대한민국 인구구조가 늙어간다. 출산율 저하로 경제활동이 가능한 생산가능인구가 2020년대부터 연 평균 30만명 이상 감소할 전망이다. 여기에 학령인구도 감소와 1~2가구의 증가 등으로 국내경제는 물론 주택시장에 미치는 우려의 목소리가 크다. 2017년 정유년 (丁酉年) 인구구조 변화에 따른 주택시장 영향에 대한 신년특집을 준비했다.
① 생산가능인구 감소, 집값 영향 없는 4가지 이유 ② 1~2인가구 가처분 소득대비 임대료 적정성 ③ 학령인구 감소에 부동산 시장 변화
통계청이 발표한 "장래인구추계(2015~2065년)"에 따르면 2016년을 정점으로 생산가능인구가 감소해 2020년대부터는 연 평균 30만명 이상 감소할 전망이다. 생산가능인구는 경제활동이 가능한 만 15세에서 64세까지의 인구를 의미하므로 30~50대 주택 수요층이 주로 감소한다는 의미로도 해석할 수 있다. 게다가 2065년까지 장기에 걸쳐 감소하는 것이므로 경제 전체는 물론 주택시장도 위축시킬 것이라는 해석이 설득력을 높이고 있다.
하지만 미래 주택시장이 생산가능인구의 총량 감소만으로 위축된다는 해석은, 21세기에 어울리지 않는 단편적인 논리다. 생산가능인구의 감소가 주택시장에 미치는 영향력, 물론 긍정의 요인은 결코 아니지만 몇 가지 사례들을 통해 과도한 우려감은 누그러뜨릴 필요가 있다.
저 출산 여파에 더해 특정 지역에 밀집한 산업구조가 정부의 국토균형발전 정책으로 인해 지역 별로 재편되는 상황이다. 이에 인구밀집도가 높았던 부산, 서울 등에서의 생산가능인구 유출 강도가 더 높았다고 볼 수 있다. ▼부산(-32만명) ▼서울(-23만명) ▼전남(-21만명) ▼전북(-10만명) ▼경북(-9만명) 순으로 2000년 대비 2016년 생산가능인구가 많이 줄었다. 같은 시기 대한민국의 생산가능인구 총량이 333만명 늘어난 것과도 대비된다.(2014월 12월 조사된 시도별 장래인구 추계자료 기준) 하지만 생산가능인구가 감소한 지역의 주택가격(아파트 기준)은 물가상승률 35.5%(2003년 이후 누적)를 크게 뛰어넘은 것으로 확인된다. 생산가능인구가 가장 많이 감소한 △부산(158.93%) △서울(200.27%) △전남(57.9%) △전북(97.53%) △경북(92.82%) 대부분 주택가격이 크게 상승했다. 예상과 달리 생산가능인구의 감소가 주택가격에 미친 영향력이 "微微(미미)했다"고 해석할 수 있다.
생산가능인구는 2016년 3,763만명을 정점으로 2065년 2,062만명을 기록할 전망이다. 총량의 감소는 불가피한 상황이라고 볼 수 있다. 다만 연령 구성비에서 가장 큰 감소 층은 15-24세 인구로 확인된다. 15-24세는 내 집 마련의 주된 수요층이 아니라는 점에 주목할 필요가 있다. 반면 거주 목적과 임대 목적의 주택 매입이 가능한 50-64세 인구 비중은 늘어난다.
과거에는 1가구1주택 이상의 소유는 "투기" 관점으로 바라봤지만 지금은 "투자"의 관점에서 바라보고 있다. 임대사업이 활성화된다는 의미는 특정 층의 대규모 주택보유 자체를 정당화하는 추세라고 볼 수 있다. 1994년 105명에 불과했던 임대사업자는 불과 20여 년 만에 13만8,230명(2015년 기준)을 기록하며 폭발적으로 늘어났다. 임대사업자 한 명이 평균 14채 이상을 보유한 것으로 확인된다.
고령층의 부가 자녀나 혹은 손주에게 이전되면서, 생산가능인구의 감소가 반드시 젊은 세대의 자산 감소를 의미하지는 않는다. 국세청의 2010년 대비 2015년 증여세 신고인 증감을 살펴보면 △서울(4,057건↑) △대구(841건↑) △경남(895건↑) △부산(807건↑) 순으로 신고 건수가 늘었다. 서울, 대구, 부산지역은 생산가능인구가 감소했지만 주택가격이 오히려 급등한 지역들로 부의 이전에 따른 자산 재분배 효과도 무시할 수 없는 영향력을 발휘하고 있다.
또한 개인과 법인을 중심으로 한 리츠(REITs), 부동산펀드(개인간 P2P 포함) 활성화 등 신사업을 통한 부동산투자 구조의 재편과 스마트폰 같은 혁신적인 제품을 통해 생산가능인구의 총량 감소를 극복할 수 있다. 게다가 과거처럼 법인 중심의 대규모 투자가 아닌 소규모 자본을 통한 레버리지 투자상품의 활성화로 인해 개인들의 경제활동 참가 분야는 더욱 다양해질 전망이다.
앞에서 살펴본 주요 이유들로 볼 때 생산가능인구 감소가 눈앞의 주택시장에 미치는 영향은 단기 시각에서 크지 않은 것으로 보인다. 다만 보다 장기 시각에서 본다면 앞서 살펴본 지표처럼 15-24세 인구비중이 더 많이 감소하는 것은 세월의 흐름에 따라 주택 수요층의 절대적인 감소를 불러온다고도 해석할 수 있다. 인구 증감과 관련된 부분이 당장의 주택시장에는 큰 영향력을 못 미치지만, 10년 뒤 미래 주택시장에는 큰 영향력을 발휘할 가능성도 간과할 수 없다는 의미다.
우리는 과거부터 "세상이 변하는 속도를 법과 제도가 쉽게 따라오지 못한다"는 한탄의 말을 많이 들어왔다. 하지만 해당 논리가 인구 변화에서는 오히려 반대로 적용 가능하다. 2065년까지 이어질 인구변화의 장기적인 성격을 잘 활용한다면 시장 트렌드에 맞는 법과 제도의 발 빠른 정비를 통해 "인구 절벽"에 대한 예방적 대응이 가능하다는 의미다. 인구 변화는 우리가 살펴본 주택시장뿐만 아니라 전반적인 국가경쟁력 확보와도 관련된 부분이다. 높이 날아 멀리 보고 대응한다면, 대한민국이 일본의 "잃어버린 20년" 전철을 밟을 필요는 없다.
