새로지어진 신축 건물인데 전세로 나온 것이 있길래 집도 깨끗하고 위치도 맘에 들고, 등기를 확인하였더니 등기도 깨끗하길래 계약을 하고 거주를 하기 시작하였습니다. 전입신고와 확정일자도 모두 마쳤구요.. 그런데 제가 등기부 등본을 제대로 확인 안 했었는지 토지가 별도등기였습니다. 확인을 해 보니 저보다 앞에 저당이 하나 있었구요 괜찮겠지 싶어 그냥 지내고 있었는데 결국 토지 저당권자가 경매를 신청하였습니다. 대지만 한 것이 아니고 건물까지도 경매에 같이 포함이 되어 있습니다. 만일 이 집이 낙찰이 된다면 저는 이 집을 낙찰 받은 사람한테 제 권리를 주장할 수 있는지 알고 싶습니다. 계속 거주할 수 있는지...
민법 제365조를 살펴보면 다음과 같이 되어 있습니다. "토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정권자가 그 토지에 건물을 신축한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 다만, 일괄 경매의 경우 그 건물의 경락대금에 대하여는 우선 변제를 받을 권리가 없다" 이렇게 규정 되어 있습니다.
그러므로 고객님께서 올리신 글의 내용으로 볼 때 대지의 근저당자는 대지 부분에 대해서는 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리가 인정될 수 있으나 건물 부분에 대하여서는 일반 채권자와 동일하게 권리를 갖게 된다라고 사료될 수 있습니다. 따라서 건물에 아무런 저당권이 설정되지 않은 상태에서 입주하여 전입신고와 확정일자 등의 주택임대차 보호법 제3조 규정에 나와 있는 대항력의 요건을 모두 갖춘 경우에는 낙찰을 받은 사람에 대하여 대항력을 가질 수 있으므로 나머지 임대차 기간동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나고 난 후 낙찰받은 사람에게 보증금을 반환받을 수 있으며, 반환받을 때까지 계속 거주하실 수가 있습니다.
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