얼마전 다가구주택을 경매로 낙찰받은 회원입니다. 그 중 한세입자가 대항력을 행사하겠다기에 문의 드립니다. 이 세입자는 전전소유주와 1999.12.13자로 임차보증금 20,000,000원에 계약하고, 전입신고 후 확정일자를 받았으나, 이때 계약서는 분실하고 동사무소에 확정일자 받은 대장만 있다고 합니다. 그 후 소유자가 바뀌어서(전 소유자) 새로운 소유자와 2000.12.11일자로 재계약 하였으나 이때 계약서는 확정일자를 받지 않았고 그 후 경매처리 됬습니다. 말소기준권리는 2002.01.22일자 농협-저당권이고, 경매개시일자는 2003.04.03일 이고 180,000,000원에 낙찰받아 잔금 완납 및 소유권이전 등기까지 완료 하였습니다. 법원 경매 서류중 임대차관계조사서에는 이세입자의 전입일자는1999.12.13일로 확정일자는1999.12.13일로 기록되어 있었고, 매각물건 명세서에는 확정일자가 기재되어 있지 않았습니다. 물론 이 세입자는 배당 신청을 했습니다. 이세입자는 확정일자 받은 계약서를 확보하지 못하자, 변호사에게 문의 한 결과, 소액 임차금 중 최우선배당 후 잔액(10,000,000원 정도 예상)에 대하여 대항력을 행사 할 수 있다고 했다는데, 가능 한 일 인지-(대항력을 행사 할 수 있으면 법원 배당에서 배당 받으면 되는 것 아닌 가요?, 또한 계약 금액이 얼마인지, 계약서의 진.위 여부는 어떻게 주장 할 것인지, 이런 경우 법원은 어떻게 처리하는지?),확정일자를 받은 계약서를 제출하지 못하면 대항력이 없는것인지?, 이경우 세입자는 인도 명령대상자인지? 인도 명령 대상자는 대항력이 없다는 것을 뜻하는지? 인도 명령 신청은 어떻게 하는지? 이경우 세입자는 어떻게 해야 전액을 보상 받을수 있는지? 질문이 너무 많지 않았는지 모르겠습니다. 답변 부탁드립니다
현재 질문하신것을 보니 충분한 사전조사 없이 입찰에 참여하신것같습니다. 일단대항력이라함은 말소기준권리보다 먼저 전입되어있는사람은 일단 대항력이있다고합니다. 따라서 본세입자는 대항력이있습니다. 그러므로 진정한임차이라면 배당받지못한 남은금액은 낙찰자가 인수해야됩니다. 그리고 대항력있는임차인은 명도대상입니다. 충분한검토를 한것이 아니므로 정확한 답변이라고는 할수가없으므로 참고로 활용하시기 바랍니다. 저희 한국경매를 이용해주셔서 감사합니다.
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