확정일자:전세권설정(2002년 12월 11일) 존속기간:2002.12.11~2004.12.5까지
근저당설정:2003.1월 23일=근저당 설정계약
전세권이전:2004년 1월 15일=전세권 계약양도 양수자 " 을"
전세권이전:2010년 2월 22일=양도 양수자 "갑"
이와 같은 상황에서 경매가 2009년8월27일 경매가 실행되었고 세입자 "갑"은 임차인 권리 신고 및 배당요구를 했습니다 .경매가 진행되는 과정에서 세입자 "갑"은 낙찰을 받았으나 허가를 받았다가 미납으로 재매각이 진행되었습니다.
상기의 경우 임차인 "갑은 낙찰자에게 어떤 위치에 있는지요?
제 나름대로 예상컨데
1.임차권에 기해 배당요구를 했으니 선순위 임차인으로 철회불가
2.전세권에 기해 배당요구가 안되었으니 전세권 인수
3.결론은 임차인 "갑"은 대항력 있는 임차인이나 우선변제권이 전세권의 확정일자 효력이 2004년 12월 5일에 소멸되어 임차인의 대항력만 남아 있고 전세금 반환채권은 배당요구한바 없으니 낙찰자에게 변제 받으수 있고
따라서 임차인 "갑"은 낙찰자에게 임차인으로 대항력을 주장할수도 있고 전세금 반환채권으로 낙찰자에게 변제요구를 할수도 있다고 해석이 되는데 제가 생각하고 있는 결론이 맞는지 궁금합니다.
그런데 아직도 궁금한것은 전세권설정으로 확정일자 효력이 있었는데 만료되면 확정일자 효력 즉 우선변제권(임대차=전입+전세권설정{확정일자효력}) 상실되는지 궁금합니다.
만약 기존 확정일자효력(전세권설정)이 유지 된다면 임차권에 기한 배당요구로 소멸되며 낙찰자가 인수되는 부분이 없을것이며 근저당권자인 은행은 손해를 보게 되겠지요 어차피 은행은 근저당설정시 대항력 있는 임차인 존재를 알고 들어왔기 때문에 낙찰자 입장에서는 보호할 필요는 없겠지요 경매고수님의 조언을 부탁드립니다
현재 전세권을 확정일자의 효력이라고 하셨는데 전세권은 확정일자와 다릅니다. 전입하고 확정일자를 받은 임차인은 배당요구를 하여야 배당을 받을수 있지만 전세권은 배당요구없이 배당을 받을수가 있습니다. 또한 확정일자를 가진 전입 임차보증금액에 따라서 임차인은 최우선변제효력을 갖습니다. 확정일자가 없는 선순위라면 배당을 못하므로 임차인의 지위는 인수가 됩니다. 그럼 전세권의 지위를 보면 전세권은 배당요구를 안해도 순위에 의한 배당을 받게되는데 여기서 전세권이 선순위라고 할지라도 6개월존속 기한에 해당된다면 순위에 의해 배당받고 소멸됩니다. 그러나 6개월존속기한이 넘는 선순위 전세권은 배당요구를 하지 않는다면 낙찰자가 인수됩니다. 따라서 선순위 전세권이 배당요구시 건물부문에 대해 전세권의 지위로 배당받고 소멸될수 있습니다. 위 경우 임차인이 전세권과 전입 확정일을 동시에 되어있을경우 임차인의 지위로 배당요구해서 배당을 수령 하였다면 전세권으로는 배당을 받을수가 없습니다.
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