평균 거래가 대비 최고가는 110%, 최저가는 89% 수준 고가 아파트일수록 상한가 범위 커져
같은 아파트 같은 면적이라도 층과 향, 조망 등 개별 특성에 따라 매매가격이 다르게 형성되는데 최고·최저가격의 범위가 평균 거래가 대비 10% 가량 높거나 저렴한 것으로 나타났다.
부동산114가 국토교통부의 2016년 서울 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과, 같은 단지 내 동일 면적별로 최고가는 평균 거래가의 110%, 최저가는 89% 수준인 것으로 집계됐다. 즉 로얄층 등 우량 매물은 평균 거래가보다 10% 가량 가격이 더 비싸고, 반대로 저층이나 급매물 등은 평균 거래가에 비해 11% 낮은 수준에서 거래가 이뤄지는 것이다.
평균 거래가를 기준으로 금액대별 평균 대비 최고가 비율을 보면 △6억원 미만(109%) △6억원 이상~9억원 미만(110%) △9억원 이상(112%) 등으로 아파트값이 높을 수록 가격 편차가 크고 평균보다 더 높은 수준에서 상한가가 형성되는 것으로 나타났다. 고가 아파트의 경우 자금력을 갖춘 수요층이 많다 보니 우량 물건에 대한 웃돈 지불 의향이 그만큼 높기 때문으로 풀이된다. 이에 비해 최저가 비율은 평균거래가 대비 89% 선으로 금액대별로 차이가 없었다.
2016년 개별 면적 단위로 거래량이 가장 많았던 송파구 신천동 파크리오 전용 84㎡의 경우 최고 거래가는 11억원으로 평균 거래가(9억2,018만원) 대비 120% 수준에 거래됐다. 최저가는 7억9,000만원으로 평균가의 86% 수준에 매매가 이뤄졌다.
이어 동작구 상도동 두산위브트레지움 전용 84㎡ 아파트는 2016년 평균 매매거래가가 6억6,533만원으로 집계됐고 최고가는 이보다 10% 비싼 7억3,150만원으로 나타났다. 하한가는 평균 거래가의 89% 수준인 5억9,000만원이었다.
한강 조망권 등 개별 특성이 강할수록 가격 편차는 더 두드러진다. 예컨대 한강변에 위치한 광진구 자양동 트라팰리스 전용 154㎡의 최고가는 12억6,000만원(23층)으로 평균 거래가(9억2,481만원)의 136% 수준에 매매가 이뤄졌다. 반면 저층 매물은 평균 거래가의 81% 수준인 7억5,000만원(4층)에 거래돼 하한가를 형성했다. 같은 면적이라도 최고가와 최저가 사이에 무려 5억1,000만원의 편차가 발생한 것이다.
집을 파는 사람은 조금이라도 더 비싸게 팔고 매수자는 더 싸게 사고 싶은 게 인지상정이다. 그러나 조금 더 오르면 팔지, 조금 더 떨어지면 사야지 하다가 거래 기회나 타이밍을 놓칠 수 있다. 무조건 욕심을 내기보다 적정 가격을 파악해 거래에 나서는 것이 좋다.
아파트 거래에 있어서 적정 가격을 판단할 때 평균 거래가격을 기준으로 삼으면 도움이 된다. 평균가에서 위 아래로 10%를 가격 협상의 범위로 보고 향이나 층에 따른 특성을 감안해 판단하면 되는 것이다. 다만 경기상황에 따라서도 기준점은 다소 유연하게 볼 필요가 있다. 상승기 때는 실거래가의 상한가가 평균보다 훨씬 높은 수준에서 형성되는 반면 집값이 약세를 보이고 거래가 부진할 때는 가격 편차가 좁혀지는 경향을 보이기 때문이다. 이러한 특징을 잘 알고 있으면 매도·매수 타이밍을 정하는데도 도움이 될 것이다.
한편 부동산114는 「아파트 심층 분석 보고서」를 통해 거래 당사자가 아파트 매도·매수 가격이 적당한지를 판단할 수 있도록 부동산114 시세 및 실거래가의 다중 비교 서비스를 제공하고 있다.
