"재개발 아파트 가격 고평가는 맞지만 붕괴 우려되는 거품은 없어" 주택금융공사, 가구 증가세 2035년까지 지속…"주택 수요 유지될 것"
보금자리론·적격대출·주택연금 등 주택 관련 정책금융상품을 운용하는 주택금융공사가 지난해 아파트 가격 상승세를 '버블'로 보기 어렵다고 진단했다.
주금공은 8일 '적정성 지수를 통한 주택가격거품 검증' 보고서를 통해 "주택가격이 자산가치보다 고평가된 상태인 '거품'이 존재할 가능성은 현재 낮은 것으로 판단한다"고 밝혔다.
보고서는 시장근본가치 대비 현재 주택가격의 비율(적정성 지수)을 측정하는 방식으로 1990년부터 2016년까지 주택시장의 거품 여부를 판단했다.
시장근본가치는 주택을 계속 보유할 때 발생하는 임대료나 자본이득 등의 수익을 모두 현재가치로 계산한 것이다. 현재 주택가격이 시장근본가치를 크게 뛰어넘으면 집값에 거품이 끼었다고 볼 수 있다.
분석 결과 한국의 아파트 시장에는 지난 26년간 두 차례의 거품이 있었다.
1990년대 초반 형성된 거품은 1997년 외환위기 때 빠르게 꺼졌으며, 2008년 금융위기를 전후로 2차 거품기에 진입했다. 이때 생긴 거품은 2012년까지 점차 사그라들었다.
그러다 지난해 주택시장은 다시 재건축과 청약 과열로 뜨겁게 달아올랐다.
저금리 기조와 정부의 부동산 규제 완화가 겹치면서 강남 재건축에 투자 수요가 몰렸고, 2006∼2008년 버블기를 연상케 할 정도의 가파른 가격 상승세가 있었다.
청약시장에는 분양권 전매 차익을 노리는 이들이 몰려 서울, 신도시, 부산 등 일부 인기 지역의 청약 경쟁률이 수백대 1을 넘어섰다.
하지만 지난해 11월을 기준으로 추정한 결과 서울 아파트 가격은 시장근본가치의 72% 수준이었다.
1990년대 초반 1차 거품기에는 이 비율이 250%를 넘어섰고, 2006∼2008년 거품기에도 200%를 상회한 바 있다.
보고서는 "꾸준한 임대료 상승에 따라 주택의 근본가치가 상승한 상황이므로 현재 주택가격에 거품이 형성됐다고 보기 어렵다"며 "다만, 지역별·주택유형별 특성이 강하기 때문에 정밀한 분석을 통한 모니터링이 필요하다"고 밝혔다.
보고서는 일반 아파트에 비해 재개발 아파트 가격이 고평가돼 있다면서도 붕괴가 우려되는 거품이 있다고 보기 어렵다고 판단했다.
인구구조가 주택가격에 미치는 영향에 대해서는 "주택의 소비 단위는 인구가 아닌 가구인데, 가구 증가는 2035년까지 지속될 것"이라고 설명했다.
1인 가구 등 가구 분화가 가속화되면서 적정수준의 주택 수요가 유지될 가능성이 크다는 것이다.
서울 강남구 개포동 개포주공4단지 아파트의 모습 [연합뉴스 자료사진] 보고서는 "주택가격 거품은 주거 비용과 실수요자의 주택 구입난 가중, 사회적 갈등 심화 등 많은 부작용을 불러온다"며 "거품 붕괴는 전반적인 경제 침체로도 확대될 수 있어서 지속적인 시장 상황 점검이 필요하다"고 밝혔다.
부동산 전문가들도 지난해 주택시장에 강남권 재건축과 신규 분양 아파트의 고(高)분양가로 인한 국지적 과열이 있기는 했지만 이를 전반적 '버블'로 보기 어렵다는 의견이다.
박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 "지난해 서울 아파트 가격 상승률은 4.22%로 2015년(5.56%)보다 낮으며, 전국 아파트 가격 상승률 역시 1.5%로 전년(5.0%)보다 낮았다"면서 "가격 상승이 누적되기는 했지만, 전반적 버블로 보기 어렵다"고 말했다.
박 위원은 "작년에는 유동성이 분양·재건축시장으로 몰리는 테마 장세가 펼쳐졌다"면서 "일부 지역에서 국지적인 거품이 있었다고 볼 수는 있다"고 설명했다.
