당신에게 만약 1억원 남짓의 여윳돈이 생겼다고 치자. 1%대의 초저금리 시대에 어떻게 이 돈을 굴려야 할지 고민이 커질 것이다. 이 돈으로 1억원대 부동산에 투자해 보는 것은 어떨까.
부동산은 재화 자체의 덩어리가 워낙 커 수억원의 몸값을 자랑하는 만큼 투자 문턱이 높다는 인식이 많다. 하지만 이는 한 덩어리 전체를 일시불로 샀을 때 이야기다.
잘 만 고르면 소액으로도 시세차익은 물론 시중은행 예금 이자보다 높은 임대수익도 챙길 수 있다. 1억원대로 똑똑하게 부동산에 투자하는 방법을 소개한다.
소형 주택·오피스텔 어때요?
먼저 1억원대 투자 상품을 고를 땐 주거용과 비주거용 중 어떤 것에 투자할지 정해야 한다. 부동산 특성에 따라 투자 전략이 달라지기 때문이다.
주거용 부동산에는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 등이 포함된다. 주거용 부동산은 특히 투자 목적이 명확해야 한다는 게 전문가들의 목소리다.
우선 내 집 마련에 목표가 있다면 전용 60㎡ 미만 소형 아파트를 추천한다. 대출은 전체 집값의 20~50%가 적당하다. 또, 실제로 거주하는 것이 목적이기 때문에 이자 부담이 낮은 것이 좋다.
월세 소득을 얻고 싶다면 다세대 주택이나 주거용 오피스텔이 적합하다. 대출 비중은 전체 50~70%가 적당하다. 대출금이 많을수록 임대 수익률이 높아지기 때문에 어느 정도 공격적인 대출도 괜찮다는 게 전문가의 조언이다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "오피스텔은 1억원대로 투자할 수 있어 여러 채를 사들인 후 임대사업을 하려는 수요가 적지 않은데 지난달부터 시행된 대출 규제가 악재로 작용할 것"이라며 "특히 올해부터 주택 임대소득이 연간 2000만원 이하인 경우에도 과세 대상이 된다는 점도 염두해야 한다"고 말했다.
아파트 '갭 투자' 아시나요
최근 신규 아파트 시장이 위축되면서 기존 아파트를 활용한 '갭(Gap) 투자'가 소액 투자처로 각광받고 있다. 지난해 11월 정부가 서울과 수도권 등 청약 과열 조정 대상지역 1순위 요건에서 2가구 이상 주택 소유자, 5년 내 당첨자를 제외하면서다.
이로 인해 여러 채의 집을 가진 사람들이 기존 아파트로 눈을 돌린 것으로 해석된다. 갭 투자는 전세를 끼고 집을 사는 투자 방식이다. 집값과 전셋값의 차이를 이용하는 것이다.
예컨대 집값이 2억원이고, 전셋값이 1억7000만원이라고 치자. 이 경우 3000만원으로 우선 아파트를 사들이는 것이다. 그리고 전세 계약이 끝난 2년 뒤 아파트를 팔아 수익을 얻는 방식이다.
갭 투자는 세입자의 전세 보증금으로 매매자금을 대체해야 한다. 때문에 전세 수요가 많고 전세가율(매매가 대비 전세값 비율)이 높은 지역에서 주로 이뤄진다. 아파트 값이 오른다면 전세 보증금을 제외하고 1억 미만으로 아파트를 구입해 시세 차익을 노려볼 수도 있다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “전세가율이 높다는 것은 뒤집어 생각하면 매매가가 그만큼 낮다는 것”이라며 “특히 향후 2~3년간 입주 물량이 크게 늘기 때문에 전셋값 상승폭이 둔화되거나 전셋값이 떨어지는 지역이 나올 수도 있어 갭투자 때 유의해야 한다"고 전했다.
수백만원으로 빌딩 투자
비주거용 부동산은 상가와 사무실, 토지, 공장 등을 뜻한다. 비주거용 부동산에 투자한다면 경매 쪽을 노려보는 것을 추천한다. 경매 경험이 있다고 하면 1층에 비해 상권분석은 어렵지만, 매입가격이 낮은 2층 이상의 상가·사무용 오피스텔을 노려보라는 게 전문가의 조언이다.
재개발 등으로 보상이 예정된 토지도 틈새 상품이니 주목할 필요가 있다. 경매 부동산을 잘만 만 고르면 1억원대로 '진흙 속의 진주'를 잡을 수 있다.
개인들도 수백억원에서 수천억원대의 몸값을 자랑하는 빌딩에 투자하는 방법이 있다. 부동산 리츠(REITs)를 통해서다.
2001년 처음 등장한 리츠는 회사가 주식을 발행해 여러 명의 투자자에게 자금을 모아서 부동산 개발 사업에 투자하거나 오피스나 상가, 아파트 같은 부동산을 매입해서 수익을 만들고 이 수익을 투자자에게 돌려준다.
특히 리츠는 의무적으로 과세소득이나 배당 가능 이익의 90% 이상을 투자자들에게 배당으로 지급해야 한다. 이 덕에 높은 수준의 배당금을 받을 수 있다는 장점이 있다. 주식처럼 수백만원대의 소액 투자가 가능하다는 점도 매력이다.
하지만 리츠는 개인이 투자할 수 있는 상장 리츠가 많지 않다는 점은 유의해야 한다. 또 여러 관계자가 참여하는 만큼 수익 보상이 직접 투자에 비해 낮다는 점도 알아둬야 한다.
특히 만기 시점에 자신이 투자한 부동산이 매각되지 않을 경우 원금을 회수하지 못할 가능성이 있어 주의가 필요하다.
