◈ 단기적으로 전월세 불안우려 지역에 대해 즉시 입주 가능한 매입·전세 임대 집중 공급, 재건축 이주시기 분산 추진

◈ 사회취약계층의 주거안정을 위해, 다양한 방식의 공공임대 공급
ㅇ 기업형 임대사업자 육성을 위해 규제개선, 준공공임대 지원 강화
ㅇ 공공건설임대는 공사기간이 짧은 다세대, 연립을 확대
ㅇ 영구임대주택 순환율을 높여서 입주 대기기간 단축

◈ 보편적 점유형태로 전환되고 있는 보증부 월세가구 지원 강화
ㅇ 사회취약계층에 대한 월세자금 대출 신규도입
ㅇ 기금대출시 보증부 월세 가구에 대해 대출금리 우대
ㅇ 저소득 임차가구에 대한 생애최초 주택자금 금리 인하

Ⅰ. 추진배경

정부는 10.30일, 경제혁신 3개년 계획의 일환으로,｢서민 주거비 부담 완화 대책｣을 확정·발표하였다.

최근 전세가격은 예년에 비해 완만한 상승세를 보이고 있으나, ’09∼’11년 급등에 따른 상승분 누적으로 서민들의 체감 부담이 높고, 전세가격 상승으로 전월세 전환이 빠르게 진행되고 있다.

이는 저금리 지속, 낮은 집값 상승 기대감 등 거시경제 여건 변화와 임대차 시장 구조 변화 등에 따라 장기간에 걸쳐 나타나는 구조적인 현상이다.

전세가격 상승 및 전월세 전환 과정에서, 상대적으로 자산여력이 있는 계층은 대출 등을 통해 전세에 계속 거주하게 되나, 다수의 서민들은 비자발적으로 보증부 월세로 전환하거나 외곽지역으로 거주지를 이전하는 주거하향이 발생하고 있으며, 특히 사회취약계층은 주거비 부담이 지속적으로 늘어나는 반면, 공공임대 부족으로 주거불안 위험에 노출되고 있다.

이에, 정부는 전세에서 월세로의 구조적 변화를 감안하여, 전월세 전환과정에서 상대적으로 주거비 부담이 커지는 사회취약계층이나 보증부 월세가구를 보호하는데 정책목표를 두고, 서민 주거비 부담 완화 대책을 마련하였다.

단기적으로는, 전월세 불안우려 지역에 즉시 입주 가능한 매입·전세 임대 주택을 집중 공급하며, 재건축 이주시기 분산을 추진하고, 사회취약계층의 주거안정을 위해서는, 다양한 방식으로 공공임대주택을 공급하며, 보편적 점유형태로 등장하고 있는 보증부 월세 가구에 대한 지원도 강화한다.

Ⅱ. 서민 주거비 부담 완화 대책

[1. 단기적인 전월세 수급 불안 대응]

첫째, 전월세 불안 우려지역에 매입임대 및 전세임대를 집중 공급한다.

신규입주 물량 부족, 재건축 이주수요 등으로 단기간 내 전월세 가격이 급등할 우려가 있는 지역*에 대해 즉시 입주가능한 매입 및 전세임대를 집중적으로 공급한다.
* 국토부·지자체·LH가 전월세 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 선정

이를 위해, 올해 매입·전세임대 잔여물량 1.4만호를 11월까지 조기에 공급하고, 12월 중에 3천호를 추가로 공급한다.

’15년에는 매입·전세 물량을 1만호 추가 공급(4만호→5만호)하되, ’16년 이후 추가확대 여부는 임대시장 수급상황을 보아가며 결정할 계획이다.

또한, 매입·전세임대 지원단가를 호당 평균 500만원씩 상향하여 일정수준 이상의 임대주택을 확보하고, 추후 기금부족시 재정으로 이차를 보전하는 방식도 검토한다.

둘째, 재건축으로 인한 전월세 시장 불안을 방지하기 위해 이주수요 관리를 추진한다.
* 서울은 ’15년에 재건축에 따른 멸실주택이 5.3만호인 반면, 신규 입주물량은 4.1만호에 그쳐, 1.2만호 내외 물량 부족 전망

국토부와 지자체간 협조체계를 구성하고, 재건축단지 이주시기를 1년 이내에서 조정하고, 이주시기 조정심의 대상*도 확대한다.
* (현재) 이주대상 구역의 주택수가 2천호를 초과할 경우 (서울시)
→ (개선) 동일지역(법정동) 내 여러 정비구역이 있고 총 주택수가 2천호를 초과할 경우

[2. 시장변화에 따른 다양한 임대주택 공급]

① 민간자본을 활용하는 임대주택 공급 확대

첫째, 도시규제 개선을 통한 장기임대 공급을 확대한다.

현재, 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함)는 기준 용적률의 20%까지 용적률 추가가 가능하나, 지자체가 조례로 기준 용적률을 낮게 규정할 경우에는 법정상한율 확보가 곤란하여 수익성을 확보하기 어려운 상황이다.
* (예시) 국토계획법상 제1종 일반 주거지역 용적률 상한은 200%이나, 서울시는 150%로 운영 → 용적률 20% 인센티브 조례에도 불구하고 실제 용적률은 180%에 불과(150% × 1.2배 = 180%)

이에, 임대주택법을 개정하여 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함) 건설시 조례와 관계없이 용적률을 국토계획법에 따른 법정 상한까지 부여할 계획이다.

둘째, ’17년까지 민간과 공공이 공동으로 출자한 공공임대리츠 방식으로 공급되는 물량을 현재 5만호에서 6만호로 1만호 확대한다.

셋째, 미분양 임대주택에 대한 세제지원을 강화한다.

준공후 미분양 주택(‘14.9월 현재 1.8만호, 기준시가 6억이하이고 전용 135㎡ 이하)을 ’15년말까지 취득(임대사업자 등록 및 임대계약 체결)하여 5년이상 임대하는 경우, 취득후 5년간 발생하는 양도소득의 50%를 감면하여, 미분양 주택을 활용한 임대주택 확대를 지원한다.

넷째, 민간이 기금지원을 통해 건설하는 10년 공공임대에 대한 건설자금 지원을 강화한다.

’15년 한시적으로, 호당 지원한도를 규모에 관계없이 1,500만원씩 인상하고, 60∼85㎡ 주택의 겨우 금리를 3.7%→3.3%로 인하한다.

건설자금 지원 금리와 호당한도

구분	금리	호당한도
60㎡ 이하	2.7%	5,500 → 7,000만원
60㎡∼85㎡	3.7% → 3.3%	7,500 → 9,000만원

다섯째, 민간 참여 활성화를 위한 규제개선 및 세제·금융지원을 검토한다.

주택임대관리업, 민간임대사업 등에 대한 규제개선, 세제·금융지원 등을 통해 수요자 맞춤형 임대주택 공급 및 양질의 일자리 창출과 함께 연기금, 금융투자업 등 재무적 투자자의 임대주택 건설 참여도 유도한다.

임대주택 건설회사, 임대주택 리츠의 건설 및 자본비용(예: 10년간 임대주택 보유시 금융비용 등) 지원을 위한 금융상품 개발*을 검토한다.
* (예) 임대수익 흐름을 기초로 신용 보강 후 ABS 발행 검토 등

② 준공공임대주택 활성화

준공공임대주택은 올해 1월에 제도가 도입되었으나, 의무에 비해 혜택이 부족하여 실적이 미미(’14.9월 현재 256호)하다는 점에서 아래 활성화 방안을 마련하였다.

첫째, 준공공임대 다세대·연립 층수제한 완화를 추진한다.

다세대, 연립을 준공공임대로 활용하는 경우, 건축위 심의를 거쳐 층수제한 완화(4→5층) 및 제1종 일반주거지역 건설을 허용한다.
* 현재 제1종 일반주거지역에서는 아파트(5층 이상) 건설이 금지되고 다세대, 연립은 층수제한(4층)이 있어, 5층짜리 다세대, 연립 건설 불가

둘째, 국회에 계류 중인 세법개정안*은 이번 정기국회에서 입법되도록 노력하고, 특히 소득세 및 법인세는 감면폭을 추가 확대하는 방안을 추진한다.
* 재산세 감면법안(지특법, ‘14.5월)은 통과되었으나, 소득세·법인세 감면(20%→30%), 양도세 면제(3년내 구입시) 감면법안(조특법)은 국회 계류중

셋째, 준공공임대 의무 임대기간을 10년에서 8년으로 단축한다.
* 설문조사 결과(’14.2월 주산연), 전체 설문자의 42%가 임대의무기간 단축시 준공공임대사업자 등록의향이 있는 것으로 조사

넷째, 일정기준을 충족하는 주택을 준공공임대로 등록(향후 2년간 한시)한 경우에는, LH가 연간 매입물량 범위 안에서 임대기간 종료 후 매각 당시 감정평가 금액으로 매입을 하기로 확약한다.

다섯째, ’15년 한시적으로, 준공공임대 매입자금 지원금리를 2.7%에서 2.0%로 인하한다.

여섯째, 국토부 장관이 정하는 공공택지에서 건설되는 준공공임대는 임대주택법상 규제를 배제하여 다양한 형태로 임대주택이 공급될 수 있도록 유도한다.
* 예시:지자체와 사회적 협약으로 보육 등을 위한 특수목적용 임대주택 운영
* 다만, 준공공임대 규제는 적용(10년 이상 의무임대, 인상률 연 5% 이내)

③ 공급시차 단축이 가능한 임대주택 공급 확대

첫째, 민간의 다세대, 연립주택 건설시 기금지원을 강화한다.

다세대, 연립 건설자금을 시중금리(3.8%∼4.0%) 수준으로 인하하고, 30세대 이상으로 사업계획 숭인시 금리를 1%p 추가 인하한다.

둘째, 공공임대 건설시 다세대, 연립주택 공급을 확대한다.

공공이 건설하는 임대주택의 일부를 공사기간이 1년 이내인 다세대, 연립으로 공급하여 전월세 수급상황에 탄력 대응한다.

건설비용 인하 및 공기 단축을 위해 조립식 모듈러 주택의 활성화 기반도 마련한다.

④ 공공임대주택 관리시스템 개선

첫째, 영구임대주택 순환율을 제고한다.

입주자격과는 별도로 영구임대주택 퇴거기준을 마련(’14.12)하고, 2년마다 정기적으로 자산 및 소득현황을 심사한 후, 자산 및 소득이 일정기준을 초과하는 가구는 자진퇴거 유예기간(예:2년) 부여 등을 통해 순환이주를 유도한다.
* 영구임대주택은 고급 승용차를 소유하는 등의 사유로 입주자격이 상실되어도 퇴거기준이 미비하여 입주순환율이 저조
- 영구임대주택 입주대기자: 전국 4.7만명, 평균 대기기간: 21개월

둘째, 쉽게 찾아볼 수 있는 공공임대 입주정보 포털을 운영한다.

올해 11월부터 임대주택 포털(www.rentalhousing.or.kr)을 운영하여, 전국 31개 기관에 흩어져 있는 임대주택 입주정보를 실시간으로 제공한다.

⑤ 도심내 행복주택 건설을 차질없이 추진

’17년까지 14만호 사업승인을 목표로 추진 중이며, 올해 말까지 2.6만호 사업승인 및 4천호 착공 등 차질없이 추진한다.

금년 10월 기준으로 5,500호를 사업승인(서울오류 등 10곳)하고, 1,500호 착공(서울가좌 등 5곳)을 완료하였다.

[3. 저소득층의 주거비 부담 완화]

전세가격 상승, 빠른 월세전환으로 주거비 부담이 증가하고 있는 점을 감안하여, 저소득층의 주거비 부담 완화방안을 마련하였다.

특히, 그간 정책대상에서 상대적으로 소홀히 취급되었던 비자발적인 보증부월세 거주 가구를 보다 두텁게 보호하고자 하였다.

① 사회취약계층을 위한 월세 대출 신설

’15년 한시적으로, 당장 자력이 부족하지만, 장래 소득발생이 예상되는 취업준비생 및 자활의지가 있는 기초생활수급자에게 저리의 월세 대출을 지원한다.

(1) 학교 졸업생으로서 취업 준비생 또는 (2) 근로중인 기초생활수급자로서 ‘희망키움통장’ 가입자 또는 (3) EITC(근로장려세제) 가입자가 지원대상으로,
* (취업준비생) (1) 부모의 연소득(부부합산)이 3천만원 이하 (기초생활수급자·차상위자·한부모 가정 포함)로서, (2) 부모와 따로 거주하는 만 35세 이하의 졸업생이며, (3) 졸업후 3년 이내의 취업준비생
* (희망키움통장 가입자) 기초생활수급자로서 근로소득이 최저생계비의 60% 이상인 가구 (통장가입요건)

연 2%의 금리로, 매월 30만원씩* 2년간(대상자는 ’15년에 선정, 지원은 선정후 2년간) 720만원 한도로 대출한 후 3년 유예기간** 후에 월세대출금을 갚도록(3년 거치후 일시상환, 최장 6년까지 3회 연장가능) 한다.
* 소득 10분위 중 1∼4분위 가구 평균 월세부담:25.7만원(’12년 주거실태조사)
** 3년후 20%, 4년후 20%, 5년후 30%, 6년후 30% 상환

월세 미반환 위험에 대비하여 월세대출보증(주택금융공사) 가입을 의무화하고, 연체일수가 30일 이내로 1년이상 대출을 이용한 경우, 향후 주택기금 전세자금 대출시 금리 0.2%p를 우대한다.

지원규모는 총 500억원 규모이다.

② 보증부 월세가구 주거비 부담 완화

첫째, LH 전세임대시 보증부 월세가구 부담을 완화한다.

연 2.7만호 내외를 LH 등 공공기관이 전세로 임차후 이를 저소득층에게 보증금의 연 2%에 해당하는 임대료로 재임대하고 있으나, 순수전세에 비해 보증부 월세 주택 세입자에 대한 지원혜택이 낮은 상황이다.
* 시중금리 4% 가정시, 5천만원 전세는 연 100만원 혜택(5만원×(4%-2%))을 받는반면, 보증금 2천만원(월세 15만원)은 40만원(2천만원×(4%-2%)) 혜택

이에, 보증금이 낮을수록 지원금리를 우대하여 주택기금 대출금액이 적음에 따른 보증부 월세가구의 상대적 손실을 보전한다.

대출규모별 지원금리

대출금 규모	2천만원 이하	2천∼4천만원 이하	4천만원 초과
지원금리	1.0%	1.5%	2%

둘째, 기금 대출시 보증부 월세가구의 부담을 완화한다.

근로자서민 전세자금 및 저소득가구 전세자금을 하나로 통합(가칭 버팀목 대출)하여 차주의 소득수준 및 보증금 규모별로 금리를 차등화한다.

소득이 낮고, 보증금이 적을수록 대출금리를 우대하고, 부부합산 연소득 4천만원 이하 가구로서, 부동산·자동차 등 자산이 일정기준 이하(대출연장시 2년마다 입증 필요)인 저소득층이라고 지자체장이 추천한 경우에는 금리 1%p를 추가로 우대한다.

셋째, 월세보증 개선으로 저소득층의 월세 인하를 유도한다.

월세 전환율은 연체 리스크, 관리부담 등으로 시중금리보다 2∼5%p 높고, 특히 저소득층이 주로 거주하는 다가구·연립주택은 아파트 대비 2∼3%p 높다.

이에 따라, 대한주택보증이 임차인의 월세 연체 위험을 낮추고 이를 통해 월세 납입금을 낮추기 위해 ’13.7월부터 월세납입 보증을 시행 중이나, 실적이 미미한 상황이다. 이에, 대한주택보증의 월세보증을 개선하여 월세인하를 유도한다.

월세납입 보증범위를 확대(임차료 9→24개월분)하고, 보증가입 대상을 확대(신용등급 1∼6등급→1∼9등급)하며, 보증료를 인하(신용등급 3등급 기준 0.6%→0.3%, 사회취약계층은 보증료 30% 추가 할인)할 계획이다.

③ 저소득 임차가구를 위한 내집마련 기회 확대

첫째, 디딤돌 대출 금리는 현행을 유지하되, ’15년 한시로 생애최초주택구입자로서 부부합산 연소득 2천만원 이하인 경우는 0.2%p 추가우대 한다.

둘째, 디딤돌 대출은 3년내 상환시 최대 1.2% 중도상환수수료를 부과하고 있으나, 중도상환수수료 체계조정을 검토한다.

Ⅳ. 기대효과

정부는 이번 대책을 통해 임대차시장 구조변화로 주거비 부담이 증가하고 있는 저소득 월세가구 및 비자발적 보증부 월세가구에 대한 맞춤형 지원방안을 마련한데 의의가 있으며, 즉시 입주가능한 매입·전세임대 주택 확대, 다세대·연립주택 건설 등을 통해 도심내 저렴한 임대주택 공급을 확대하여 저소득 임차가구의 주거안정성을 높여나갈 계획이라고 밝혔다.

아울러, 새로이 개편된 주거급여*가 기초생활보장법이 개정되는 대로 차질없이 시행될 수 있도록 철저히 준비해 나가겠다고 밝혔다.
* 주거급여 지원액:월평균 9만원→11만원, 지원대상 : 73만가구→97만가구