적정 임대료와 관리비를 책정하는 것은 너무나 어려운 일이다. 대부분의 빌딩 소유주들은 소유하고 있는 빌딩의 장점만 내세우면서 주관적인 기준으로 높은 임대료를 지불해야 한다고 고집하는 경우가 많다.
적정 임대료 산정은 향후 임차인 유치와 임대관리 및 건물관리에 중요한 척도가 되므로, 신중하게 결정하여야 하며, 시장 상황에 따라 변동성이 있기 때문에 전문가의 의견을 반드시 받을 필요가 있다. 주변 경쟁 빌딩의 임차인별 History까지 확인한 임대료 및 관리비 책정이라면, 주먹구구식으로 책정한 데 따른 문제로 소비되는 시간을 줄일 수 있으리라 판단된다.
내 건물에 대한 건물주 입장의 임대료 산정도 중요하지만, 전문가의 도움을 통해 보수적인 접근이 필요하다. 객관적인 수치 및 자료를 무시하고 본인이 원하는 임대료 수준을 고수하는 경우가 많은데, 경기 활성화 시기에는 이러한 버티기 전략이 통하기도 했다. 하지만 경기 불황기에는 다소 수익률에 손해가 발생하더라도 빈 사무실로 유지하기보다는 빨리 임차인과 계약을 맺어 공실 발생기간을 줄여 놓는 것이 좀 더 현명한 방법이라 하겠다.
임대료 산정방법에는 비용접근법, 시장접근법, 소득접근법, 비교사례분석법 등 다양한 이론적 접근이 가능한데 시장접근법을 통한 비교사례 분석법이 가장 일반적으로 활용된다. 주변의 경쟁 빌딩 및 유사사례 빌딩의 임대료와 관리비를 조사, 비교해 임대료를 책정하는 것이다. 임대 전문업체들의 경우 향후 기업 임대수요와 기존 비교 경쟁 빌딩들의 과거 데이터를 통하여 현재의 적정 임대료 수준을 파악 하는데 상당한 능력을 보유하고 있다.
관리비의 적정성은 시설, 청소, 보안 등의 인건비 부담과 전기, 수도, 관리비의 마진율이 얼마나 되는지를 통해 판단해야 한다.
건물에 대한 투자도 중요한 부분이다. 신규 임차인 수급이 되지 않는 빌딩의 경우는 위치와 임대료의 영향도 있지만, 건물의 서비스 수준이나 시설 등에 보완이 필요한 경우가 많다. 리모델링 수준은 아니더라도 수선이 필요한 부분에 대한 적극적인 투자가 필요하다.
