대항력과 우선변제권을 가진 주택임차권자가 보증금반환소송에 의한 권원으로 직접 1차 경매를 신청하였으나 보증금을 전액 배당 받지 못 하였고 제1낙찰자에게 인수되었고 또다시 근저당에 의하여 2차 경매가 진행되어 제가 제2낙찰자가 되었습니다. 임차인은 제1경매에서 우선변제권이 소멸되어 제2경매에서는 남는 배당금이 있다 하더라도 임차인에게 되지 않고 소유자에게 배당이 된다고 합니다. 정말 그게 사실인지...... 고민 끝에 임차인에게 소유권이전촉탁하기 이전에 전소유자 배당에 가압류를 하고 보증금반환소송을 하게 되면 어느 정도 손실을 막을 수 있으니 협조하여 주기를 부탁하였으나 비협조적입니다. 같은 내용으로 앞서 질문에 답하여 주신데 감사드리며 임차인의 주택임차권 과 대항력의 두 가지 권리에 대한 질문을 재차 드려봅니다.
질문 1. 임차권등기 권리: 주택임차권자가 직접 경매를 신청하고 배당 받았으므로 주택임차권등기는 소멸되는지 주임법 제3조의5(경매에 의한 임차권 소멸)가 모호 해서요
2. 대 항 력: 낙찰자는 임차인 점유를 허락하고 방치하면 임차인은 낙찰자를 상대로 모자라는 부분에 대하여 또다시 보증금반환 소송을할 수 있을까요? 아니면 보증금 반환할 때까지 점유만을 주장할 수 있을까요?
3. 점유이탈: 주민등록상 세대주는 없습니다. 그런데 임차인은 점유하고 있다는데 그렇다면 전출하였다가 새로이 소유자 허락 없이 전입신고 아닌 재 점유 하였다는 결과인데 명도소송 대상인지, 아니면 미배당 주택임차권자는 전입전출을 마음대로 할 수 있는지요?
잘 못 돤 판단에 고액 응찰가와 인수대금으로 고민이 이만 저만이 아닙니다. - 경매 고충자 -
1.임차권자는 모든것을 배당 자신의 지위가 확보될때까지 임차권등기가 소멸되지 않습니다.
2. 임차인은 낙찰자를 상대로 모자른 보증금을 청구할수 있습니다.
3. 명도 대상입니다.
정확한 분석을 한것이 아니므로 참고로만 활용하세요. 업무시간의 문의주시면 친절히 상담하여 드리도록하겠습니다.
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