저는 경매로 나온 아파트를 경락 받고 대금납부 후 입주를 준비하던 중에 아파트 관리사무소로부터 아파트관리규약상의 근거를 제시하며 전 소유자가 체납한 아파트 관리비를 속히 납부하라는 통지를 받았습니다. 이러한 경우에 저는 전 소유자가 체납한 관리비를 대신 납부해야 합니까?
궁금합니다.
귀하의 경우 전 소유자의 체납된 아파트 관리비를 대신 납부한다고 동의를 하지 않았다면 그 관리비를 납부할 의무는 없다고 봅니다. 일반적으로 대부분의 아파트 관리규약에는 체납된 관리비를 손쉽게 회수하기 위한 목적으로 "체납된 관리비 채권을 입주자의 지위를 승계한 자에게도 행사할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 그러나, 이와 같이 전 소유자의 연체된 관리비를 승계인인 현 소유자에게 인수시키려는 관리규약은 민법상의 채무인수의 기본원리인 당사자의 승낙없이 타인의 채무를 강제로 인수시킬 수 없다(민법 제454조)에 위배된다고 볼 수 있습니다. 따라서, 귀하께서 전 소유자의 체납된 관리비를 대신 내겠다고 명시적 또는 묵시적으로 승낙하지 아니한 이상 납부의무가 없다고 봅니다. 참고로 하급심의 판결은 나뉘어져 있습니다. 서울지방법원에서는 "입주자의 지위를 승계했다고 해서 전 소유자의 채무를 인수하겠다는 승낙이 있었다고 볼 수 없다"고 판결하였고, 창원지방법원에서도 "경매로 아파트소유권을 취득한 사람은 공동주택관리령에서 정한 승계인으로 볼 수 없기 때문에 체납 관리비를 낼 의무가 없다" 판결하였습니다. 그런데, 부산지방법원에서는 다르게 하고 있습니다. "아파트 관리규약은 입주자의 다수에 의한 자치관리를 실현하기 위한 것으로 입주자를 부당하게 불평등한 대우를 하지 않는 이상 유효하다" 판결함으로써 관리규약에 따라 체납된 관리비를 납부할 의무가 있다고 하였습니다. 이와 같이 하급심의 판결이 나뉘어 있어서 대법원의 확정판결이 나와야 명확한 구별이 가능하지만, 귀하와 같이 경락에 의한 취득이므로 체납관리비를 대신 납부할 책임이 없다고 보는 것입니다.
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