제가 관심있게 보고 있는 물건이 있는데 토지만 경매로 나온 상태의 물건입니다. 지상에 빌라건물이 있는데 현재 준공이 나지 않은 상태로서 미등기 상태인데 건축주가 부도나 있습니다. 입주자 중 다수가 세입자입니다.
이럴 경우 세입자나 분양 받아 직접 입주를 한 입주자가 현재 진행되고 있는 토지 경매에 대하여 우선 매수 신청을 할 수 있는지 그것이 가능한지 알고 싶습니다.
더불어 전혀 다른 제3자가 이 물건을 낙찰을 받게 되면 세입자나 입주자의 권리는 어떻게 되는지도 궁금합니다. 가르쳐 주십시요...
고객님께서 올려주신 내용중에서 우선 매수권이라는것은 공유자 우선 매수권을 의미하는 것으로 이것은 하나의 부동산에 지분으로 공유를 하고 있는 공유자만이 신청을 할 수 있는 권리로서 지금의 본 경매 물건에는 해당이 되지 않을 것으로 사료됩니다. 따라서 우선 매수청구는 하실 수가 없습니다.
본건은 우선매수권과 관계되기 보다는 법정지상권과 관계가 있어보이며 법정지상권이 성립될 수 있다면 일단 이쪽으로 알아보셔야 할 것 같습니다.
다음은 법정지상권과 관련한 내용을 간단히 정리하여 보았습니다. 참고하시기 바랍니다.
⊙ 법정지상권의 성립
1. 저당권(근저당권) 설정당시 토지위에 건물이 실질적으로 존재하고 있어야 법정지상권이 성립된다.(설사 건물 미등기였다 손치더라도 차후에 등기를 갖추면됨) 만약 저당권 설정후에 축조(지은)건물까지도 법정지상권을 인정하면 담보물권의 하락으로 채권자에게 피해를주는 경우로 법리에 맞지 않다. (저당지상의 건물에대한경매청구권)
2. 토지와 건물이 동일인 소유의 부동산이어야 하고 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정되어야 하며 경매실행으로 인하여 소유자가 각각 다르게 되어야한다.
3. 동일성(면적)유지의 법정지상권으로 - 기존의 법정지상권이 인정된건물이 노후 건축물로 재건축 또는 개축시(개축을 할 때에는 개축전에 경매실행이 된다면 지상권은 소멸된다)는 동일성을 유지해야만 법정지상권을 인정, 만약 동일성을 잃으면 법정지상권이 소멸된다.(대법원판례 86다카13)
2. 법정지상권의 성립은 강제규정으로 등기와는 무관하게 경매로 소유자가 다르게 되었을 때.
⊙ 법정지상권은 등기를 하여야 하는가 ?
법률의 강제규정에 의한 지상권의 취득이므로 등기를 요하지 않는다 (민법 제187조:등기를 요하지아니한 부동산 물권취득) 다만 법정지상권자는 법정지상권 성립권이 강제규정이므로 토지소유자에게 등기권을 청구할수있고, 법정지상권자가 지상권을 제3자에게 처분하기 위해서는 등기를하여야 처분할수있고, 법정지상권의 후 취득자(법정지상권을 취득한 제3자)에게도 그 권리가 양도된다.
⊙ 법정지상권의 법정기간은 ?
1. 최장기간 : 제한없음
2. 최단기간 석조, 석회조, 연와조 또는 경고한건물 : 30년 그밖의 건물 : 15년 공작물 : 5년
3. 기간의 정함이없는 경우(기간을 정하지 않은 경우) : 2항의 최단기간으로 정함
4. 저당권 설정당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우 : 15년
5. 수목 : 언제나 30년
6. 저당지상의 건물에대한 경매청구권(민법 제365조 및 민소 제615조의2) 토지를 (대지)목적으로 담보권을 실행한후 그 설정자(채무자)가 그 토지위에 건물을 축조한때에는 저당권자(채권자)는 토지와함께 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할수있다. 이러한 경매청구권을 저당지상물의 경매청구권이라하며, 이때 경매청구권자는 건물의 매득금(경매대가)에 대하여서는 우선변제권(배당권)이 없고 토지의 매득금에 대해서만 배당권이 있다.
⊙ 법정지상권이 인정되지않는 경우
1. 나대지의 토지에 저당설정한후 토지소유자로부터 취득한 용익물권 (지상권, 전세권, 지역권)에 의하여 축조된 건축물
2. 저당권 설정당시 건물이 존재하였으나 저당권 설정후에 건물을 멸실하고 재건축에 의한 증축의 경우는 동일성을 잃었으므로 법정지상권 소멸.
3. 가등기 담보설정(채권담보가등기)된 토지위에 토지소유자가 축조한 건축물을 매입한 경우 즉 담보설정권자가 토지를 가등기에기한 소유권 이전할경우에는 채권담보 가등기 설정한 나대지위에 토지소유자가 건축물을 신축하여 그 건축물을 제3자에게 매도하였을경우에 채권담보 가등기권자는 채권변제가 없기 때문에 토지에대한 소유권을 경료하면 건물취득자(제3취득자)는 관습법상의 법정지상권을 취득할것처럼 보이지만 이러한 경우에까지 관습법상의 법정지상권을 인정할 경우에 채권담보 가등기권자(채권자)의 이익을 크게 해치는 경우에 해당하여 법정지상권을 인정하지않아서 결국 건물취득자는 가등기에 기하여 소유권을 경료한 새로운 토지소유자의 건물철거 요구에 대항할수없게된다.
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