헌집 리모델링 매각.. 양도세 많이 나와 리모델링 공사, 경비로 인정.. '적격 증빙' 필요
Q) 재테크 목적으로 헌집을 사서 리모델링을 했습니다. 생각보다 리모델링이 잘 돼서 좋은 가격으로 팔게 되었는데요, 양도소득세가 생각보다 많이 나와 고민이 됩니다. 리모델링 공사 대금을 부가세를 끊지 않고 현금으로 지급해서 인정을 못 받는 것으로 알고 있었는데, 부가세를 내더라도 전액 인정을 받지 못할 수 있다고 하더라고요. 양도세 관련해 어떤 항목에서 어떻게 혜택을 받을 수 있는 지 궁금합니다.
A) 소득세법상 토지 또는 건물을 구입한 후 매도를 하게 되면 양도소득세를 내야 합니다. 이때 양도소득이라 함은 양도가액에서 취득가액 및 기타 양도로 인하여 부담하게 되는 필요경비를 차감하여 차익이 나는 부분에 대해서만 양도소득세를 내게 됩니다.
리모델링은 건물의 가치를 상승시키고자 한 노력으로 판단해 공사 경비로 인정을 받아 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 이때 리모델링 비용을 전액 경비로 인정해주는 것이 아니라 주택의 이용 편의를 위하여 베란다 새시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등 내부시설의 개량을 위한 공사비만 ‘자본적 지출’로 보아 혜택을 주는 것입니다.
같은 리모델링 비용이라 할지라도 본래의 기능을 유지하기 위한 벽지, 바닥재의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용, 옥상 방수공사비 타일 및 변기 공사비 등은 ‘수익적 지출’로 보아 필요경비에 해당하지 않습니다. 리모델링 비용이 구체적으로 어떠한 항목에 해당하는 지는 사실 판단을 할 사항이며 전문가와 상담이 필요한 부분이기도 합니다.
리모델링 비용을 양도소득세 신고시 절세 목적으로 이용하려면 ‘적격 증빙’이 있어야 합니다. 세법상 적격 증빙이라 함은 세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드, 직불카드 등을 의미합니다. 즉, 부가가치세를 끊지 아니한 리모델링 비용의 경우 업자에게 계좌이체로 송금한 기록이 있다고 하더라도 적격증빙이 없으면, 경비로 인정받지 못하는 경우가 있습니다.
리모델링을 한 후 세금계산서를 끊고, 업자에게 공사대금 외에 10%를 더 준 경우 사업자라면 부가가치세 공제를 받을 수 있겠지만 사업자가 없을 경우 10%는 버리는 것이라 생각하는 분들이 많으신데, 양도를 할 때 필요경비에는 부가가치세 공제를 받지 아니한 10%도 포함해 경비로 인정받을 수 있다는 사실을 꼭 알아두시기 바랍니다. 물론 모든 과정은 사실관계에 따라 달라지므로 신중한 검토가 필요합니다.
