투자의 귀재로 지칭되는 미국의 기업인 워렌버핏은 "가치투자법"을 "1달러 지폐를 40센트에 사는 것"이라고 설명한다. 기업의 주가라는 것은 단기적으로 비이성적으로 움직이지만 길게 보면 기업의 내재가치에 수렴하므로 성공적인 가치투자자는 내재가치보다 저평가된 주식을 사서 내재가치 수준으로 도달할 때 파는 투자법인 셈이다.
부동산시장도 비슷한 원리가 작동한다. 최근 부동산 시장의 흐름은 미래에 대한 불확실성과 가계부채 증가, 금리인상 우려, 약 77만 호의 대량 아파트 입주(2017~2018년)로 인한 공급과잉 문제, 경제 저성장 전망, 정부의 부동산규제 정책 강화 등 다양한 변수들로 단기 전망이 밝지만은 않다.
하지만, 주식이든 부동산이든 시장에서 거래되는 가격은 한 방향으로만 움직이지 않는다. 살아있는 생물(生物)처럼 오르락과 내리락을 반복하며 내재가치 아래로 하락하면 시간을 두고 점차 제 가치를 찾아 올라가는 평균회귀 현상을 반복하므로 일희일비보다는 가치투자가 가능한 내재가치 있는 상품을 고르는 것이 중요하다.
워렌버핏이 가치투자를 위해 기업의 가치와 적정 주가를 평가하는 능력을 갖췄던 것처럼 부동산시장에 접근할 때도 내재가치로 검토할만한 포인트들이 여럿 있다. 특히 눈여겨 볼 대전제는 인구의 증감과 10~20년 후 그 지역 사회의 인프라 개선 유무다.
생산가능인구 감소와 저출산ㆍ고령화 문제가 이미 공론화된 사회에서 향후 지역사회의 인구증감은 부동산 자산가치에 상당한 영향력을 미칠 수밖에 없기 때문에 주택수요를 유발할 인구증가는 중요한 투자 포인트가 될 것이다. 이미 2005년부터 인구가 감소한 이웃나라 일본은 고령화 쇼크로 인해 지자체의 존립기반인 절대인구를 지키기 위해 지자체간 교육ㆍ의료ㆍ복지서비스를 앞세운 인구쟁탈전까지 펼치고 있다. 우리나라도 올해부터 혼인율을 높이기 위해 총 급여 7,000만 원 이하 근로자 결혼 시 1인당 50만원씩 혼인세액공제를 주는 등 저출산 시대를 대비하고 있기도 하다.
게다가 아파트는 한 번 지으면 최소 30~50년을 사용해야 한다. 지금 당장의 가격흐름도 중요하지만, 10~20년 후 사회인프라 개선여지도 중요한 부동산 투자지표다. 대규모 인프라는 설계와 건설에만 10년 이상이 걸리는 데다 반영구적이다. 장래의 주택수요를 유발할 만한 교통망 확충과 자족기능이 마련되는지, 의료ㆍ행정서비스 제공이 원활토록 개발계획이 잘 이행되는지 장기적으로 미래수요에 대응한 개발재료와 지역사회 인프라 개선 가능성을 점검할 필요가 있다.
변화하는 시대에 항상 공부를 해야 하는 평생 학습의 중요성처럼 2017년 부동산 시장도 새로 시행되거나 달라지는 제도를 알아야 변화무쌍(變化無雙)한 시대에 그에 걸맞은 자산운용의 전략을 짤 수 있다. 올해 부동산 자산에 영향을 줄 수 있는 대출, 청약, 세제부문의 주요 제도변화에 민감해야 한다.
금리 인상기 주택시장은 대출을 이용한 갭투자 또는 빚테크를 최소화해야 한다. 내 집 마련 수요자라면 철저한 자금계획은 필수다. 고정금리, 분할상환 외에도 총체적상환능력비율(DSR: 모든 대출의 원리금 상환부담 반영)을 통해 금융회사가 차주의 상환능력을 보다 깐깐하게 심사할 것이기 때문이다. 급할 것도 없다. 특히 금년 하반기부터 분기당 아파트 입주물량이 10만호를 넘어서는 등 초과공급 우려로 집값 상승 모멘텀이 미약하므로 상반기보다는 하반기를 눈여겨보고 미분양 순증지역이나 공급이 많은 지역은 피하는 것이 좋다.
서울ㆍ경기ㆍ부산ㆍ세종시 등 일부 지역은 지난해 11.3대책에 따라 전매제한기간 강화와 1순위 제한, 재당첨 제한 등 청약규제가 본격화돼 가수요 이탈이 기대된다. 과열된 시장이 진정되며 고분양가에 제동이 걸리면 실수요자의 당첨 기회가 높아지는 순기능을 기대할 만하다. 다만, 올해 1월부터 분양공고가 이뤄지는 아파트는 집단대출의 잔금에 대해 원리금 균등상환이 원칙이다. 이자만 내는 거치기간이 길어야 1년을 넘지 못하므로 원금과 이자 상환계획을 미리 점검하고 분양에 나서야 한다.
토지시장은 비사업용토지 장기보유특별공제 기산일 기준이 2016년 1월 1일에서 취득일 즉 보유시점으로 개정되면서 장기보유자는 세금부담이 경감된다. 규제로 인한 거래절벽에 숨통을 틔워 토지 거래량 증가가 예상돼나, 금리인상과 주택시장 위축 등 성장이 제한적이니 토지보상금 유입이 기대되는 수도권택지지구나 교통망 확충지역 위주로 보수적인 접근이 필요하다.
연초 주택시장의 냉각 기류로 실수요자의 관망심리가 강하다. 하지만, 인구의 증감과 10~20년 후 그 지역의 사회 인프라 개선, 제도변화의 대응해 발 빠른 전략을 세운다면 오히려 부동산 자산관리 문제 쉽게 풀릴 수 있다.
