 입주물량 부족에 따른 임대시장 불안 등을 감안하면 전세난 등이 과다 입주 쇼크를 막아주는 보호막이 될 수도 있다.
다만 입주가 쏟아지는 동탄 등 수도권 신도시를 비롯해 지방권의 공급러시 지역은 역전세 등이 유발될 가능성은 크다. 주택산업연구원 등 민간 연구소가 내년 주택시장을 보합 내지는 일부 하락 정도로 내다보고 있는 이유도 여기에 있다.
문제는 정치권이다. 정국 요동이 어떻게 조기에 마무리되느냐에 따라 시장이 변할 소지는 얼마든지 있다. 특히 탄핵 정국에서 치러지는 이번 대선은 시기나 방법 등을 놓고 혼선이 빚어질 가능성이 크고 불확실성 역시 높다. 부동산 공약이 넘쳐나면서 치러진 일반적인 대선과 상당히 다르다. 정책 외에 심리적 영향까지 주택시장에 영향을 미칠 수 있을 것이다.
또 야당이 그 동안 지속적으로 반발해왔던 소유중심의 주택 정책과 다주택소유자에 대한 세금 부과 등 가진 자에 대한 차별적 규제가 다시 등장할 여지가 큰데 어느 정도 선에서 이뤄질 것이냐에 따라 주택시장 흐름의 강도가 달라질게 분명하다. 이렇게 본다면 당장 2017년 보다 대내외 변수와 입주 물량이 중복 누적되는 오는 2018년 부동산 시장이 더 어려울 소지가 있다고 보는 것이 타당하다.
중장기 투자 시기 도래- 수익 안정 상품, 틈새 시장 관심 지난 30여년간 취재 현장에서 지켜본 경험으로는 부동산시장이 침체에 빠지면 투자자를 비롯해 실수요자마저도 시장을 이탈하는 게 일반적이다. 시장이 침체됨에 따라 투자나 실수요의 메리트가 사라졌다는 판단에서다.
그러나 실제 투자경험에 비추어 보면 내리막 길이 투자의 타이밍일 때가 적지 않다. 지난 1997년 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기 때를 반추해보면 이 같은 사실이 확연해진다.
우선 97년 외환위기시 주택가격이 30%이상 하락했다. 주택뿐만 아니라 주식 등 자산의 가치의 30% 정도가 빠졌다. 하지만 불과 3년이 못돼 자산시장은 급격히 회복국면을 맞았으며 2000년대 들어서는 전세가 급등, 2002년부터는 가격 급등, 2006년 대폭등 시기를 맞았다.
2008년 글로벌 금융위기시에도 마찬가지다. 당시 대폭락 사태가 재연되면서 하우스푸어가 속출하고 금융권 경매 부동산이 극에 달했다. 하지만 2009년부터 전세가 움직이기 시작했고 이어 2013년을 넘어서면서 집값 상승 국면이 3년째 이어진 바 있다. 이렇게 볼 때 투자 타이밍은 시장이 출렁일 때가 최적기이며 투자 수익을 높일 수 있는 기회이다.
다만 여유를 가지고 투자 대상 선별에 심혈을 기울이고 향후 활황장세에서 부상할 시장 지배 상품을 골라야 하는 지혜가 필요하다. 이를 감안하면 2017년~2019년까지 이같은 원칙하에 다음과 같은 3가지 투자 트렌드를 참고해볼 수 있을 것이다.
우선 주택보급률이 100%를 넘어서고 경제나 인구구조상 향후 부동산 수요가 늘지 않을 것을 고려하면 대중적 부동산 상품의 투자의 메리트는 크게 떨어질 수밖에 없다. 양극화가 갈수록 더욱 심화될 것이므로 양의 꼭지점에 있는 고급 상품에 투자하는 게 유리하다는 점이다.
강남 재건축 등은 여전히 고액 부동산 상품으로 계단식 상승국면을 맞기 때문에 여유계층은 급매물 중심으로 적극 투자를 고려해 봄직하다. 이와 달리 거주의 성격이 강한 실수요자라면 주거환경과 비용을 우선 감안해 내집마련에 나서야 한다.
두 번째로 향후 주택시장은 임대가 최고의 화두로 부상할 것으로 예상된다. 특히 가격이 보합 내지 하락하면 매입세력이 급격히 퇴색하고 임대계층이 급부상하는 게 부동산의 생리이다. 뉴스테이 등 임대주택이 각광을 받게 되고 공급이 풍성해질 수밖에 없는 구조다. 더구나 정치권의 경우 여야를 불문하고 임대주택 공급과 관리 등에 정책을 쏟아낼 공산이 크다. 이를 감안하면 임대 주택의 영향권을 감안한 투자, 도심지내 역세권이나 환승권 등지의 내집마련 등이 주요 이슈로 부상할 것이며 공급 개발 역시 관심을 끌 것으로 예상된다.
마지막으로 전원, 귀농ㆍ귀촌, 게스트하우스 등의 틈새 상품 투자 트렌드가 더욱 선명해질 것이다. 이미 도심권 주택을 매도하거나 셋집으로 전환하고 저렴한 수도권 전원으로 이주, 생활하는 베이비부머들이 속출하고 있다. 각 지자체들은 도심권에서 이탈해 귀농ㆍ귀촌을 고려하고 있는 계층을 대상으로 각종 지원책을 펼치며 안착을 유도하고 있다.
이 같은 현상은 갈수록 증가할 것이며 향후 투자의 한 패턴으로 자릴 잡을 공산이 크다. 부자들이 단독, 연립투자에 열을 올리는 것도 상가 등 임대관리에 신경을 써야 하는 투자보다 안정적인 임대사업을 영위하기 위함이다. 내외국인 관광객이 급증하는 것을 고려해 게스트하우스 등 관광서비스를 위한 부동산 투자가 증가하고 있는 것도 같은 맥락이다.
