지난 3월 10일 헌법재판소가 국회의 대통령 탄핵소추안을 8인 재판관 만장일치로 인용하면서 헌정 사상 초유의 대통령 파면 결정이 내려졌다. 대선 레이스(race)가 5월 9일 선거일을 목표로 조기 점화되면서 제19대 대통령이 되기 위한 각 정당 대선주자들의 표심경쟁은 점차 치열해지고, 부동산 정책에도 새로운 흐름이 전개될 가능성이 커졌다.
대선 기간 중 각 정당후보들은 전임정부의 부동산 정책 평가(성과·한계)와 함께 자신의 선명성을 보여줄 부동산 공약들을 내세우고 있다. 대선주자들의 언론 인터뷰나 각 캠프에서 가시화된 굵직한 주요 공약을 짚어보면 부동산 보유세제의 변화와 새로운 주택공급 프로그램, 임대료 규제책을 포함한 주택 및 상가임대차 보호법 강화 등으로 분류된다. 이중 일부는 대선의 결과에 따라 빠른 시일 내 법률 등으로 구체화될 수도 있어 이번 선거에서 논의되는 부동산 정책 흐름을 파악하고 사전적 대응을 지금부터 고민할 필요가 있다.
① 대선주자들, 부동산 보유세 강화의견 다수 우선 부동산 자산 불평등과 양극화 해소를 위해 부동산 보유세제를 강화해야 한다는 대선주자의 목소리가 높다. 실제 지난 30년간 임금과 아파트값 상승 액을 비교한 경제정의실천시민연합의 최근 보도자료 "서울 아파트 값 30년간 변화실태 분석"을 살펴보면 1988년 노동자 임금은 월 36만원(연 430만원)에서, 2016년 월 241만원(연 2,895만원)으로 30년간 연 2,465만원이 상승한 반면, 같은 기간 전용면적 60㎡ 강북권 아파트는 7,886만원에서 5억4,079만원으로, 강남권 아파트는 7,122만원에서 11억3,389만원으로 급등해 임금상승의 19~43배를 기록하고 있다. 땀 흘린 대가보다 집값ㆍ땅값 상승률이 높은 부동산 불로소득 논쟁이 불붙으며 그동안 자산시장의 투자기회가 상당했던 유주택자들의 보유세 강화를 주장하고 있다.
문재인 더불어민주당 전 대표의 대선캠프는 언론을 통해 부동산 조세정책 손질을 강조하고 있다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균보다 우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 부동산 보유세 세수 비중이 낮은 만큼 인상이 필요하다는 입장이다.
부동산투기를 막고 자산불평등을 보정하기위해 국토보유세를 신설해 연간 15조원 정도를 거두고 이를 전 국민에게 30만원씩 기본소득으로 동일하게 나눠주겠다는 이재명 성남시장의 보유세제 강화책도 주목된다.
심상정 정의당 대표와 정운찬 전 국무총리는 부동산 보유세 실효세율을 2배로 높이는가 하면 부동산 거래세 중심에서 보유세 중심으로 세제개편을 각각 예고한 바 있다.
부동산 보유세 강화 공약은 건물·토지 등 부동산을 보유하고 있는 자를 대상으로 한 세금인 재산세와 종합부동산세 강화로 귀결돼 부동산 과다 보유자에 대한 과세 강화로 이어질 전망이다. 연간 2,000만 원 이하 주택임대소득에 대한 소득세 과세유예 일몰(2019년)과 주택·상가임대차보호법 강화추진도 논의되는 상태라 다주택자는 임대사업자 등록을 통해 절세방안을 찾거나 부동산에 편중된 포트폴리오의 다변화에 나서는 대책이 필요하다. (※ 종합부동산세는 전국의 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 일정 기준금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세하는 세금임)
② 임대주택의 공급주체, 민간 → 공공으로 이동 박근혜 정부는 2015년 말 "민간 임대주택에 관한 특별법"을 제정해 뉴스테이라 불리는 기업형 임대주택의 법적 제도를 만들고 세제감면 등 인센티브를 제공해 민간을 활용한 임대주택공급에 주력했으나, 차기 대선후보 중 일부는 향후 민간기업의 인센티브를 줄이고 임대주택 공급 주체를 민간에서 공공으로 이동시킨다는 방침이다.
특히 문후보 캠프는 지난 18대 대선에 이어 공공임대주택 100만호 공급을 공약으로 내걸고 뉴스테이 리츠에 들어가 있는 공적자금을 회수해 청년 및 신혼부부를 위한 주택공급 대책에 주력할 계획이다.
안철수 전 국민의당 대표도 국민연금을 재원으로 해 정부정책금리 이하 수준으로 자금을 지원하는 청년희망임대주택 조성을 강조한 바 있다. 다양한 공공임대주택 공급을 확대해 현 공공임대주택(5.8%) 비율을 OECD 평균수준(8%)으로 끌어올려야 한다는 게 안후보 주장이다.
신정부는 자신의 정권을 대유 할 주택프로그램을 찾는다. 아파트 분양형 공급보다는 전세의 월세화로 점증되는 서민의 주거비 부담을 낮출 수 있는 임대주택 공급에 정책방점이 찍힐 전망이다. 뉴스테이를 통해 사업다각화를 꾀하던 건설사 그리고 민간임대주택관리업의 성장이 지속될 수 있을지 향후 정책변화에 귀추가 주목된다. 공공위주의 임대주택 공급프로그램 전환이 다양한 계층의 임대수요와 저렴한 임대료를 원하는 사회적 요구, 빠른 임대주택 재고 확보란 목표를 동시에 달성할 수 있을지 지켜볼 필요가 있다.
③ 전ㆍ월세상한제, 계약갱신청구권 도입되나? 부동산 공약 중 뜨거운 감자는 주택 임대차 시장의 규제도입 여부다. 대선주자들의 전월세 상한제, 계약갱신청구권 도입의지가 강하다. 사실, 전ㆍ월세상한제와 계약갱신청구권 같은 주택임대차 관련 법안은 현재 국회에 9개나 발의될 만큼 뜨거운 이슈다.
문재인, 안철수, 이재명 등 세 대선주자 모두 전·월세상한제, 계약갱신청구권을 도입해야 한다고 주장하고 있다. 이미 지난해 말 더불어민주당은 시급한 입법ㆍ정책과제로 주택임대차보호법상 계약갱신청구권 및 전월세상한제 도입, 상가임대차보호법상 계약갱신연한 확대(5년→10년)를 제안한바 있다.
세입자의 주거비 부담을 줄이고 전세금 상승폭을 낮출 수 있는 효과적인 규제라고 주장하는 측과 과도한 임대차 시장 개입이 오히려 부작용을 낳아 임대인이 대거 전세금을 올려버리거나 월세로 돌려버리면서 세입자의 주거비 부담이 커진다는 주장이 상충 중이다. 세입자의 주거 안정과 집주인의 재산권 행사 둘 중 어느 것을 우선해야하느냐는 문제도 상당한 논란을 낳고 있다.
이밖에도 바른정당 유승민 대선주자는 가계부채 관리 차원의 주택담보대출규제(LTVㆍDTI) 강화를 강조하고 경제의 잠재적 불안 요소 제거를 강조한 바 있고, 안희정 충남도지사도 가계부채 관리 필요성에 공감대를 형성하면서 부동산시장을 경기부양 수단으로 사용해서는 안 된다는 입장이다. 여기에 부동산시장의 뜨거운 감자인 아파트 후분양제도 긍정적으로 검토 하고 있다 밝혔다.
5월 대선이라는 대형 정치 이벤트 후면에 마케팅 시점을 잡지 못해 분양시점을 뒤로 미루는 아파트 청약시장과 연말 재건축초과이익환수제 일몰 연장 변수를 앞두고 관망세에 접어든 강남권 재건축 단지들도 대선의 결과에 촉각을 곤두세웠다.
향후 정책변수를 키울 부동산 관련 대선공약들이 유권자의 표심을 흔들고 있다. 크게 부동산 보유세 강화, 공공임대주택 공급확대, 주택ㆍ상가임대차보호법 강화, 주택담보대출 규제 등 이전 정부의 부동산부양책과는 차별화된 정책이 예고된 상태다. 3월 미국 연준의 금리인상(0.25%p) 소식과 하반기부터 쏟아질 아파트 대량입주는 부동산구매 심리를 제한하고 있다. 공격적인 투자보다는 보다 보수적인 자산관리가 필요한 시점이다.
