용산구 보광동과 한남동 일대 면적 111만205㎡에 이르는 이곳은 5개 구역으로 나뉘어져 있는데, 지난해 5월 사업 속도가 가장 빨랐던 3구역의 사업계획이 서울시 건축심의에서 보류되고, 서울시가 개발 가이드라인을 새로 수립하느라 한동안 사업 추진이 본궤도에 오르지 못했다.
그러다 지난 9월 서울시가 저밀도 중저층 주거지를 만들겠다는 내용의 개발 가이드라인을 담은 재정비촉진계획을 발표하면서 조합들도 여기에 맞춰 계획 변경에 나서는 등 사업을 다시 추진하는데 속도를 내고 있다.
3일 한남2구역 조합과 부동산 업계에 따르면 2구역 조합은 최근 정기총회를 열고 두 가지 변경안에 대한 대략적인 내용을 조합원들에게 설명했다.
1안은 시 지침대로 이태원관광특구와 겹치는 3만4429㎡를 구역에서 빼는 동시에, 보광초등학교와 이태원 성당을 현재 모습대로 두고, 보광로인 엔틱가구거리 가로변에 상가를 지어 기존 상가 소유자에게 분양해 특성있는 거리로 만드는 것이 핵심이다.
2안은 1안과 마찬가지로 시 지침을 준수해 구역을 줄이는 동시에, 엔틱가구거리 일대 이태원동 전체를 구역에서 빼고 나머지만 개발하는 방안이다.
조합은 설계업체 등과 함께 세부 변경안을 확정해 이르면 내년 3월 정기총회를 열고 조합원 투표에 부칠 계획이다.
박희구 한남2구역 조합 기획실장은 “총회에선 크게 두 가지 안을 제시했는데, 한 가지 안이든 여러가지 안이든 최대 목적은 사업성인 만큼, 이를 구체화해서 최대한 많은 조합원들이 수용할 수 있는 변경안을 수립 중”이라고 말했다.
"면적 줄이고, 키 낮추고"…덩치 줄인 한남뉴타운 본궤도 속도 내 다른 구역들도 사업에 속도를 내기 위해 동분서주하고 있다. 한남5구역은 지난달 17일 정기총회를 열고 재정비촉진계획 변경안을 승인했다. 시 지침에 따라, 50층 랜드마크 주거동을 짓겠다는 계획을 철회하고, 아파트 층수를 최고 22층으로 수정했다. 대신 소형주택을 확보하고 구역 내 구릉지가 있는 특성에 따라 용적률을 기존 221.44%에서 242.98%로 올릴 수 있게 됐다. 이에 따라 원래 계획보다 275가구 늘어난 2634가구로 지어진다.
한남뉴타운에서 가장 면적이 큰 한남3구역은 변경된 재정비촉진계획을 용산구에 제출해 주민열람을 끝내 이르면 올해 3월 공청회를 진행할 계획이다. 변경안에 따르면 최고 층고가 기존 29층에서 22층으로 낮아졌고, 전체 건립 가구수도 5797가구에서 5660가구로 소폭 줄었다. 조합원의 요청에 맞게 전용면적 84㎡ 이상의 중대형 물량은 922가구로 늘어났다.
한남4구역은 지난 11월 임시총회를 열어 설계업체를 선정하고, 서울시 지침에 따라 재정비촉진계획을 변경하는 절차를 밟기 시작했다. 이태원관광특구에 대다수 면적이 포함돼 사업 반대 의견이 많았던 한남1구역은 서울시가 직권해제를 추진하고 있다.
용산구 관계자는 “한남3구역은 주민열람 과정에서 의견이 많이 들어와 이를 반영할지 검토 중이며, 절차가 끝나는 대로 오는 3~4월쯤 공청회를 열 예정”이라고 말했다.
전면 중단됐던 사업이 구역마다 재추진될 기미를 보이면서 이 일대 시세는 1년 전보다 상승했다. 한남3구역의 경우 자년 초 단독주택이 3.3㎡당 1800만원에 매매되기도 했지만 최근에는 3.3㎡당 2500만~3500만원선을 호가한다.
한남동 제이엘공인 관계자는 “서울시 가이드라인 발표 전후로 가격이 올라, 시세보다 저렴한 급매물은 모두 팔렸다”면서 “지금은 매매가가 상대적으로 높은 물건만 남아 있다”고 말했다.
서울시 가이드라인에 따라 기존 계획보다 수익성이 떨어졌다는 인식이 퍼진 데다, 작년 하반기부터 잇따라 나온 부동산 규제들 때문에 최근 시장 열기가 한풀 꺾였다. 그러나 워낙 오랜 기간 꽉 막혔던 정비사업이 물꼬를 틀 수 있는 조건이 형성된 터라, 구역별로 사업이 제자리를 찾아가고 매매 심리도 살아날 것이란 기대가 많다.
이태원동 동서공인 관계자는 “한남뉴타운은 지난해부터 꾸준히 시세가 상승해왔지만 최근 부동산 경기가 급랭하고 서울시 지침에 따라 사업계획을 바꿔야 하는 등 사업성이 이전보다 떨어졌다는 지적이 나오면서 최근 거래가 잘 안 되는 상황”이라면서도 “서울시 가이드라인이 정해진 뒤로 사업 불확실성이 없어진 것이 오히려 사업 추진에 도움이 될 것으로 보인다”고 말했다.
