관리처분인가 앞둔 개포주공 1·4단지 거래 활발 '11·3 대책' 이전 고점 90%까지 회복 구룡마을 개발사업도 본궤도 접어들어
서울 강남구 개포동이 대한민국 최고 부촌 자리에 다시 우뚝 올라섰다. 이곳 아파트 평균 매맷값이 지난달 들어 ‘강남 부촌 1번지’로 꼽히던 압구정동을 넘어선 것이다. 지난해 발표된 ‘11·3 부동산 대책’ 영향으로 강남권 대부분의 재건축 단지 매매가격이 하락세에 접어든 뒤 이전 고점을 회복하고 있지 못한데 반해 사업 속도가 빠른 개포동 일대는 상승세를 이어가고 있다. 개포동 재건축 단지와 바로 마주한 무허가 판자촌 구룡마을 개발사업도 속도를 내면서 개포동 전체 부동산시장이 순항하고 있다.
◇개포동 아파트값 3.3㎡당 4636만원…압구정·반포동 제쳐
부동산114에 따르면 지난달 말 기준 개포동 아파트 매맷값은 3.3㎡당 평균 4636만원을 기록했다. 이는 강남구 압구정동(3.3㎡당 4631만원)과 서초구 반포동(3.3㎡당 4518만원)을 모두 뛰어넘은 수준이다.
지난해 4월 개포지구 재건축 첫 분양 단지인 ‘래미안 블레스티지’(옛 개포주공 2단지)의 성공적인 분양으로 강남 재건축 열풍을 이끌며 압구정동을 넘어섰던 개포동 집값은 지난해 11·3 부동산 대책 영향으로 매매 시세가 큰 폭으로 떨어지며 압구정동에게 부촌 1위 자리를 빼앗겼다. 그러던 것이 올 들어 아파트값이 빠르게 상승세를 회복하며 4개월 만에 압구정동을 제치고 다시 최고 부자 동네로 올라선 것이다. 강남 부촌 1번지 자리를 두고 2000년대 초부터 개포동과 압구정동은 엎치락 뒤치락하며 박빙의 승부를 벌이다가 2010년대에 들어서는 반포동까지 이에 가세한 상태다.
개포동의 부촌 1번지 재탈환은 원활한 재건축 사업 진행이 결정적 영향을 미쳤다는 게 대체적인 분석이다. 압구정동은 지난해 변경된 지구단위계획에 따라 통합 재건축을 진행해야 하는 데다 최근엔 시의 ‘최고층수 35층 룰’을 두고 주민들 사이의 의견도 엇갈려 사업에 속도를 내지 못하고 있다. 대치동 은마아파트나 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등도 최고층수를 놓고 사업이 지체되면서 이미 관리처분인가 직전단계까지 진행된 개포동 재건축 단지에 투자자들의 눈길이 집중되고 있는 것이다. 곽창석 도시와공간 대표는 “올 연말까지 관리처분인가를 받지 못하는 단지는 재건축 초과이익 환수제 적용을 받아 현재 사업 속도에 따라 재건축 투자 수익성이 크게 엇갈릴 수밖에 없다”고 말했다.
개포주공4단지는 지난달 17일 관리처분인가 신청을 마쳤다. 이로써 이 단지는 재건축 초과이익 환수제를 피할 수 있게 됐다. 현재 이 단지의 전용면적 42㎡형 매매가격은 9억~9억 2000만원 선으로 연초보다도 2000만원 가량이 올랐다. 개포동 T공인 관계자는 “관리처분인가 신청 전후로 매수 문의가 늘면서 하루에 5통 이상씩 전화를 받고 있다”며 “거래도 매일 1~2건씩은 성사되고 있다”고 말했다.
오는 5월 관리처분총회를 열 예정으로 연내 관리처분인가를 마칠 계획인 개포주공1단지는 시세가 이 보다 더 높게 형성돼 있다. 주공1단지 전용 42㎡형 매맷값은 현재 10억 4000만~10억 5000만원 선이다. 인근 G공인 관계자는 “11·3 대책 이전 고점의 90%를 회복한 수준으로 곧 이전 고점을 돌파할 것 같다”고 말했다.
◇개포지구 마주한 구룡마을 개발도 본궤도
개포동에서는 오는 6월 재건축 단지의 신규 분양도 앞두고 있다. 삼성물산은 개포시영아파트를 재건축해 짓는 ‘래미안 강남 포레스트’(총 2296가구)를 6월 분양할 예정이다. 더불어 현대건설 컨소시엄이 기존 1380가구 규모의 개포주공8단지를 1975가구로 재건축해 짓는 아파트 단지도 올 하반기에 일반분양된다. 앞서 지난해 분양한 ‘래미안 블레스티지’(옛 개포주공2단지)와 ‘디에이치 아너힐즈’(옛 개포주공3단지) 등을 비롯해 개포지구의 재건축 사업이 순차적으로 마무리되는 2020년께는 일대가 2만 가구 규모의 매머드급 주거단지로 거듭나게 된다.
개포지구와 도로 하나를 사이에 두고 있는 개포동의 무허가 판자촌인 구룡마을 개발사업도 지난달부터 본격적인 궤도에 들어섰다. 지난달 3일 구룡마을 개방 방식을 놓고 일부 토지주가 강남구를 상대로 제기한 행정소송에서 구가 최종 승소하면서다. 현재 구와 서울주택도시공사는 구룡마을 주민들을 대상으로 토지와 물건조사를 진행 중으로 내년 상반기까지 보상 협의를 마무리한다는 계획이다. 향후 구룡마을은 임대 물량 1107가구에 분양 물량 1585가구를 더해 2692가구 규모의 아파트 단지로 재탄생하게 된다.
개포동 태양공인 관계자는 “구룡마을은 분양가 상한제 적용으로 일대 재건축 단지보다 시세가 저렴할 것이라는 기대감에 벌써부터 분양 문의 전화가 많이 걸려온다”며 “구룡마을이 정비되면 주거 환경도 크게 개선돼 개포동 전체적으로 호재로 작용할 것”이라고 말했다.
